2012年中国300城市土地市场交易情报

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1-12月，全国300个城市商办类用地平均溢价率仅8、12月高于去年同期，全年平均溢价率走势出现较大波动，上半年持续走高并在7月达到19%的最高值后出现下滑，一、四季度维持低位水平，底价、低价成交仍为市场主流。 
12月，全国300个城市平均溢价率为12%，较上月增加4个百分点，较去年同期增加9个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率13%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加9个百分点；商办用地平均溢价率13%，较上月增加10个百分点，较去年同期增加10个百分点。

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今年成交住宅用地总价排行榜上榜地块价格水平较2011年大幅下降，去年排名前10位地块成交总价均高于30亿元，今年仅三甲地块有此水平。排名首位的南京下关区滨江江边路以西2号地块，成交总价为56.2亿元，与去年榜首地块重庆渝中区渝中组团D分区4-1/02号宗地65.36亿元的总价相差近10亿元。 
受调控预期影响，今年各地政府推地较谨慎，年末才开始密集推地，且以供应中小体量地块为主，总价排行榜中体量大于50万平方米的仅有4宗地块，楼面价水平均不高。从竞得方来看，由于前期市场低迷使开发商资金压力增大，上榜地块多由实力雄厚的央企及大型房企竞得，万科、中海、保利、龙湖、华润臵地、中冶臵业等均出现在榜单中，企业联合拿地的现象也十分普遍。

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今年住宅用地成交楼面价上榜地块中8宗楼面价高于20000元/平方米，较去年榜单水平有所提高，其中北京市海淀区万柳地区居住用地（六郎庄搬迁平衡资金用地）项目以33831元/平方米的价格排名榜首，若扣除配建保障房面积，该地块楼面价可达40202元/平方米。 
今年上榜地块以纯住宅用地为主，且全部为溢价成交，其中7宗地块溢价率大于40%。从时间上来看，下半年重点一二线城市优质地块入市量增加，土地市场出现久违的激烈抢地战，楼面价榜单中除北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目外，全部为下半年成交地块，北京、上海、杭州和成都4个城市瓜分榜单前十。

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五、2013年土地市场展望 
1、房地产调控将持续从严从紧，房产税扩围势在必行 
2012年虽无新政策chutai，但土地市场深受房地产调控影响，上半年供求低迷，下半年平稳回升。12月25日，住建部表示明年商品住房限购政策要继续实施，对于放松调控导致房价过快上涨的城市，将会同监察部门对其约谈问责。明年调控基调不变，限购政策维持从严从紧，抑制投机性需求，同时房产税将扩大试点范围，逐步推向全国，随着长效机制的逐渐完善，房产税或将成为房地产调控的新方向。 2、继续加强保障房建设，提高保障房供地比例 
今年国土局屡次强调要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应，2013年，完成保障房建设目标仍将是各地政府工作的重点，保障房用地比例将继续增加。11月住建部颁布相关通知，要求建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益，明年保障房工作将更加严格管理以确保公平分配。 
3、土地市场维持一定热度，地价稳中有升 
2012年北京等多城市供地计划完成情况均不理想，土地出让金出现明显下滑，四季度重点城市土地市场逐渐升温，成交持续向好，这种热度或会持续至明年初，一二线城市土地市场也将更受关注。明年土地供应量或高于今年水平，交易市场维持平稳，土地价格继续稳中有升的走势。 4、大型房企优势日益明显，企业格局出现分化 
在严厉的市场调控下，中小型房地产企业面临销售、融资、资金等多重压力，拿地积极性持续下滑，加之北京、上海等重点城市土地单价与总价均较高，中小型房企在竞争不占优势，而央企及品牌房企资金实力雄厚，市场占有率不断提升，销售业绩逆势增长。未来一年，大型房企的发展优势将更加明显，集中度进一步提高，企业呈现分化格局。 
5、商办用地市场继续维持平稳 
2012年，商办类用地推出量同比上涨20%，成交量也小幅回升，其供应量、成交量、土地出让金在全国土地中所占比重与上一年相比均有小幅上升，整体走势较平稳。与住宅用地受调控影响相比，商办用地越来越受到开发商的青睐，市场需求逐渐增加，2013年商办类用地市场预计将维持平稳发展趋势。 
 

