洋湖-大王山片区建设纪实！宜家今年开业

limingzhou · 发表于 2017-7-13 10:47:27

带节奏的快封了吧，真心素质低啊。

rexpeng · 发表于 2017-7-13 11:06:04

本帖最后由 rexpeng 于 2017-7-13 11:07 编辑

wjr770924 发表于 2017-7-13 10:41
要是没有这洪水，洋湖G地块绝不可能只卖4千的楼面价，就算纯商业也不止这价啊，周边写字楼随便都是一万多。 ...

肯定跟洪水没关系，这里又没有淹，开发商都清楚，柏宁停工也是柏宁自身资金问题，，，，只能说现在自持商业用地目前溢价都不高，全国很多城市都是如此，那些乱带节奏的就忽略吧

cheristar · 发表于 2017-7-13 11:11:06

等龙湖出方案吧，现在龙湖扩张速度较快，希望出个好方案，尽快开建

ssylzy · 发表于 2017-7-13 11:15:05

本帖最后由 ssylzy 于 2017-7-13 11:19 编辑

rexpeng 发表于 2017-7-13 11:06
肯定跟洪水没关系，这里又没有淹，开发商都清楚，柏宁停工也是柏宁自身资金问题，，，，只能说现在自持 ...

滨江碧桂园溢价还是出乎意料的高的，洪水对洋湖这次出让还是有影响，不然这块地可以卖到4400的楼面价的。

rexpeng · 发表于 2017-7-13 11:20:10

ssylzy 发表于 2017-7-13 11:15
滨江碧桂园溢价还是出乎意料的高的，洪水对洋湖这次出让还是有影响。

滨江碧桂园那块地，一个没有自持要求（无大型购物中心），二个碧桂园真正看中的是西边19号那块地，两个一起拿下才好

清明上河图 · 发表于 2017-7-13 11:20:58

为什么长沙这么多喜欢内讧的感觉都不是真正长沙人哪来得黑子

ssylzy · 发表于 2017-7-13 11:29:15

本帖最后由 ssylzy 于 2017-7-13 12:12 编辑

rexpeng 发表于 2017-7-13 11:20
滨江碧桂园那块地，一个没有自持要求（无大型购物中心），二个碧桂园真正看中的是西边19号那块地，两个一 ...

滨江碧桂园那块地本身要求银行总部入驻，而且地块面积比较小，并不好开发，对建筑方案本身也做了详细要求，所以总体要求也是相当高的，另外那里本来就属于成熟市中心地段，有金融产业，周边配套成熟，人流密集，土地价值上本来就跟洋湖这种主打生态休闲的地方完全没得比，洋湖对面的省府本来就属于长沙河东非常荒的地方，滨江碧桂园对面的河东本来就是热闹的市中心，所以滨江碧桂园8千多的价格也是合理的。这次受洪水舆论影响对人们的心理预期还是有较大影响得，开发商不会不考虑这点，所以如果洋湖这块地是在上个月拍卖，应该可以到4400的楼面价的。

rexpeng · 发表于 2017-7-13 12:03:26

ssylzy 发表于 2017-7-13 11:29
滨江碧桂园那块地本身要求银行总部入驻，而且地块面积比较小，并不好开发，对建筑方案本身也做了详细要 ...

为啥把重点都放在地价上呢？还跟住宅地价比来比去，，，对于一块商业地，重点是什么项目，什么开发商，当年富兴高价拿下滨江商业地，又如何呢？最后迟迟不动，现在远洋接盘，开发商就算现在龙湖这块地再加2000又如何，商业不还是这个商业么？开发商资金压力大，迟迟不动工，那就更毁了。

ssylzy · 发表于 2017-7-13 12:09:35

本帖最后由 ssylzy 于 2017-7-13 12:16 编辑

rexpeng 发表于 2017-7-13 12:03
为啥把重点都放在地价上呢？还跟住宅地价比来比去，，，对于一块商业地，重点是什么项目，什么开发商， ...

第一，洋湖这块地并非像九龙仓一样的纯商用地，而且目前写字楼用地比商场用地对于开发商而言更加棘手，长沙写字楼空置率和难卖是出了名的，第二，即便假设洋湖这块地是纯商业用地，目前这个价格看来也是受到其他一些因素影响比如洪水造成的不利舆论，否则无论如何不至于是4100，起码是4400左右甚至有胆大的开发商激进点摸高到5000，再怎么也不至于是其他类似用地的一半不到的价格，第三，这块地本身就是洋湖的标杆地块，核心地块，所以坊间才称之为洋湖之心，其地块价值在洋湖众多地块中应该是绝对的N.1。至于其他，只能说是从侧面看开发商对于洋湖这个地方目前还是较为谨慎，观察观望气息比对待其他区域更浓罢了。

rexpeng · 发表于 2017-7-13 12:38:04

本帖最后由 rexpeng 于 2017-7-13 12:52 编辑

ssylzy 发表于 2017-7-13 12:09
第一，洋湖这块地并非像九龙仓一样的纯商用地，而且目前写字楼用地比商场用地对于开发商而言更加棘手， ...

