【上海商品房、经适房、保障性住房、廉租房之路】连载版

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上海市政府与中心城区各区签订2012年旧改目标责任书( 2012年1月16日 )
　　今年，上海市将加快推进旧区改造工作，列入国家安居工程建设的计划目标是拆除危旧房60万平方米，受益居民2.5万户。

　　1月16日上午，2012年上海旧区改造工作会议召开，市政府与中心城区各区签订2012年旧区改造目标责任书。

　　市建交委副主任倪蓉透露，今年，市旧改办将组织专人，选择部分规模大、难度高的重点地块，加强协调和推进。这些地块主要包括：

　　■黄浦区露香园二期

　　■杨浦区平凉西块、定海地块，虹口区虹镇老街

　　■闸北区苏河湾北块

　　■普陀区老真北地块

　　■金山区朱泾镇地块

　　■闵行区“城中村”改造地块

　　去年，本市中心城区共计拆除二级旧里以下房屋44万平方米，受益居民1.8万户。一批老大难基地基本“清盘”，其中，虹口区虹镇老街166街坊历经8年最终拆平。

　　此外，去年上海积极推进中心城区旧区改造就近安置房建设，目前落实建设地块38块，在建项目21个，在建规模274万平方米。市公积金中心按国家有关规定，开展就近安置房建设贷款试点，支持杨浦区154街坊等就近安置房建设。

　　今年，上海市旧区改造工作的总体要求是“加快”和“延伸”：一方面，中心城区各区要按照目标责任制确定的任务，全力加快推进；另一方面，旧区改造要延伸到郊区，启动郊区城镇棚户简屋改造和“城中村”改造等。同时，结合本市文化大发展、大繁荣建设要求，进一步加强历史文化名城、名镇和优秀历史建筑的保护管理工作。此外，今年拟安排60亿元贷款资金，重点支持中心城区就近安置房项目建设。

　　副市长沈骏出席会议并讲话。沈骏强调，今年要做好与国家“房屋征收补偿条例”和上海“房屋征收补偿实施细则”的衔接，要想方设法，集中力量，完成一批久拖不决的动迁基地，要继续推进动迁安置房和就近安置房建设，加强房源使用管理，基本满足居民多元选择需求。

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市郊怎样更宜居宜业——代表热议城乡一体化发展( 2012年1月16日 )
　　“你住在哪里？”“松江九亭，你呢？”“嘉定南翔，就在地铁11号线边上。”

　　这是市中心一栋写字楼里两名年轻白领的对话。时下，越来越多的上海市民和“新上海人”已居住到原本属于“市郊农村”的地区，市郊越来越有吸引力了。

　　韩正市长的政府工作报告关于2012年的十大任务中，专门有一项是关于郊区的：“上海将进一步把建设中心向郊区转移，加大力度推进城乡一体化发展。”在本次人代会上，许多代表纷纷就郊区发展战略建言献策。

　　要有一片蓝天
　　郊区已成为上海创新驱动、转型发展的广阔空间。不少代表提出，产业转移到郊区，要防止污染转移到郊区。“郊区在建设新市镇过程中也要走绿色发展之路，把保护环境作为一项重要工作。”嘉定区徐行镇党委书记张德祺说，徐行在淘汰落后产能的同时，着力改善当地的居住条件和居住环境，目标是建设“产城融合发展”、传承地方文化的新市镇。

　　徐行根据要求，关闭了原有的徐行化工厂，妥善安置了400多名本镇职工，放弃3个亿的产值，换来新市镇的一片蓝天。当地原有的水网继续得到保护和利用。徐行有145公里河道，经过这几年的疏浚、治理，不仅没有缩短，反而有所增加，一些断头河也变成了活水，水质、水环境在全区名列前茅。

