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发表于 2020-12-3 09:24:18
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本帖最后由 illusiome 于 2020-12-3 09:43 编辑
还是先把重点写出来吧：
你说你要按十年后、二十年后的数据来说，这很好。
但为什么10年20年后的数据是这样的要给出理由。
例如我说了，人们的生活水平提高，收入增加后，对拆迁的期待更高。所以拆迁成本只会越来越贵——不但是拆补的钱要多给，而且精神上、生活上配套要做足，那么就更贵了。
而商业地产的利润率在10年后是会降低的。
一边是成本越来越高，一边是利润越来越低
这是我觉得不可行的最大理由。
你觉得是反过来，成本会降低，利润率会上升
那么为什么
不然我说广州最适合做重奢的地方是亚运城，
因为十年后二十年后全球的富豪都会在亚运城买房，那边就是天然的全球最高级的富豪区。
1、停车场问题。我不知道你平时买不买奢侈品的。我平时去太古汇买马牌驴包，基本上不能容忍没车的，太重了，包装袋也大。提着非常不方便，我不太觉得我和我身边的人，会接受一个重奢侈区域要走一公里多点去找停车场。
另外岛外配停车场这个不符合《广州市营业性停车场管理办法》的规定。这个规定从07年到现在多次修改，就是让商家收入更低，市民停车更方便。以前一个住宅配套0.3个停车位，现在改到1；以前是300平商业配一个，现在100平一个。我看不太可能改回去，如果你觉得可以政策突破，请给出理由。
2、LVHM 2019年536亿欧销售收入，经营利润（不是纯利）115欧，净利是75欧，大概是20%左右的毛利率。注意，10年20年后收入会更高，但毛利率是不太会变动的（更低倒是有可能），而毛净比也不太会变。意味着啥？意味着它要65%的毛净比，他就是200亿人民币的年营销额，它也不可能分超过10亿的提成给你，因为它要给税金。他不可能因为来你这里会把自己的净利比例降低的。20万平200亿营业额如果要给业主方超过10亿，它宁可付房租。要这个项目可行房租起码得翻个倍，净利率降个50%以上，如果你觉得他们可以接受净利率降低也要进来的，请给出理由。
3、10年20年前，中国处在一个高速发展的过程，但在这个过程中，商业地产的价值并没有同步上升。例如林和村10年前也就是2万出头的房价，现在都快9万了。但是旁边海航大厦的写字楼当时2万出头，现在接近3万，几乎没涨。具体为什么我就不说了，说了估计你也不会看。这个数字你下载个链家、安居客自己看看虽然不太准，但也不会差出个几倍的价格。十年二十年后电商更发达的情况下，retail可以更高利润空间，很难理解。如果你觉得可以有更高利润空间，请给出理由
4、商业可以变的，但力学是不会随着时间变化的。施工的各种工程就是这样，如果你不想那些保护建筑倒掉，你就是要退缩。10年后20年后挖到天顶星科技你也得退缩。你拆不出20万方商业+5万方停车出来。如果你觉得10年20年后工程条件能克服这些问题，请给出理由。
5、10年20年后是可以预测的，并不是说10年20年后就肯定数据都是乱来的。近两三年我最喜欢的一个旧改重奢项目，香港的K11 musea，就是用我之前那贴的方法论去做项目可行。我相信香港K11 MUSEA也不是只做两三年就要拆掉的，也是要续存二三十年的。那么项目开始的时候它对未来二三十年的估算就是这么搞的。如果你觉得这个方法不行，这些数据不对，请给出理由。顺带一提，MUSEA真的很美，疫情后你有时间真的可以去看看。另外你也可以看到因为是旧楼改造，它在内部空间构造上牺牲了多少。
旧改从来都不是一件容易的事情。
反正再美丽的想法都要有落地的原因和方法，不然就是空想。10年20年后不是一个万能句式，什么困难问题10年20年后就能直接克服。你起码得说明为什么会这样。
当然，还有最后一条路，跟白天鹅一样，填河。但那边已经没多少河了，别填了...
说实在的，马场和海心沙都比沙面靠谱得多。
沙面全面做重奢，和明珠湾做差不多吧。 |
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狗仔卡
发表于 2020-12-3 01:50:56
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