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发表于 2012-8-17 10:23:41
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广州国际金融城将与珠江新城互动发展
日前，广州国际金融城城市设计国际竞赛三优胜方案从11个入围方案中出炉，三方案在对国际金融城的建筑、交通、地下空间、绿地的设计上各有特点。广州国际金融城蓝图即将成形，金融城的规划受到社会的密切关注。那么，广州国际金融城的规划，又将对房地产市场产生哪些影响？如何能达到各方利益最大化？我们特地采访了地产专家，或许能为最终广州国际金融城的详细方案提供一些新思维。
1
写字楼如何避免供大于求？
建议：放缓国际金融城的规划建设进度，在五年后形成有效供应，与珠江新城形成互动发展。
为了打造总部经济，广州国际金融城的建设势在必行。国际金融城起步区北至黄埔大道，南至珠江岸线，东至车陂路，西至科韵路，面积1.32平方公里。按照规划，比邻珠江新城的广州国际金融城将出现高端写字楼群。
中原地产项目部总经理黄韬就表示，珠江新城还有十年的成熟期。如果金融城迅速上马，写字楼供应可能在短时间内集中增加，导致珠江新城和金融城形成正面交锋。
黄韬还表示，珠江新城和金融城的竞争有多大，主要看金融城的进度。如果五年内，金融城会形成写字楼有效供应，将会与珠江新城形成竞争，不利于两个区域协调式发展。如果有效供应在五年后出现，那么两者之间就会形成良好的互动。因此，他建议，金融城的规划建设，不应操之过急。
2
地标性超高楼该不该建？
建议：地标性建筑不一定非高楼莫属，超高层建筑成本高、租金高、门槛高。
三优胜方案出炉后，最受关注的一项，莫过于超高层大楼的设计，也最受争议。三个优胜方案均设计了一座地标式的超高层摩天大楼，其中最高地标建筑可达600米，将建成广州第一高楼。由于规划部门将对三个优胜方案综合完善和融合后，形成最终方案。因此，超高层大楼出现在最终方案中的可能性很大。据了解，广州珠江新城100层以上的超5A级写字楼就有十几栋，并且这些超高层写字楼的出租率并不理想。有业内人士指出，有某地标式超高层写字楼的出租率只有40%。房地产专家也认为，不一定非要超高楼做地标。
邓浩志表示，从观赏的角度，超高层的摩天大楼，的确很引人注目。但广州现在已经有西塔、东塔、广州塔等一系列的超高层，而广州南站也有超高层摩天大楼的规划，有些重复性建设了。另外，从成本角度考虑，超高层建筑防风抗震的要求高，越高层，建筑成本越大，公摊面积大，实用率偏低，但租金高昂，没有必要。
3
住宅如何良性配置？
建议：在核心区配建少量商务公寓，住宅可配建在核心区边缘，形成商务、人居清晰分区。
岭南特色的建筑、10分钟到南站、20分钟直达白云机场、天河公园内湖泊与珠江连通、地下车库间道路相连来减少路面步行系统……广州国际金融城城市设计国际竞赛三优胜方案，对国际金融城的建筑、交通、地下空间、绿地的设计上各有特点，但均体现了低碳、环保、岭南特色等共同特点。但在住宅方面，并没有太多笔墨。而对于金融城是否应该配建住宅？专家们有不同看法。
邓浩志认为，根据珠江新城、白云新城以往的经验，住宅先行一直是区域发展的一个最好选择。他认为，金融城规划，当然也不能少了住宅配套，即使从片区发展的角度，也要真正有人居住，才能提升区域的整体发展与融合。
不过，黄韬则表示，根据国外一些金融城的情况来看，金融城就是商务区，很纯粹。实际上，商务与人居混合的情况，已经是珠江新城的规划缺点，在广州国际金融城规划时应该避免。他认为，在金融城的核心区，为了方便24小时办公的需要，可以做一些商业与商务公寓的配套，而住宅规划则应设立在外围。
4
庞大的地下空间可做商业配套？
建议：除了建筑技术层面的风险，地下商业开发应该谨慎。
根据三个优胜方案，都规划建设巨大的地下城。据了解，三号方案的地下空间建筑面积共240万平方米，六号方案的地下空间建筑面积共150万平方米，七号方案的地下空间建筑面积共170.83万-190.83万平方米。按照这样的规模，广州国际金融城将超越广州南站，建成全国最大的“地下城”。根据七号方案，提出要将金融城地下空间做成地下五层，其中地下一、二层是商业、文化、综合交通枢纽功能，三、四层为地下停车，五层是地铁。
对此，不少业内专家并不看好。广东省流通业商会执行会长黄文杰就表示，地下商业往往要依附于地面商业项目和商圈才能更好地生存，做得好的地下商业项目，地上商业往往也十分发达。并且，广州受自身地理条件、城市发展阶段的限制，当下并不适合大力发展地下空间。
广东商学院教授、流通经济研究所所长王先庆也认为，根据一般的规律，城市发展到后期，地上空间不足，才会考虑发展地下空间。广州的情况并不是这样，目前还没到那个阶段。广州现在发展不均衡，中心城市拥挤，周边则发展不足，而大众并没有往地下消费的习惯。
规划范围
北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，总面积7.5平方公里。起步区范围：北至黄埔大道，南至珠江岸线，东至车陂路，西至科韵路，面积1.32平方公里。
将与珠江新城、琶洲地区共同组成世界级的中央活力区，引领广州建立现代金融市场体系，参与全球城市竞争。未来的国际金融城,除了林立的高端写字楼林立外，还更注重办公、休闲和居住等功能的平衡。
周边楼市
受规划方案影响不大周边楼市很淡定
尽管广州国际金融城的优胜方案已出炉，但由于最终方案以及详细的规划未chutai，对市场的影响还十分有限。据了解，在起步区范围（北至黄埔大道，南至珠江岸线，东至车陂路，西至科韵路），在售的一手楼盘寥寥无几。据合富置业天河区营业经理简先生介绍，目前该区域主要在售的二手楼主要集中在车陂板块，楼盘包括骏景花园、天朗明居、美好居、远洋宿舍等。
据介绍，楼价方面，这一带的二手楼价格比年初有5%-10%的涨幅，但主要原因是因为之前市场的一些“笋盘”被消化完，剩下的房源价格较高导致，与广州国际金融城的规划并没有关系。简先生表示，预计广州国际金融城的规划，在短期内不会对楼市产生影响，主要因为规划细则未出，还有太多不确定性，另一方面，由于没有具体的市场动作落地，广州国际金融城受买家关注的程度并不高。
车陂板块在售的一手楼江源半岛花园最近被传楼价从3万元/平方米涨到10万元/平方米，不过记者咨询得知，该项目目前售价仍是3万元/平方米起，但不同楼层等因素，导致不同单位楼价差距大，而最高楼价的确可以达到10万元/平方米。 |
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发表于 2012-8-17 12:57:14