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六、北京、上海、广州、深圳等10 城市住宅用地与商办用地市场情报 
经过房地产市场高压调控的“寒流”洗礼后，2012年上半年土地市场供需低迷，下半年重点城市迎来推地与成交高潮，上海、武汉、杭州等城市优质稀缺地块频出，开发商拿地意愿增强，土地供应加速转化，市场开始向良性循环的轨道转变。全年来看，全国10个重点城市的土地供应量、成交量及出让金水平与去年相比更显低迷。 
1-12月，10重点城市中，4城市住宅用地累积供应量超过去年，其中，武汉全年累计供应1751万平方米，居全国首位，同比增长98%，为增幅最大的城市；深圳累积供应50万平方米，同比减少61%，为降幅最大的城市。除武汉外，10城市中全年累积供应住宅用地过千万平方米的还有重庆，供应面积为1397万平方米。

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1-12月，全国10重点城市仅重庆和武汉商办类用地全年累积供应量超过去年，供应量分别为299万平方米和230万平方米，同比增长36%及6%。天津全年累积供应最大，为536万平方米。深圳累积供应5万平方米，同比减少78%，为降幅最大的城市。10城市中除南京、广州、深圳外，全年累积供应商办类用地均超过百万平方米。

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12月，10重点城市均有住宅用地上市，共推出1622万平方米，武汉、重庆、广州、成都、天津、南京6城市月供应量过百万，其中武汉推出达573万平方米，居重点城市推出量首位。商办类用地方面，12月10重点城市除广州、深圳外均有土地上市，共推出371万平方米，重庆供应量最大，为98万平方米。7个城市月供应量不足50万平方米。 
 
在2012年的土地市场中，多种竞价方式及严格市场准入条件都变相提高了拿地门槛，供应量的不足和较高的地价水平使开发商在运营和资金支配方面都更为谨慎。受此影响土地市场成交量出现下滑，流拍频现。 
1-12月，10重点城市住宅用地累积成交量仅武汉、重庆、杭州、广州四城市超过去年，武汉累积成交1326万平方米，虽居10城市首位，也是唯一成交量过千万的城市，较去年相比增涨67%，为涨幅最大的城市；深圳累积成交仅为41万平方米，同比下降68%，为降幅最大的城市。

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相对于因调控限制而冷清的住宅市场，商业地产1-12月发展平稳。10重点城市中累计成交量均低于去年同期，天津全年累积成交406万平方米，为全年成交量最大的城市。重庆降幅最小，相较去年下降2个百分点，累积成交167万平方米；北京跌幅最大，累积成交92万平方米，同比减少62%。10城市中除北京、南京、广州、深圳外，全年累积成交商办类用地均超过百万平方米

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12月，10重点城市均有住宅用地成交，总成交面积为1226万平方米，其中武汉、天津、广州、重庆4城市成交量过百万，成交量分别为497万平方米、159万平方米、138万平方米、121万平方米。商办类用地方面，12月10重点城市共成交261万平方米，除广州、深圳外均有成交，天津以79万平方米的成交量居10城市首位。 
                                          
进入11月后，楼市反弹现象明显，对市场预期影响较大，高价地在严厉的政策调控下有所控制，“地王”现象略有凸显，多城市成交楼面均价出现上升趋势。 
1-12月，10重点城市中7个城市的住宅用地成交楼面均价超过去年同期，北京全年楼面均价居全国首位，为6484元/平方米，同比上涨27%。南京成交楼面均价为4799元/平方米，同比增加51%，为涨幅最大的城市；广州成交楼面均价降幅最大，同比下降24%，楼面均价为2584元/平方米。12月，深圳以8111元/平方米的住宅用地楼面均价位列10重点城市首位，杭州以6271元/平方米的楼面均价处于第二位，其他8城市的成交楼面均价在6000元/平方米以下。商办类用地方面，10重点城市成交楼面均价仅上海、重庆超过5000元/平方米，分别为9209元/平方米和为5524元/平方米，成都楼面均价最低，为1014元/平方米。 
 