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　　也要小桥流水

　　“郊区新市镇的建设绝非复制中心城区的形态，要避免‘千城一面’，小镇依然要有小桥流水的风貌、江南水乡的味道。”市人大代表、金山区委书记杨建荣说。

　　杨建荣以枫泾镇和廊下镇为例说，枫泾有丰富的历史和文化内涵。今后，2平方公里范围的古镇将完全保存原有的风貌，而旁边新镇区的布局、风格也将与古镇区相呼应，体现便利、宜居、融合的理念。廊下镇则以现代农业为重点，它的特色是田园风光，有草莓、葡萄、兰花等数十个产业基地。廊下将在原有基础上，发展休闲旅游观光业。

　　发展要尊重规律

　　在城乡一体化进程中，常常会碰到这样的问题：郊区建好了漂亮的公寓楼，农民为何不愿搬进去？他们为什么扔不掉锄头等农具，改不了原有的生活习惯？曾有郊区工作经验的市人大代表吴尧鑫提出，不能认为搬进公寓楼，户籍变为城镇户口，有了“镇保”，农民就马上成了市民。农民生活方式的转变，首先要依赖生产方式的转变。所以，先要解决好镇城化地区农民的就业问题，他们有了工作岗位，才会慢慢成为城市居民。而且这种转变有一个阶段，不能操之过急，一定要尊重发展规律，以农民为本。

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闸北推进旧区改造5年让2万户居民受益( 2012年2月1日 )
　　闸北区加快旧改步伐又有大手笔。今后5年，将由南向北、成片开发、推进旧改，计划年均实施旧改受益居民3000户至4000户，5年将拆除二级旧里以下房屋建筑面积48万平方米，旧改受益居民达2万户左右。这是记者上午从闸北区2012年旧改工作大会上获得的信息。

　　据统计，在过去5年里，闸北区旧改受益居民累计20831户，拆除旧区房屋建筑面积近63.68万平方米。今年，闸北区将聚焦苏河湾地区旧改，聚焦结转基地收尾，确保完成受益居民3000户，力争4000户。加快结转基地收尾和新基地的启动，征收补偿工作将进入实质性操作。

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徐汇区最后的“乡村”消失 华泾镇3.5万村民变“股东” ( 2012年2月6日 )
　　春节前，漕河泾现代服务业集聚区东侧，一座总面积超过8万平方米的“星联科研楼”竣工。参加竣工典礼的华泾镇星联村村民在锣鼓声中喜笑颜开。此时他们的身份正是投资该楼的上海星联实业有限公司的股东。

　　作为徐汇区唯一的镇，去年底华泾镇20个村完成撤制村队工作，3.5万村民变成“股东”。与远郊农村不同，位于徐汇区西南的华泾镇20年前就已卷入城市化浪潮，集体土地大量被征用，从事农业生产的“村民”寥寥无几，撤村势在必行，但牵涉集体资产权属和收益分配，又使得撤村改制步履维艰。让“村民”变“股东”，这条路华泾镇走了10年。

　　华泾镇如何留住集体资产，如何平衡村民利益，又如何确保村集体经济可持续发展？日前，记者在华泾镇进行了调查。

　　难点一：“一撤就分，一分就光”

　　破解：撤村每个步骤村民参与

　　“入股？那还不给他们吃光、用光、分光啦？”上世纪末华泾镇撤村启动时，很多村民一方面希望尽快撤村，另一方面又担心改制中资产流失。他们的想法很简单：不要量化折股，直接分钱。

　　分钱简单，风险也小，但无法保障失地农民的长期利益。全程参与撤村工作的现镇人大主席曹惠明说，如何处置村里的资产，是目前城市化进程中面临的大问题，要避免“一撤就分，一分就光”。

　　“这中间要建立的是信任，让村民清楚情况、参与决策，大家才能朝一个方向使力。”曹惠明回忆说，华泾镇为此加大了村务公开力度，对于撤村资产处置以及集体经济重大事项实施两项会议制度：村民撤村代表大会和职工代表大会讨论决策重大事项。

