深圳最赚钱的十家购物中心（ZZ）

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从上半年经济数据看，罗湖区金融业优势极为显著。罗湖区金融业增加值占GDP比重近四成，上半年增速在全市金融业集聚区中排名第一。
作为深圳金融的发源地、传统金融强区
罗湖区金融业的集聚程度较高
辖区现有持牌金融机构近100家，数量居全市第二；四大国有银行深圳分行有三家扎根罗湖发展；外资银行法人总部数量全市最多；全市财产保险公司前十强，罗湖拥有7席。

在金融业总量较大的基础上

要保持增速需有更强大的动力爬坡过坎

从顶层设计入手
罗湖区高水平打造红岭新兴金融产业带

红岭新兴金融产业带是全市金融版图“一城一街一带”的重要组成部分，集聚了辖区80%的持牌金融机构。近年来，浦发银行、国任保险、人保系、高新投系、太平财险等优质金融机构持续涌入。

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上半年，“首店”们都开在哪儿？

从各行政区来看，福田区继续以40家首店总数引领全市，南山区以36家首店紧随其后。排在第三位则为罗湖，上半年收割了19家首店，而宝安、龙华、龙岗三区则分别收割了11家、9家和6家首店。今年上半年，福田区发布重磅商业支持政策（详情：为搞好商业，福田拼了！首店最高补贴5000万，这些商场或将受益）

在国际品牌首店引进上，罗湖区反转位列第一， 国际品牌达到13家；其次福田区和南山区也不遑多让，分别新开了12家和11家国际品牌首店。
那么，哪些商场成为了上半年的首店“收割机”呢？
赢商网调研发现，上半年深圳共计有31家购物中心引进至少一家城市首店，引进2家首店及以上的购物中心总计16家。从项目分布来看，福田CBD商圈、南山后海商圈、罗湖蔡屋围商圈，龙华国际商圈以及宝安中心商圈，是首店收割的主力军团。

罗湖区的首店贡献主要在于深圳万象城，上半年共计引进15家首店，包括2个国际品牌中国首店，7个国际品牌华南首店，首店引进数量与档次均独占熬头，主要在于万象城三期开业带动一波品牌新驻与一二期调铺升级缘故。

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人口密度大的区域，商业发展更好

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深圳·罗湖益田假日广场
官宣启动全球招商
据悉，该项目建筑面积约12万平方米，作为74万㎡城市旗舰综合体，益田御龙天地的商业板块
将以“多元艺术体验式购物中心”的定位
带来更多商业活力与势能，助力罗湖建设具有影响力的国际消费中心核心区

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据华润万象生活最新公布的2023年中期财报显示：

上半年在营购物中心上半年实现销售额841亿元，同比增长41%；

在营购物中心平均出租率96.0%，租金收入达105亿元，同比增长52.1%（去年同期有减租影响），业主端经营利润率同比提升9.4%至67.2%。

在营项目中，74个项目零售额排名当地市场前三，占比84.1%。

在营购物中心达88座，重奢购物中心增至12座，排名行业第一。

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深圳万象城是蔡屋围国际高端消费街区的商业综合体代表，在响应打造世界级国际化商圈的号召下，正进阶为全中国奢侈品牌最多、业绩体量最大的购物中心之一。


2004年，深圳万象城在罗湖盛大开幕，率先开启了高端商业的购物中心时代。GUCCI旗舰店、Louis Vuitton中国的最大旗舰店、Hermès、Burberry等超50家国际一线奢侈品牌纷纷入驻，深圳万象城的奢侈品阵容开始逐步呈现。

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当前，桂园街道正在以打造蔡屋围国际高端消费街区为着力点，推动实现高质量发展。蔡屋围消费街区总面积约1.23平方公里，依托“一横两纵”空间布局展开，以“一横”深南东路为核心，辐射“两纵”红岭路、宝安南路沿线，串联万象城、KK MALL、地王星荟、深圳文和友、奥特莱斯等特色商业区和商业节点，全力建设形成兼具国际范、时尚潮、原创力、烟火气和美誉度的标志性商圈。

