建设纪实-北京城市副中心-运河ONE/249.9米/1座/168.1米/1座/105-131/4座/在建

大脸嗨嗨

说实话，不喜欢这种综合体。一个150m*600m的地块，如果分割成小块土地，分期开发，完全可以有更细致的规划，更合理的空间利用，比如市中心的国贸，就是这种开发模式的典范。国内的开发商没有没有成熟的土地开发理念，城市经营理念，而政府又不加以引导和限制，简单的把一个占地面积超大的综合体横亘在那里，期间没有穿插的路网，没有街区概念，没有考虑行人的可达性。感觉这种规划都是反城市的。

xdllf709

大脸嗨嗨 发表于 2017-5-6 12:30
说实话，不喜欢这种综合体。一个150m*600m的地块，如果分割成小块土地，分期开发，完全可以有更细致的规划 ...

规划或多或少都有点反市场，不过我也同意你的观点，北京确实需要更多的毛细血管但是互通的道路，形成街区化的道路可以给车辆更多的选择去目的地，从而疏散车流。目前北京城区毛细血管道路太少，把主要的交通全部都压在了环路上，所以才造成环路严重拥堵。

zby940311

丽泽 发表于 2017-5-6 13:38
8万多是2月成交的，9万多的是临街的低层，小区中间的报价没有低于10万的。。。
2008年交房的小区，再拿 ...

说实话，通州现在买的话，还有不少增长空间，越往后拖，挣的越少。

zby940311

但是利润已经少多了，我父母布局通州的时候几钱一平米

tulu

大脸嗨嗨 发表于 2017-5-6 12:30
说实话，不喜欢这种综合体。一个150m*600m的地块，如果分割成小块土地，分期开发，完全可以有更细致的规划 ...

不懂千万别瞎说哈，零零碎碎最后都成了烧烤，麻辣烫聚集区。

北京中轴线

大脸嗨嗨 发表于 2017-5-6 12:30
说实话，不喜欢这种综合体。一个150m*600m的地块，如果分割成小块土地，分期开发，完全可以有更细致的规划 ...

这组建筑实际上是从南到北五个地块，上面有连廊相连，下面是市政道路，不是一个整块。
不过你讲的这个道理切切实实，我非常同意。

tulu

forsuccess1 发表于 2017-5-6 19:06
绿中介显示，丽泽3小区均价7.4，武夷花园12个小区均价6万，武夷花园选3个均价照样7万左右哈哈哈哈

丽泽是丰台的高地；运河商务区是通州的高地。周边小区的房价就直接显示了。丽泽和运河没啥可争的，目前丽泽比运河强，但是还要看，因为这两个都在发展过程中，未来我觉得至少打个平手或者运河略强。

tulu

北京中轴线 发表于 2017-5-6 19:32
这组建筑实际上是从南到北五个地块，上面有连廊相连，下面是市政道路，不是一个整块。
不过你讲的这个道 ...

我不同意他的意见。这么大一个地块非要分的细碎，最后准后悔。规模才是硬道理。北京和全国有好多成功实例。200x200的很好。

北京中轴线

tulu 发表于 2017-5-6 19:35
我不同意他的意见。这么大一个地块非要分的细碎，最后准后悔。规模才是硬道理。北京和全国有好多成功实 ...

在一个综合体项目用地中穿插市政道路是一回事，把一个地块打散了零碎开发是另一回事。这里说的是前者。
的确，一个高端开发项目，其总建筑规模往往是硬道理。不过其总占地面积就不一定是了。

tulu

北京中轴线 发表于 2017-5-6 20:07
在一个综合体项目用地中穿插市政道路是一回事，把一个地块打散了零碎开发是另一回事。这里说的是前者。
...

综合体现在一种流行模式就是商场和写字楼分离模式。商场综合体一般最多地上七层，不超50米高。占地面积最大的到200mx200m中间没市政路穿过。常营天街挺长的东西区有一个市政路穿过，整体感觉也不错。太碎了，市政路太多了就不好了，不成规模不太好。

大脸嗨嗨

北京中轴线 发表于 2017-5-6 19:32
这组建筑实际上是从南到北五个地块，上面有连廊相连，下面是市政道路，不是一个整块。
不过你讲的这个道 ...

好吧，路网效果图上没看出来。不过不明白为什么不能把土地分割开拍卖，动不动就70万平，100万平，听起来都令人咋舌。

大脸嗨嗨

tulu 发表于 2017-5-6 19:30
不懂千万别瞎说哈，零零碎碎最后都成了烧烤，麻辣烫聚集区。

确实不太懂，只是说点感受

大脸嗨嗨

北京中轴线 发表于 2017-5-6 20:07
在一个综合体项目用地中穿插市政道路是一回事，把一个地块打散了零碎开发是另一回事。这里说的是前者。
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其实我确实也想说第二个问题。个人倾向于把土地分割成小块，一块一块开发，至少投资风险会小很多，也容易用有限的资金把项目做精。现在这种批发式的土地拍卖，KFS为规避风险肯定愿意先开发住宅，公寓，使资金快速回笼。但商务区内充斥大量公寓住宅，实际上拉低了商务区的档次，也会造成后期土地供应紧张。CBD早期开发就是这种模式，望京也是这种模式，开发20多年就到头了，望京特别明显，商务开发规模刚起来，刚有些商务聚集的意思，发现周边土地没有了,CBD也是这样，造成CBD核心区超高强度的开发。

北京中轴线

大脸嗨嗨 发表于 2017-5-6 22:28
其实我确实也想说第二个问题。个人倾向于把土地分割成小块，一块一块开发，至少投资风险会小很多，也容易 ...

我理解你说的这个情况，小地块确实有利于高混合度的形成。但是地块尺度不是唯一因素，开发出的地产商品的类型终究还是要看每个地块规划的用地性质和规模。如果一个新兴区域一上来就只出让商业金融地块，确实可以避免集中出现一批商住，但是开发商是不会愿意率先在一块白地上起高端商务项目的，就算地块小，也不一定会有吸引力，而这时候还轮不到开发商呢，投入了大量资金做一级开发等着卖地的政府首先就会着急。这也就是为什么运河核心区的地块当年纷纷被改成了多功能。实际上这些地块都不大。
至于发展了一阵结果发现没地了，这个问题的根源在于规划开发规模和密度都太低，不是地没了，是规划存量没了，望京就是这回事，往北不是没地，全给你算成电子城研发用地，容积率压得低低的，有地也没用。本市不知为什么，特别不喜欢聚集，好像生怕聚集起来受人诟病似的。

etchey

丽泽 发表于 2017-5-6 22:14
别搭理他了，够改不了吃屎，又开始拿丰台批发市场说事儿了……

哪都有批发市场的。对了，欢迎以后来副中心买房，就说你是个不折不扣的通粉…