　　就在与村民们一次次商讨中，华泾镇成立了镇属集体经济组织，收购村民撤村取得的量化股权，使原集体经济组织继续存在和发展，算是解决了村民要求货币化分配而政策却规定量化折股之间的矛盾。由此，华泾镇在全市第一家率先开始了撤村集体资产处置工作，完成10个村的撤村资产处置。

　　时过境迁，看清长期利益的村民，早已不再执拗于货币与股权的争吵，反而剩余土地的权属和收益成了关注焦点。哪些能分、分多少、怎么评估？华泾镇开展农龄核定、清产核资、资产评估、产权界定及处置方案编制等工作，每个步骤都由村民推选的代表参与，农龄登记、资产总量、处置方案等情况都向村民公开告知。华泾镇坚持两点：让利于民，但不代为拍板；不设“岗位股”，村干部与普通村民一样分配。

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　　产权制度改革中，华泾镇对全镇村民农龄进行了细致的统计分析，发现农龄在5年以上的人员占70%以上，提出以“5年”为界，5年以上部分，以货币资金兑现，5年及其以下农龄，一年折一股。这样各村大部分人员的入股数一致，村民广泛接受。

　　华泾镇20个村处置资产总额约62.9亿元，界定为村民可用作分配农龄的资产约40亿元，部分以现金形式发放，部分转作入股金额，参与分配的人数46229人，每个农户家庭分得数万至数十万元现金。

　　难点二：农民稳定收入来源在哪

　　破解：让集体经济变“发动机”

　　华浦村中心区域，一座商业中心已实现结构封顶。这座投资3个亿的商业设施为华浦村民入股的华浦实业有限公司出资。每有村民路过，常会停下观望。“快了快了，我们也有自己的百货商厦、大卖场了。”村民得意之情溢于言表。

　　按照相关法规，华泾镇撤村后留下了总共19.3亿元的净资产和1500多亩集体用地，如何用好这部分村集体所有的不动产和动产，为村民提供长期稳定的收入，成为华泾镇要破解的又一难题。

　　让农民变“股东”，就是将农民的收益与土地的增值捆绑在一起。镇长戚振国说，至于增值的方式，则各村“八仙过海，各显神通”。

　　星联村2008年完成集体经济组织股份合作制改革，由上海星联实业有限公司经营撤制村队资产处置后的集体资产。公司原来以仓储收入为主，后来将楼宇经济作为增长点。利用地处漕河泾现代服务集聚区的优势，“星联”筹资建造“星联科研楼”，纳入园区“统一规划、统一招商、统一管理”的建设运营。按照预测，若全部出租该办公楼每年租赁收入可达8000万元。

　　华浦村撤村后也成立股份合作制集体经济组织，在奉贤买了120亩地，投资建厂房，原华浦村支部书记乔林华想了不少招数，让村里这点“剩余资本”变成做大集体经济的“发动机”。村民笑侃“种金子长不出金子，种砖头倒可以长出金子”。

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　　2011年，华泾镇完成产权制度改革的13家村级集体经济组织，25889位股东获得2010年度盈余分配总额达4605.7万元。

　　不过，仍有问题困扰着他们：改革之后，集体经济组织面临经营人员老化、知识结构不合理的现状，他们怎么去适应市场化经营？而经营者、职工与股东也存在内部利益矛盾，怎样才能“团结一致谋发展”，这些集体经济组织正面临考验。

　　难点三：穷村富村差距大

　　破解：1:1配比做大统筹基金盘子

　　“撤村与股改，越穷越难做。”曹惠明说，有些村经济条件差些，但村民不管，分配时他们会与邻村相比较。

　　因为村级经济的强弱、征地时间的先后、周边环境的限制，同属华泾镇，各村差距颇大。有的村，由于可用于经济发展的资源较少，特别是剩余的集体土地受客观条件的制约，不能再次开发利用，改制后，可能分红都成问题。“好的村一年一股分400、500元，差的连100元都分不出。”