4400又如何？激进到5000又如何？亦或是内定底价拿了又如何？项目不还是这个项目么？这块地本应更关注项目而不是地价，尽管地价确实偏低了一些。至于你认为写字楼比自持购物中心更难的结论如何得出的，不得而知，这块地的写字楼也并不少，星级酒店肯定也是有的。此外，你太高看水灾舆论的影响力了，这块地淹水了？开发商因为个别别有用心的人造谣带节奏就放弃这块地，这开发商也是太短视了。对于29和31号买家本来在加速跟进（可以看看竞价记录，最后几笔），突然停止的原因不是很清楚，对于华润没坚持到最后也很遗憾，但是龙湖天街落户洋湖也是很好的，看看同类项目的苏州狮山天街（天街少有的超高项目，整个商业分配也相近），我对龙湖的洋湖天街很有信心，也期待龙湖尽快公布方案，好好利用自身环境区位优势，携手宜家荟聚，驱动洋湖的商业继续向前

ssylzy · 发表于 2017-7-13 12:50:29

本帖最后由 ssylzy 于 2017-7-13 12:57 编辑

rexpeng 发表于 2017-7-13 12:38
4400又如何？激进到5000又如何？亦或是内定底价拿了又如何？项目不还是这个项目么？至于你认为写字楼比 ...

楼面价就是市场预期，这个没什么好多解释的，长沙写字楼开发难度大不好卖也是实情，业内人都知道，开发商有诸多的考虑因素在里面。洋湖这块地的价格并不是那么出人意料的低得夸张，因为本身洋湖的土地也就是这个行情价，长沙不可能到处都是8、9千楼面价的高价地区域，我说的洪水舆论影响，也就是3、4百块钱的楼面价的影响而已，也谈不上多大，但不能否认没影响。仅此而已，很简单，不要过分解读了，更别想多了什么竞拍后期突然加速又停止，根本不存在。

rexpeng · 发表于 2017-7-13 12:56:55

本帖最后由 rexpeng 于 2017-7-13 13:00 编辑

ssylzy 发表于 2017-7-13 12:50
楼面价就是市场预期，这个没什么好多解释的，长沙写字楼开发难度大不好卖也是实情，业内人都知道，开发 ...

是市场预期，那更多的也是对商业市场的预期。长沙购物中心的运营状况又有多好呢，步步高梅溪湖到现在还在拼命砸钱中，其他新开的就不说了，购物中心运营现状业内不清楚么？至于拍地是不是突然停止，自己回头看记录，一目了然。最后还是重申重点，这块地项目本身比地价更重要，高价拿的商业地并不代表会有好结果，购物中心的自持运行本来就需要很大的成本

ssylzy · 发表于 2017-7-13 12:59:43

本帖最后由 ssylzy 于 2017-7-13 13:00 编辑

rexpeng 发表于 2017-7-13 12:56
长沙购物中心的运营状况又有多好呢，步步高梅溪湖到现在还在拼命砸钱中，购物中心运营现状业内不清楚么 ...

没人说高价拿的商业地一定有好结果，但是楼面价低肯定是开发商对此地乃至此片区观察观望心态较重，而且此地并非纯粹的商业地，而是商住地。另外，长沙写字楼用地的行情只会比购物中心用地行情更差不会更好，这是长沙写字楼市场现状决定的。至于竞拍记录，只要之后国土局没发通知说系统被黑，就不用现在就期待这种黑天鹅事件发生了。

ssylzy · 发表于 2017-7-13 13:04:07

rexpeng 发表于 2017-7-13 12:56
是市场预期，那更多的也是对商业市场的预期。长沙购物中心的运营状况又有多好呢，步步高梅溪湖到现在还 ...

步步高新天地的运营算是不错了，已步入良性发展轨道，长沙并不是购物中心多了，而是像步步高这样用心努力去做的购物中心太少。

rexpeng · 发表于 2017-7-13 13:05:37

本帖最后由 rexpeng 于 2017-7-13 13:10 编辑

ssylzy 发表于 2017-7-13 12:59
没人说高价拿的商业地一定有好结果，但是楼面价低肯定是开发商对此地乃至此片区观察观望心态较重，而且此 ...

这块地超过百分之70的商业面积，住宅占比已经很小了，购物中心自持运营。4100确实低了些，但是正常价格也不会高得太离谱，对于一个新片区而言。商业开发观望是正常的，全国商业地亦或商业70%以上的地溢价都不会很高，可以自行比较去年商业地和同位置住宅地的差价。好的开发商用心运营这块地比所谓高那么一点的楼面价有意义得多

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