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商办类用地1-12月成交楼面均价仅3城市超过去年，其中，成都成交楼面均价为1415元/平方米，同比增加34%，为涨幅最大的城市；重庆成交楼面均价约为2325元/平方米，同比下降43%，为降幅最大的城市。深圳全年成交楼面均价为8170元/平方米，相比去年下降11个百分点，居一线城市首位。

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1-12月，10重点城市住宅用地平均溢价率除杭州、上海、重庆外，均高于去年同期。其中北京平均溢价率最高，为32%；武汉最低，为2%。商办类用地方面，10重点城市平均溢价率除北京外均低于20%，北京平均溢价率最高，为57%；深圳最低，为0%12月，10重点城市住宅用地溢价率除广州、天津外平均溢价率均大于5%，其中北京住宅用地溢价率最高，为75%，成都、上海分别以40%和31%的溢价率位列二三位

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商办类用地方面，北京平均溢价率最高，为132%。2012年，10城市住宅用地土地出让金共3746亿元，武汉住宅用地出让金最高，为837亿元。10城市商办类用地土地出让金共1261亿元，其中上海商办用地出让金最高，为356亿元。 
纵观全局来看，明年房地产调控或将加强对重点城市的控制，加之土地资源与其他限制条件影响，重点城市土地市场形势不会出现大幅波动。 

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七、全国重点城市住宅用地市场情报 
北京——土地市场量跌价升  溢价率走高 本月北京共推出住宅用地9宗，合计53万平方米，分布在朝阳、石景山、大兴、通州、平谷5个城区；其中5宗地块在本月成交，19日国土资源部召开新闻发布会要求各地保持地价平稳信号，避免出现所谓“地王”误导市场，同一天北京市国土局即宣布叫停之前被认为极具“地王”相的朝阳区农展馆北路8号0304-622地块。  
1-12月，北京共推出住宅用地41宗，合计276万平方米，同比减少60%；共成交住宅用地37宗，合计276万平方米，同比减少41%。  



本月北京住宅用地推出楼面均价为5648元/平方米，较上月每平方米增加2395元；成交楼面均价为5787元/平方米，较上月每平方米增加455元。本月品牌房企再次占领市场，万科、首开、中国铁建地产等企业占领住宅用地市场。  
1-12月，北京宅用地推出楼面均价为5989元/平方米；成交楼面均价为6484元/平方米。尽管万柳等地王地块让沉寂许久的北京土地市场重现生机并拉高楼面价水平，但无法从根本上改写全年市场格局。  


本月北京成交的6宗住宅用地均为溢价出让，平均溢价率为75%，较上月上涨66个百分点。6宗地块竞配建保障房总面积约20.3万平方米。  
1-12月，北京成交的37宗住宅用地中仅10宗为底价成交，平均溢价率为32%。2012年北京供地计划完成率较低，住宅类用地出让金为394.7亿元，较上一年减少近17% 

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上海——土地市场供求双降  溢价率创新高
本月上海共推出住宅用地14宗，分布在6个城区，合计62万平方米；成交住宅用地15宗，分布在5个城区，合计67万平方米。  
1-12月，上海共推出住宅用地115宗，合计639万平方米，同比减少41%；共成交住宅用地106宗，合计598万平方米，同比减少38%。四季度上海住宅用地供求均出现明显涨幅，土地出让金占全年宅地出让金总额的61%。

本月上海住宅用地推出楼面均价为5245元/平方米，较上月每平方米增加984元。成交楼面均价为5559元/平方米，较上月每平方米增加1232元。  
1-12月，上海住宅用地推出楼面均价为4345元/平方米；成交楼面均价为4852元/平方米。7月以来，上海住宅用地市场高价地块频出，其中保利地产竞得的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块成交总价45亿元，折合楼面价27055元/平方米，为今年上海宅地总价与楼面价的“双料地王”。  

本月上海成交的15宗住宅用地中7宗溢价出让，平均溢价率为31%，较上月上涨20个百分点，为今年住宅用地平均溢价率的单月最高值。  
1-12月，上海住宅用地平均溢价率为15%，较去年同期下降3个百分点。下半年大量优质地块入市带动住宅用地市场，楼面价与平均溢价率水平较上半年均有明显提高。