　　如何统筹贫富差距，华泾镇决定在统筹基金上做点“文章”。

　　按照规定，撤村集体资产总额中可提取一定比例作为统筹基金。这部分资金主要用于解决一些撤制后遗留问题，比如生活困难征地养老人员的补贴等。

　　在此基础上，华泾镇决定筹措资金，按提取额1︰1的比例配比，逐步充实做大盘子，用作解决改制后村级集体经济组织发展中资金短缺的问题；特别用于扶持薄弱村级集体经济组织的发展。“比如建设资金贷款转期时资金周转，可以通过这个统筹基金‘调头寸’”。据介绍，去年有的村已获得累计约5000万元额度短期资金周转。

　　镇里还想方设法增加了村民社会保障收入。征地养老所为了加快实现原先农村征地养老（退休）人员养老待遇和城镇社会保障的接轨，加大补贴力度，同时多方协调把镇养老人员全部纳入城镇医保，全镇受益征地养老人员逾4000人。

　　历经10年，徐汇最后的“乡村”融入城市。撤村为进一步城市化积蓄了能量，也使转型发展迈上了新台阶。而今，寻找华泾的发展定位、城市化进程中社区建设和管理……一系列新的探索正在拉开帷幕。

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杨浦旧改启动征询居民6000户( 2012年2月25日 )
　　今年，杨浦区将启动征询居民6000户，确保完成5000户，同时完成10个基地收尾的旧改征收项目。

　　2月24日，杨浦区举行2012年旧区改造工作大会，今年全年计划启动正式项目12个，其中旧城区改建项目5个，保障性住房项目6个，功能性项目1个。同时加快保障性住房建设，确保每年开工20万平方米，努力破解房源紧缺瓶颈。

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加快旧区改造完善二次征询制度 韩正前往杨浦区和虹口区调研( 2012年3月23日 )
　　3月19日和22日，市委副书记、市长韩正先后前往杨浦区和虹口区，调研产业结构调整和旧区改造等工作的推进情况。韩正指出，上海在围绕“十二五”创新驱动、转型发展，加快产业结构调整和落实各项民生工作的过程中，要充分发挥各区特点和优势，充分调动各区的工作积极性。

　　19日下午在杨浦区，韩正先后察看了西门子上海中心，原上海第十七棉纺织总厂旧址改造而成的上海国际时尚中心，以及中国（上海）创业者公共实训基地。韩正与年轻的创业者交谈，了解他们在公共实训基地如何获得帮助，听取他们对于创业服务的建议。

　　在与杨浦区委、区政府负责同志座谈时，韩正说，这些年“大杨浦”正在悄然中发生深刻变化。其中最成功的经验是围绕全市发展主线，紧密结合杨浦实际，充分发挥自身优势，提出“知识杨浦”的理念，每一项工作都有具体目标。上海各区之间情况不同，在围绕全市“十二五”创新驱动、转型发展的过程中，要充分发挥各区特点和优势，充分调动各区的工作积极性，市里调动各区积极性的核心是放权。最了解情况的是基层，要充分调动起各方工作积极性，使全市转型发展各项工作推进得更好更快。要加快旧区改造，完善二次征询制度。要按照总体规划推进黄浦江两岸开发，不追求标志性建筑，多考虑功能和整体协调，各项工作都要经得起历史检验。

