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发表于 2015-8-15 11:51:37
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高楼迷武汉版又被记者光顾了
黄金宝地汉正街建乙级写字楼浪费？复地留有一手
2015年08月15日 10:18
来源：亿房网
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原标题：黄金宝地汉正街建乙级写字楼浪费？复地留有一手
“这地方要是修起来，那绝对超过江汉路！”摩的王师傅在汉正街生活了大半辈子，他口中的“好地方”就是硚口区中山大道与多福路交汇处的银丰片，一直以来银丰片区以“老鼠街”闻名遐迩，即使是汉正街整体搬迁近4年，银丰片周边依旧是车水马龙，时不时可以看到拉货的“板车” 穿行于大街小巷。
复地底价拿银丰片地块汉正街改造启幕
2014年12月10日，银丰宾馆定向爆破拆除，随后汉正街控股集团对该地块进行土地整理，占地约80亩的银丰片地块在12 月30日现场挂牌出让，起拍总价高达42.7亿元，楼面起价就有10290元/平。最后，上海复毓投资有限公司（复地）底价拿下银丰片，这也标志着汉正街商务区工程正式启幕。
复地汉正街一期招标公告：185m乙级写字楼+220m甲级写字楼+7f购物中心
近日，网友曝光了一份武汉复地汉正街项目一期招标公告，从公告中，我们可以看到，复地汉正街一期规划有三层的地下商业项目， 一栋185米高的乙级写字楼，220米高的甲级写字楼，以及7层的商业裙楼，裙房为框架结构，塔楼为框筒结构。预计2018年12月30日竣工。笔者不经疑惑，如此稀缺地段，复地居然开发乙级写字楼，未免也太浪费了吧？
首先，让我们简单回顾一下该地块的出让情况。银丰地块为纯商服用地。规划净用地面积为5.32万平方米，地上最大建筑面积不大于41.5万平方米，地下商业最大建筑面积不大于3.6万平方米；地上最高容积率约7.8，地下约为0.68。
并且，拿地开发商须对其商业平台实现统一管理、统一运营，项目地面集中商业部分不低于40%的面积自持五年，且五年期满后不对个体工商户执照经营者小面积分割销售的承诺函。并需承诺已委托具有资质的设计机构编制完成地块内历史保护建筑保护方案及地块东侧集中公共绿地的建设方案的承诺函。
换句话说，复地在拿地建设项目后，还负责其项目的商业运营。
汉正街商铺租金猛涨：38平店面一年要15万
紧靠银丰片地块，是开发成熟的汉正街品牌服饰批发市场，总建面近30万方。2007年项目入市，当时商铺的售价就高达5万/ 平米。正直工作日，笔者看到前来拿货的商户络绎不绝，商场里也十分的忙碌。据一商户透露，店面的租金这些年一直都在涨，现在一个38平的小店面，一年租金就要15万。更别谈好位置的大店面了，租金上百万的都有。而且还要等，位置空出来才有机会租。
复地汉正街紧临中山大道，相交于老汉正街批发市场，地理位置更加优越。未来有地铁6号线经过该地块，尚在规划中的地铁13号线也可能经过此地，交通十分便利。
笔者沿着地块绕行一周，看到项目现场已经打围。围墙外的广告牌尚未安装好。地块内看到有几辆渣土车和挖掘机正在作业。地块的角落被腾出来当作停车场对外开发。据周边的居民介绍，工地正在挖坑，噪音不是很大。笔者探访时前夜正好下了一场雨，基坑内可见小水塘。
虽说地段黄金，但不难看出，汉正街商务氛围不够浓厚。加上目前汉正街正处于大范围拆迁，想要三五年摇身一变“建设大道金融一条街”，难度系数五颗星啊！
武汉甲级写字楼需求前景大复地“包赚不亏”
且看2014年，仲量联行发布的《武汉办公楼市场报告》显示武汉优质办公楼市场总供应量达到239万平方米，新增供应31万平方米，平均租金达到90元/平方米/月，环比2013年增长3.6%，空置率则为20.9%，环比下降1.3%。从甲级办公楼供应来看，武汉现在甲级办公楼存量是北京的11%，是上海的14%，接近成都三分之一，与同类型城市比较，武汉甲级办公楼市场还有较大存量和供应空间。
在汉正街中央商务区的规划中，也曾谈及到了汉正街国际金融中心区横跨江汉、硚口两区，位于武汉市地理中心、两江交汇之处，范围东至天津路，南至汉江，西至武胜路，北至中山大道。而银丰片正处于该规划范围之内，汉正街国际金融中心区的建设能够带来大量的市场的需求。有资深网友表示：“在商务办公这块，复地是包赚不亏。”
复地谨慎“留一手”： 乙级写字楼也可改公寓卖
就甲级办公楼需求角度来看，2014年表现最突出的是金融行业和新兴产业，金融行业主要是得益于宏观政策扶持以及武汉在中部地区金融中心地位的巩固。而新兴产业在创新政策推动下，得到迅猛发展。
而汉正街还是保留传统的小商品市场，在金融行业和新兴产业上短期的发展还比较薄弱。复地汉正街此番写字楼规划一个甲级加上一个乙级，还是显示出了复地拿地开发慎重和稳健。
并且，乙级写字楼未来也可更改规划为公寓SOHO，三年后市场需求又会发生怎样的变化，复地也给自己留了一手：“卖卖公寓也是极好的！”
对于乙级写字楼的规划，不少的网友表达不同的意见。某论坛网友巴山楚仁说：“不可能都是甲级写字楼撒？就像国内各地不可能尽是五星级酒店一样，四星级应该更多，这才是合理的结构。就是曼哈顿、中环、陆家嘴，也有很多乙级写字楼。再说毕竟武汉是内陆城市，更多的入驻写字楼办公的是本地中小企业，内资民营企业。所以乙级写字楼始终有市场。”
网友西边土家人直呼失望：“如此大面积平整地块，不做精品可惜了。”
亿房研究员：复地汉正街一期规划有三大考量
亿房研究中心研究员郑军华表示，汉正街一期规划如此，复地主要有以下的考量：第一、汉正街以中小商铺为主，若建两个甲级写字楼，风险比较大；第二、武汉写字楼形成固定的商圈主要是建设大道、泛海国际城市广场、中北路、街道口、光谷等等，汉正街商务气氛尚不成熟，大规模、上档次的企业一般都会选择固定成熟的商圈；第三、武汉目前甲级写字楼月租金为130元/平—150元/平左右，而乙级写字楼的月租金仅为40元/平—60元/平，更适合中小企业、小贸易公司、批发商等；第四、若改为公寓开发，也是比较有前景的，汉正街地段好，靠近商圈，在自主和投资方面都有需求支撑。 |
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