建设纪实—金光中心-白玉兰广场|320M/66F+171M/37F|建成

yuyu2302

回复 3699# zip


    我在 今年4月10日  上海国际航运服务中心  记实贴  974言写的一段话  今天看去

似乎也算个解释。


发表于 2012-4-10 00:31 | 只看该作者
本帖最后由 yuyu2302 于 2012-4-10 00:36 编辑

以下文字可以跳过

   因私人投资的原因，我对这个项目进行过研究。
   
   这个项目是运作的翘楚，各种原因促成了目前的惊人利润，虽然很低调

   整块地狭长而庞大，包括国客与国航服， 部分原单位与居民很早低成本拆迁后，基本土地归属上海港务集团与地方政府，港务集团06前并不了解商业地产开发

   那时方兴刚开发了位于浦东滨江的一个财富广场的 临江项目，其获得很大利润，尝到甜头，虽然项目很小，于是其寻求与港务集团的合作，希望如法炮制，当然是一拍而合
   
   方兴的精明开始显现，上港集团提供土地，获得联营公司一半股权，但方兴并未为此提供资金，而是因此成立联营项目公司，以公开方式 获得工商银行牵头的超过55亿的银团贷款，于是，往后的全部大宗交易时，我们可以看到一个惊人事实，大宗交易是一个总价，但分列为收购股权，偿还债务，2部分，也就是说，直到交易的那一刻，方兴依然没有为此提供过什么实际资本，土地来自港务集团，抵押土地的债务贷款来自银行联合体。

方兴公布毛利接近80%，实际其获得难以想象的倍数，因为投入极其稀少

而赢家还包括上海港务集团这个本来是冤大头的企业，因为本来其提供一切，提供土地，且提供的土地被抵押，但是，其获得土地的成本低廉， 后来北外滩的风光与景色与政府决心打动很多顶级企业，他们以额外设立的公司（例如，宝山钢铁集团设立宝钢资源，中国国家开发投资集团设立国投亚华等等）不惜代价买入项目，上海港务集团的年报也披露其获得的巨大利润

一时皆大欢喜

但是   港务集团不是港督， 随着岁月，其渐渐了解一切 关于土地商业开发，运做的一切，我这个门外汉都思索皆明，其亦了如指掌

今年3月，  方兴永久性的被排斥接下来的开发以外， 上海港务集团单方面与虹口签定战略收购土地与合作的协议，意欲为未来开发独立主体之一

方兴的厄运并非如此， 其忘了其在北外滩的成功有2点， 一是空手运营，二是北外滩的特殊--确实有相当多的顶级企业愿意真金白银的买入  //其去长沙开发 梅溪湖cbd， 空手运营如法炮制，但是没人买，或没人愿意高价买。  其股价的长期悲垂就是市场的判断

但是正因为如此   其反过头来重新审视北外滩项目， 发现已经开发到最后了， 目前其亦认为其的战略属性，于是东区开发陷入特殊的阶段，，，，，，，，

zip

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    我在 今年4月10日  上海国际航运服务中心  记实贴  974言写的一段话  今天看去

似乎 ...
yuyu2302 发表于 2012-12-26 15:49

这篇文章映像很深。
我想这也是中块和西块目前暂时停滞的原因
中块方案已经公示
有100+酒店一栋
东块仍然未知

yuyu2302

回复 3708# zip


    设计似乎重来了，无论如何，或多或少，应该都有些惊喜

zip

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    设计似乎重来了，无论如何，或多或少，应该都有些惊喜
yuyu2302 发表于 2012-12-26 17:15

    上海国际港务（集团）股份有限公司
                 关于竞拍取得土地使用权的提示性公告

    本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。


    近日，上海国际港务（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）以通讯方
式召开了第二届董事会第十二次会议，会议应参加表决董事 9 名，实际参加表决
董事 9 名，符合《公司法》、《公司章程》及相关法律、法规的要求。会议采用
记名投票方式，以 9 票同意，0 票弃权，0 票反对，审议通过了《上海国际港务（集
团）股份有限公司关于拟共同竞买及合作开发地块的议案》。董事会同意公司与
威旺置业有限公司（中国中化集团公司旗下境外企业方兴地产（中国）有限公司
下属全资公司）组成联合体，共同参与海门路 55 号地块土地使用权的竞买。若成
功竞得该地块土地使用权，则董事会同意由双方共同出资组建项目公司，开发该
地块，双方投资比例/竞买保证金比例：50%:50%。董事会授权公司总裁在董事会
权限内参与本次竞买，并授权总裁全权负责实施本次参与竞买土地使用权、项目
公司组建及后续开发的一切事宜。

zip

海门路55号还是和方兴合作 看来矛盾消除了。。
方兴成北外滩大地主了

520406

北外滩看来想爆发了。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

yusuke

希望尽快开工，不要又无限期拖延。

8路电车

回复 3707# yuyu2302


    很有启示性啊，拜读了。

yuyu2302

回复 3711# zip


     无论如何，还是值得支持。//竞价那么多轮，应该是志在必得

  这样的惊人代价，我想最后确认的设计应该也会不错

   这个地块地下9万平商业，与地铁，亦有通道连接国航服地下新设计的庞大商业，整个连接成为一个整体，设计，运营，规模，管理都会是挑战。

   希望早日动工

yuyu2302

回复 3714# 8路电车


    随意看看即可，。

实践证明，认知赶不上变化。  

商业行为里，只要有利益，看样就不会有什么真正的矛盾

yuyu2302

回复 3710# zip



   我到今天才明白，之前说的香港公司调研，弄了半天就是方兴于香港新注册的子公司威旺置业，，，，，，，，

天池

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   我到今天才明白，之前说的香港公司调研，弄了半天就是方兴于香港新注册的子公司威旺置 ...
yuyu2302 发表于 2012-12-27 01:06

新浪新闻里说，威望是上港旗下的公司，晕

天池

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     无论如何，还是值得支持。//竞价那么多轮，应该是志在必得

  这样的惊人代价，我想 ...
yuyu2302 发表于 2012-12-26 23:39

55号地块的总投资看来又要过百亿了

yuyu2302

回复 3719# 天池


    土地出让是56.8亿，公告里额外说明需再支付大约1.8亿的地铁连接费，

  地下工程非常庞大亦耗费资本，包含一个48000平的顶级酒店也是成本惊人，240米高的楼

本身虽然比320的白玉兰会便宜不少，但地块总建筑面积是接近的

  考虑到土地方面的支出，55地块比白玉兰额外多了20多亿，最终的资金成本可能比白玉兰略高一些，白玉兰100--110亿，55地块110--120亿

8路电车

回复 3720# yuyu2302


    不知该地块能允许的容积率会是多少呢……