　　22日上午在虹口区，韩正察看了北外滩上海港国际客运中心建设进展，并深入虹镇老街，了解旧区改造的推进情况。在嘉兴街道分指挥部调解室，韩正与首席人民调解员梁惠英亲切交谈，仔细询问动迁过程中大家最关心的问题。“动迁居民对于二次征询制度有什么建议？”“好的建议，是否及时向区政府传递？”“目前动迁居民反映最迫切的是哪些方面？”……梁惠英告诉市长，她已经参与1021户家庭的动迁调解工作，对于特殊困难家庭，实事求是帮助调解和解决，当前大家反映比较迫切的是动迁房配套。韩正当即叮嘱建交委、规划、房管部门负责同志，一是市里要加强统筹，确保动迁房源，二是对于大型居住区的商业、医疗、教育、文化等各项配套，要不折不扣同步推进。韩正还与正在办理手续的动迁居民何红芳夫妇交谈，听取他们对于动迁工作的建议，祝愿他们全家幸福。在与虹口区委、区政府负责同志座谈时，韩正说，虹口区发展潜力巨大，工作推进要突出重点。北外滩是上海“十二五”发展的重点地区之一，更是虹口发展的重中之重，要围绕航运和金融，加快凸显产业形态和功能。北外滩建设，必须把交通问题放在更加重要位置，只能加强、不能削弱，要同步规划、同步实施，确保交通问题不成为制约未来发展的瓶颈。发展是硬道理，发展成果要惠及群众也是硬道理，旧区改造工作既是发展问题更是民生问题。要进一步加快虹镇老街的旧改工作，听取群众意见，不断完善工作机制。

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    韩说：要按照总体规划推进黄浦江两岸开发，不追求标志性建筑，多考虑功能和整体协调，各项工作都要经得起历史检验。
    要敢于和可能有异义或有错的说出来：不追求标志性建筑，不等于说是不建标志性建筑？！可以这样认为吗？否则，全市特别是媒体，每隔壹段时间，就会报道上海中心的建设进度。所以，不追求并不意味不建造，这是明摆着的现实。杨浦当家的可不要被所谓的不追求所“误导”。就象中央、国务院加大力度进行房价调控，，到了地方，说和做，总让人感觉有那么点小不舒服？地方当家的也有难呀！要理解。
    另外，如来硬性规定，不追求就是不建造，那又何必沿城区黄浦江沿岸开发呢？随便找个运输方便、空旷之地，解决个办写（办事写字）或睡或卧的问题，就大功告成，何必到沿江费事费力费金钱呢？没有超高标志性，到处是扁平矮的厂房型建筑，那干脆什么都不建了，把沿江厂房来个什么来着，当下最时髦的修旧如旧，岂不省事省力又省钱不老少呢？
    上世纪20至30年代，壹群冒险家在外滩建造了当时十分昂贵完全可称得上是标志性建筑，从当时的高度堪称最高了，到如今，经受得起历史的检验吗？
    解放60个年头，杨浦的复兴岛区域，按照当初规划，花时几十年，建造了那么多的壹片片壹堆堆的厂房和目前的厂房升级版，现在环顾观赏，除了那座超规格的杨浦大桥外，其它几乎没有世人所知晓，基本淹没在大桥底下没有了物理意义的“出头”之日。请问类似的这些建筑，经受得起历史的检验了吗？其实，标志性建筑是提升此城区旅游功能，提升此城区沿江的旅游景观观赏功能，有着聚集世界游客人气的功能，也是提振杨浦大发展势气的不可或缺的物理意义上的象征之一，它应和东方明珠、金茂大厦、世博中国馆壹样，具有整体的信心的协调振兴功能。
    浦西的明天广场多多少少提振了人民广场周边的势气。香港广场多多少少提振了淮海路的商业势气。世博浦西方向的香港花园广场，就是那座沿江最高建筑，多多少少提振了世博景观的气势，不建它，浦西明显就少了相当重要的壹个亮眼的景观。用数据用事实来说话。
    这段感言，捎给当家的，请他们批评指正。

