建设纪实—上海国际航运服务中心|195M/34F|封顶

yuyu2302

，，，

yuyu2302

国航服

jokorin

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原来这样，这么说来的话，北外滩与外滩和陆家嘴的连接虽然有了两条隧道，但似乎还是不够支撑 ...
mbutwboy 发表于 2013-2-15 10:50

说致命倒不至于,但交通问题确实是北外滩将来最大的制约因素,光靠目前拓宽大名路,长路是远远不够了,这也就是北横通道迫切进入十二五的原因,随着北横以及将来规划中的南北通道的建成,北外滩的发展才能真正走上高速道..在这之前的时期估计5到10年把,需要顶住各方压力,反正困难一堆,北外滩的将来任重而道远!

jokorin

北外滩的容积率在上海整体而言已经堪称不俗，而且过去2年的经验表明，区域新地块区政府极其罕有的拥有协调提 ...
yuyu2302 发表于 2013-2-15 13:19

北外滩总体来说容积率是不低,但由于旧区居住密度实在太大,动迁非常困难,如能再提高再一点容积率北外滩的开发进度会快很多..但有些事情必须可持续发展,上头对容积率的控制是很严格的,特别是第一第二层.

zip

北外滩总体来说容积率是不低,但由于旧区居住密度实在太大,动迁非常困难,如能再提高再一点容积率北外滩的 ...
jokorin 发表于 2013-2-15 23:59

提高容积哦上海所有的旧区都有希望了

jokorin

提高容积哦上海所有的旧区都有希望了
zip 发表于 2013-2-16 19:19

那也要看哪里,北外滩不是因为航运服务这概念,有政策扶持谁看的上?

2013年1月29日 昨天下午，市委副书记、代市长杨雄参加虹口代表团审议。
面对虹口代表们对北外滩开发的关切之情，杨雄坦言，中心城区要实现转型发展，必须要有更开阔的视野、千万不能拍脑袋搞开发：

杨雄说　【你还要加容积率？交通怎么办？你这个地方最大的问题是交通，如果外滩通道不打通，再盖高的房子，进不去出不来。千万不能拍脑袋搞开发。你们好好研究，该调整的还是可以调整，关键是要讲出道理，进一步优化是必要的，我们也肯定是尽全力支持北外滩。有什么想法再具体点。】

以上由东广记者丁芳、刘康霞报道。

jokorin

杨雄说，上海必须执行“增加公共绿地、公共活动空间，减少建筑容量、高层建筑”的双增双减规定，要以更先进的理念、更坚韧的精神，走出一条适应新形势的中心城区转型发展之路。

　　【从面上一定要控制双增双减，这是个大局，在某些地方做些适应性的调整也不是不可以，但是我们是很严格很谨慎的在做这件事情，千万不要因为动迁难度大，而要去增加容积率，千万不能挂钩，后患无穷。】

8路电车

回复 1864# jokorin


  SHI里不重视是导致虹口多年受冷落的重要根源，试想这十多年来，有哪一个好的项目是放在虹口的。当然，区内部也确实消极怠慢，主客观因素都有。

yuyu2302

回复 1864# jokorin


    该增加还是会增加的，事实上也确实增加了

    本质上更高层面也没有什么支持与不支持区域发展，主流依旧是潜在需求

    其间4个重要新项目国客综合，白玉兰，国航金融综合，海门路55已经提供逾180万平新办公与商用面积开发而竣工将是5年后的事情。额外新大型地块的规划也不会太急于推出

    地块规划最终适应的是市场拍卖博弈，资本需求会根据回报提供自己的力量左右容积，海门路地块3易其稿，高度容积全面更改且2度拍卖，成就2012最高地块的示例的过程就是显然的事实

   本质上作为还将于相当历史时期还可不断推土地的区域，2会的这段摘录反应的是因为区域政府意愿加入与更高层面博弈的过程而引来的发言。而核心里除了管理机构，最终的潜在购买土地大型投资集团将会很大程度来按照需求达成目标

  另外 这一层面的土地收储是长期的过程，地理结构是注定饶不过去的优势。时间倒是可以推延，随着核心里土地的不断减少，最终的强度会得到提高。

yuyu2302

回复 1864# jokorin


    该增加还是会增加的，事实上也确实增加了

    本质上更高层面也没有什么支持与不支持区域发展，主流依旧是潜在需求

    其间4个重要新项目国客综合，白玉兰，国航金融综合，海门路55已经提供逾180万平新办公与商用面积开发而全面竣工将是5年后的事情。额外新大型地块的规划也不会太急于推出

    地块规划最终适应的是市场拍卖博弈，资本需求会根据回报提供自己的力量左右容积，海门路地块3易其稿，高度容积全面更改且2度拍卖，成就2012最高地块的示例的过程就是显然的事实

   本质上作为还将于相当历史时期还可不断推土地的区域，2会的这段摘录反应的是因为区域政府意愿加入与更高层面博弈的过程而引来的发言。而核心里除了管理机构，最终的潜在购买土地大型投资集团将会很大程度来按照需求达成目标

  另外 这一层面的土地收储是长期的过程，地理结构是注定饶不过去的优势。时间倒是可以推延，随着核心里土地的不断减少，最终的强度会得到提高。

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  说的更裸露一点，地块拆迁可以推延，地块推出也可以推延，政府作为推出方不是全部成本与未来开发的接盘者，买入大宗土地方必然的市场竞争的首先是利益，接单者的利益基础不仅是潜力，重要的还有选择，选择就是讨价还价，这一切的基础是地理，这一切核心是成本，最容易补偿的就是强度，也就是容积。这也就是该区域开发不紧不慢的根源，可以等，过去的12年，完成不过3成，再慢慢弄25年又如何？

davidmac703

很美啊, ....................

mbutwboy

回复 1868# yuyu2302

其实一句话就能说清楚，你这边分析的主要是市场需求，也就是投资方从投入产出比来看，北外滩的投资收益不那么吸引人。但是，政府的不作为也起很大作用，当然这跟政府的能力和态度都是相关的。（这里我估计跟cly的下台有很大关系）打个最简单也比较极端的比方，如果碰到又一个世博或者迪斯尼项目，这边的动拆进展绝对迅速。

xsw999

这栋楼从我家看过去大半年不动了，有点烂尾的感觉

yuyu2302

回复 1870# mbutwboy

   这个区域是拆迁型新区，成本决定的潜在强度长期必然提高，与现时回报关系不是太大

迪斯尼与世博这类动迁一来很少，二来选择亦是强度较底的区域

  黄浦老城厢与新天地附近，虹口北外滩与虹镇，闸北苏河湾 这些区域的项目过去2年都进行开发强度提高，这些强度已经远远超过其他区域，在容积达到5以上开发强度中，无论潜在还是已有，相当部分都是会来自这些区域的。

  提高本质是利益的原因，这些地块商业与商务占比惊人，地块容积提高带来的投资扩大本质上不仅成为商务区成长的必然，而且投资的提升与地标项目的规模会使得土地获得本质的提高

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于艰难中博弈，于博弈中成长，拆迁型新区的成长本质就是这么回事

人们总是希望顺利而快速，
但是要足够艰难才是根本。艰难才会珍惜，珍惜才会参与博弈，价高才会重视，重视才有利于长期未来。
从这个意义上，我支持时间可以长期推延，土地被拆迁的过程可以艰难，总之要使得每一宗用地获取都不容易

这样的成长才会最终基于利益诉求而不是形象工程

天池

国航服
yuyu2302 发表于 2013-2-15 21:57

    好图。。。