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作为国际高端消费街区的商业综合体代表，深圳万象城正进阶为全中国奢侈品牌最多、业绩体量最大的购物中心之一。2023年上半年深圳商业市场共引进121家首店，深圳万象城以15家首店的数量位居榜首，占比12.4%。相关负责人介绍，深圳万象城还将始终保持每年引入不少于5家“首店”品牌的节奏，持续提升商场的鲜活度。

KK MALL位于蔡屋围金融中心商圈的核心位置，是罗湖老牌地标京基100大厦的重要组成部分。未来，KK MALL将对标陆家嘴金融中心区，打造红岭金融产业带上280万平方米的超级综合体。目前一、二、三期扩建规划正在进行中。一期项目发展国际轻奢品牌消费品，打造时尚潮玩空间及亲子主题空间，如城市秀场、多样化亲子主题的“陪伴型”商业模式；二期项目打造科技运动体验空间，未来将呈现地标建筑，融入多种VR主题乐园及虚拟人物互动体验；三期项目打造高端艺术生活体验空间，让音乐剧与艺术空间走进商场。

扩建完成后的KK MALL将作为拥有近60万平方米体量的都市中心超级MALL。这里将成为以城市客厅为核心，形成集金融、文化、商业、办公、住宅、星级酒店为一体的综合体。

https://m.toutiao.com/is/iRbtrGHC/ - 深圳罗湖打造世界级地标商圈 - 今日头条

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建设国际高端消费街区，必须有高品质街区、高品质建筑、高品质空间作为载体与支撑。桂园街道办事处主任姚波介绍，蔡屋围片区位于罗湖、福田两个中心城区的交界处，区位优势独特、商业价值凸显，是城市中心一块不可多得的“宝地”。

作为全市仅有的两个城市更新统筹片区之一，在区和街道两级的共同推动下，蔡屋围片区城市更新按下“快进键”。

星辰天际线

壹方城最好逛的

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万达商业管理集团2022年共有473个购物中心，建筑面积为6556万㎡，蝉联了榜首，与上一年相比，购物中心数增加了56个，建筑面积增加了661万㎡，无论是购物中心数量，还是建筑面积，均遥遥领先于其它购物中心企业，属于独一档的存在。

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-奢侈品市场极高的准入门槛，让华润万象生活形成极高的竞争壁垒。

l 地段稀缺

重奢购物中心对位置要求较高，需要足够数量的高净值客户支撑消费，存量重奢购物中心均占据着高能级城市核心区域。黄金地段本就稀缺，万象城在部分城市的先发优势，让后来者很难再往高端场发力。

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展望未来，公募REITs向消费基础设施扩容，让行业出现了结构性的增长机会。

能够参与公募REITs扩容的必将是优质资产、优质原始权益人和优质管理人。而底层项目则要考虑资产收益的标准化、可靠性，有更好的运营业绩、未来增长预期。因此，行业的马太效应将更加明显。

在此行业分化背景下，我们来看看华润万象生活还有哪些发展机会点？

// 重奢壁垒，将保持领先竞争力

目前在重奢领域，国内市场的行业竞争格局在中长期不会发生太大的变化。

伴随着全球经济下行加剧，奢侈品行业正在告别“野蛮生长”。2023年三季度，各大奢侈品集团财务数据均显示收入下滑或增速放缓。反映在消费端，消费者愈发追求性价比，奢侈消费出现疲态，为高端消费勾勒出了一个较为保守的增长前景。

在这样的情况下，未来高端奢侈商场或将维持现有规模布局，新开项目将更加谨慎。

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赢商大数据统计结果还显示，Vivienne Westwood的选址目标愈发明确，其有60%的门店位于高档购物中心、30%位于中高档购物中心，10%位于中档购物中心，大众化购物中心已无布局。

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地域分化，客流向核心地段集中
         
过往两年，受出行限制影响，位于高线城市、市级商圈的购物中心客流经历阶段性下跌。至今年三季度，这些核心城市、商圈的购物中心客流快速回暖，显示出更强的客流弹性。
         
这是由于，核心地段存量商业发展成熟、客流基本盘更大。同时，三年以来市场整体拓展收缩，但商业项目、品牌布局更倾向于选择确定性更高的核心地段。随着优质商业项目入市，出行限制解除后会进一步加速核心地段购物中心客流的恢复和增长。