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    刚才向“标志”性人物发去邮件，包括市府人大，包括如下话，求得纠正我以上的“错误观念”的正确答案，估计他们太忙，只会海纳百川地笑纳。我同时回忆道：过去市长新年祝词，均好象是在办公室里，在新年到来时宣读，2011-2012年之交，却转型在背景有东方明珠、金茂、环球的演播室举行。当市长最近接受中央电视台记者采访时，地点选择在市府好象是楼顶，背景是对面的淮海路的标志性建筑。城市的标志性建筑和城市的标志性人物壹样，往往很容易被人记住，其它的根本就记不住，也少有去自觉记住它们，廊咸平的话：大概是岁数大了，记不住了。市长在接受台湾中天记者陈文茜采访，在说到香港和上海的现状时，市长打了个形象有趣的比方说：香港已是25岁的年青人，大致定型，长不高了，而上海还是16岁的青少年，还有长大长高的空间。我理解绝不是长胖，上海话就是所谓目前城规城建的广摊铺的状态，往横肚里豁胖。
    请教：如上海早有先见之明，早二十年就不建标志性建筑，那么现在的上海将是壹片《真正的城市，让生活更美好！》的田园风光，就象我老家的县城，有十分经典的农家建筑，十分能使人勾起“历史悠远”的无限回忆！试问：电视媒体怎么从来不会去关注类似农家建筑，（除非是去了香港，搞了房地产，回家捐上那么“壹大笔”，会引起关注外，也是县城级小报某天壹个小版面而已）媒体的镜头却始终毫不动摇地描向那些所谓经不起历史检验的无功能性协调性的浦东标志性建筑，外加与日俱增的世界游客上千万架照相机的瞄准和进而的“疯狂”般地扫描。

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一楼视频里播的那个房子房租一点都不便宜....

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浦东五大居住社区建设全面开花 年内各类保障房竣工200万平方米( 2012年4月5日 )
　　日前从浦东新区大型居住社区建设推进情况通气会上了解到，目前包括航头、曹路、周康航、三林、惠南民乐在内的5个大型居住社区基地建设已全部启动。今年浦东各类保障房全年计划开工总量463万平方米，年内竣工200万平方米。

　　“十二五”期间，浦东计划新建各类保障性住房两个“2000万平方米”，即市政府下达的2000万平方米保障房建设任务和浦东安排的2000万平方米住宅建设目标，主要用来建设动迁安置房、经济适用房（共有产权房）、公共租赁房、廉租房。浦东的大型居住社区建设量约占全市大型居住社区规划建设总量三分之一，集中分布在曹路基地、周康航基地、三林基地、航头拓展基地和惠南民乐基地。另外，川沙基地、惠南黄路基地和临港南汇城基地正在规划之中。

　　去年，浦东各类保障房建设开工总量达666万平方米，100万平方米项目竣工，其中35万平方米经济适用房交付使用。今年新区可竣工项目面积达200万平方米，可满足15000户家庭的住房需求。其中，曹路基地一期工程目前已竣工，本月将向约1500户家庭交钥匙，15万平方米的二期项目也将同期开工，全年开工总面积为65万平方米。此外，三林基地已在2月底与首批申请的2700多户家庭完成签约，第二批选房签约将于本月开始，参加摇号的家庭有1167户，第三批申请受理马上也将开始，预计受惠家庭数将较第二批有所增加。

　　为方便居民入住，浦东五大居住社区的配套项目已同时开工建设。规划中的357个道路、文教、医疗等配套项目中，将有100个在今年开工。如曹路基地已建成一所中学、一所小学和一个幼儿园，将引进复旦附中、杨浦区打虎山路小学、浦东南门幼儿园等优质教育资源。

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松江拟定老城改造方案 投30亿10年完成1万户危旧房置换( 2012年4月12日 )
　　记者从松江获悉，投资30亿元，10年完成1万户危旧房屋拆迁置换的松江老城改造方案已经基本拟定。

　　按照计划，松江将于今年置换拆迁1500户左右，明年起每年拆迁置换将不少于2000户。此外，区公租房公司正在实施的4万平方米公租房改建项目预计将在今年10月前交付使用。