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发表于 2017-8-17 15:37:36
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本帖最后由 奔跑的小牛 于 2017-8-17 16:00 编辑
$北大青鸟环宇(08095)$
北大环宇在2016年的年报中，难得有这样一句惜字如金的简短描述：“建设开发园景建筑及长沙县松雅湖区周围土地的一级土地开发”。什么是一级土地开发？
名词解释：“土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程”。
现在，北大青鸟投资长沙松雅湖的土地一级开发工程已经基本完工，面临着要么转让项目变现、要么进行二级土地开发的新局面。
一、长沙松雅湖区域一级土地开发为何如此炙手可热
（一）影响太大了。不仅是因为松雅湖项目规模大，15000余亩待开发土地、16.98平方公里规划面积。还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个湖南长沙城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，（松雅湖不仅撬动着整个城市的宏观经济的发展，更关系到整个长沙周边地区的城市生态环境保护。）土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。按目前土地的稀缺状况及有关法律，即使是万科这样实力雄厚、信誉良好的大型房地产企业，也很少再有机会直接参与土地一级开发，也只能更多的通过招拍挂形式获得土地，进行土地二级开发。
（二）诱惑太大了。松雅湖作为湖南省极其珍贵的最大城市生态湖泊，是长沙周边地区独一无二的国家级天然湿地。不但关系到整个长沙周边地区1000多万人口的饮水安全、工农业用水安全，还牵系湖南全省的城市安保、防洪调蓄、生态旅游、环境保护等。
随着松雅湖片区的战略地位及经济价值日趋提升，松雅湖环湖周边片区的土地价格暴涨，越来越多的著名品牌开发商热衷于长沙松雅湖区土地。他们觊觎北大青鸟松雅湖的一级土地开发权、并非仅仅是为了土地一级开发本身10%几的利润，而是随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩，土地资源日趋稀缺，拿地压力越来越大，这些著名地产大佬们想凭借长沙松雅湖片区一级开发的优势获得二级开发权成为“曲线拿地”的新途径。
（三）弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，并没有颁布一部专门法律，依然按照合同法及约定俗成规定的“谁投资、谁受益”。
松雅湖土地一级开发目前涉及两方面的利益：政府授权组建的一级开发企业（代表土地所者的松雅湖建设投资开发有限公司）与原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整两者利益关系的过程。
二、松雅湖土地一级开发模式
从空间上来讲：土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定。
从时间上来讲：一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式。
从性质上来讲：一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，而松雅湖土地一级开发主要是增量一级开发，包括征用和农转用土地。
松雅湖土地一级开发明确被纳入城市总体规划的成片征地开发，其中部分项目又是松雅湖片区总体规划外单独立项的房地产、基建类项目。北大环宇10年前投资的松雅湖片区土地一级开发模式，采用的是：成立新城公司PPP模式即直接成立松雅湖投资开发有限公司，垄断了松雅湖片区16.98平方公里的土地一级开发经营权。
三、松雅湖土地一级开发的盈利模式及实现途径
从相关资料及年报提供的信息中可以判定：北大青鸟松雅湖土地一级开发的盈利方式：土地增值盈利+土地收益分成的（双核驱动）盈利模式。
松雅湖一级土地开发的收益实现有三条途径：
第一、通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照股权约定取得。
第二、北大青鸟与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。
第三、北大青鸟根据自身或松雅湖片区开发的整体发展需要，将松雅湖土地一级开发股权转让、或者部分转让给第三方（实力更强、品牌更大的专业建筑、地产公司）、退出变现。
（一）共同出资设立松雅湖开发项目公司
北大青鸟通过设立松雅湖开发项目公司、来进行土地一级开发项目的操作。该项目公司（松雅湖建设投资开发有限公司）选择由北大青鸟与当地政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便，负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。最终收益分成按持有项目公司的股权比例进行。
通过共同出资设立项目公司，北大青鸟与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——北大青鸟与政府都作为该项目公司的股东之一，双方按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。
（二）松雅湖土地一级开发的净收益
1、松雅湖土地一级开发单位净收益：
单位净收益（元/m2）=｛当前二级市场土地价格（元/m2）-当年国有土地使用权出让价款（元/m2）- 土地一级开发成本（元/m2）-政府提取的各项税费（元/m2）｝
2、松雅湖土地一级开发总收益：
总收益=单位净收益（元/m2）X松雅湖土地一级开发面积（16980000m2？）单位换算1平方千米=1000000平方米。
四、结论
土地市场一级开发与房地产二级开发相比，因为拥有相关政府资源并能通过与地方政府利益的捆绑，可获得多项政策支持。因此，土地一级开发的分成收益、往往要比二级开发收益率更高，但土地一级开发的潜在最大风险是开发周期太长。可是10余年过去了，在中国唯一只涨不跌的行业只有土地与房产，（一级土地开发周期长的‘风险’，随着地价长期上涨变成‘暴利’）而北大青鸟环宇恰恰是在10年前松雅湖片区土地一级开发尚且还比较低迷时期投资并获得湖南长沙松雅湖片区一级土地开发权。（青鸟这个大地主，两年前就传闻某地产大鳄欲收购北大青鸟松雅湖项目股权，但地价一直看涨，北大青鸟不舍得沽售。）北大青鸟环宇在松雅湖土地项目上耗时10年的投资，目前静态的从账面（报表）上看、仍然只有投入、折旧、利息、费用等成本开支，是拖累（减少）北大环宇当期盈利的包袱（负）资产，其实截然相反。
伴随着长沙松雅湖土地价格10多年来的连续暴涨，这块土地资产是北大环宇隐含的最优质的、不可多得的（不亚于青鸟消防）好资产。只要（08095）一旦采取任何一种途径变现、该项目立刻就会为北大青鸟环宇带来超乎想象的盈利。（真正懂地产、懂财务的投资人心里都非常清楚。）按目前松雅湖地区土地二级市场价格、不低于4000元/m2估算，仅仅松雅湖土地项目的分成收益即有几十亿、恐怕要超过目前北大环宇的本身市值。 |
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