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前海——{前海跨境电商成跨境电商出口重要通道}(更新至14.4.22)

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 楼主| 发表于 2013-11-28 22:35:05 | 显示全部楼层
土地怎么出让

营商成本是衡量营商环境优劣的另一个要素。在前海,稀缺的土地资源如何出让给企业,现在成了难题。如果出让价格高,则未来的营商成本也会增高;如果前海管理局有意识地控制土地出让,又将带来道德风险。

2013年7月26日,前海首次拍地的现场,深圳本地房地产企业卓越置业击退了万科、佳兆业、绿地等众多一线房企,以123.69亿元抢下了两幅商务用地,一举刷新了深圳的“总价地王”,这幅地块的楼面地价已经超2万元/平方米。

最终由华润置地以109亿元拍得的第三幅地块,对竞拍申请人的资质进行严格的限定,例如须为在香港联合交易所上市企业,2013年6月24日市值不低于400亿元港币;2012年会计年度的营业收入不低于200亿元人民币。

限定的不仅仅是现在,还有未来。竞拍人须在前海深港合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部,到2015年实现年度营业收入不低于100亿元人民币;建成后两年内,吸引入驻企业合并纳入前海深港合作区统计核算的年度纳税额不低于10亿元人民币;竞买人须在竞买前,与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。

对于背靠华润集团的华润置地来说,达到上述目标并不是难事。

在制定出让方案前,前海管理局曾找来十几家大型房地产开发商座谈。前海管理局经营发展处处长沈华新说,前海出让的三宗土地设置的门槛看似很高,其实是结合了产业特点和投资规模。经过摸底调查,符合营收双百亿的境内外的上市公司有200家,符合400亿市值的香港上市企业就有六十多家。

然而就在一年前,前海管理局有关人士在接受南方周末记者采访时表示,前海不欢迎开发商,希望其全资子公司前海开发投资控股有限公司(以下简称前海控股)承担前海一级开发、二级开发以及产业战略投资等职能,也就是“城投+开发商”。

如何以合理合法的方式把土地注入前海控股,是前海管理局始终没能解决的问题。前海控股的内部人士说:“前海控股也是市场的参与主体之一,把土地给子公司而不给其他的市场主体,一定会有争议,这个责任太大了。”

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 楼主| 发表于 2013-11-28 22:36:08 | 显示全部楼层
2013年5月,深圳市颁布了《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点》,改革创新将从探索差别化土地供应新模式、创新土地资产资本运作机制、推进土地节约集约利用、强化市场调控的有效性、完善土地管理体制机制等五个方面展开。

在前海土地政策的宣讲会上,前海管理局招商联络处负责人介绍,试行“公告出让”是前海土地改革的重大突破,即相当于邀标,一般仅一家公司,超过公示期没有其他企业提出异议,土地就出让给这家企业。

前海管理局的内部人士也向南方周末记者透露:2013年年底会推出第一次公告出让,是为国内一家大型私募股权投资公司量身打造的。

此时,公告出让的细则还在研究之中,条件可能会非常严苛。“试想一家金融企业沉淀几十亿的资金盖一栋大楼,而且不让转卖,不让套  现,基本上无利可图,真的能找到愿意接受的主体吗?一旦给出去,肯定会有争议。只给单一的市场主体,也存在道德风险。”上述前海控股内部人士称。
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 楼主| 发表于 2013-11-28 22:38:30 | 显示全部楼层
16.3亿!前海新地王诞生 香江供应链夺标

经过激烈举牌竞夺,前海第三批推出的两宗地在27日找到了自己的主人。T102-0244以24.33亿被世贸集团获得,而另一宗地T102-0245由“黑马”深圳市香江供应链管理有限公司以16.3亿元斩获。T102-0245地块楼面地价25468.75元/平方米,溢价率达63.3%,高出此前卓越、华润创下的地王纪录,成为前海新晋地王。

   此批共两宗地块,土地面积总计近1.7万平方米,建筑面积总计为21.4万平方米,累计起拍价34.21亿元。与此前“一次竞价”不同,此次是以现场拍卖叫价方式进行,且只面向港企。公告显示,竞买申请人要求其母公司(或其实际控制人)须为在香港特别行政区注册的企业,且2012年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币。据了解,此两宗地块要求竞买人为已在前海深港合作区注册成立从事供应链管理、商品展示交易、工业产品研发设计及相关贸易等经营业务之一的企业,更重要的是2012年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币的香港企业。只允许港企参与拍地,不许内地企业入门,这种拍地限制在全国可算前所未有。
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 楼主| 发表于 2013-11-28 22:40:21 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2013-11-28 22:41:41 | 显示全部楼层

林郑月娥:港深已设立前海规划建设专责小组


 政务司司长林郑月娥於昨日与深圳市市长许勤主持深港合作会议後表示,会议回顾过去一年的合作成果,亦展望来年的主要方向。当中提及,自去年国务院批覆了22条支持前海开发开放的政策,至今已基本落实了16条。香港期待更多前海政策实施细则早日出台,特别是《优惠目录》出台,让业界更具体了解情况。

  她续指,港深双方现正加紧推进其他尚未落实的政策,其中包括「允许香港专业人士在前海执业」的有关规定。在建设及相关工程业,香港发展局与深圳前海管理局已经设立了「规划建设专责小组」,探讨让香港建筑及工程界别的专业人士及企业直接在前海执业和开业,及扩大服务范围的具体方案。

  此外,落马洲河套地区是港深合作的一个重点项目。港深两地政府经过多年的协商,同意河套地区的发展将以高等教育为主,辅以高新科技研发设施和文化创意产业用途。有关的「建议发展大纲图」亦已於今年七月在港深两地公布。为加快推进落马洲河套地区开发,双方同意提升「港深边界区发展联合专责小组」职能,对河套地区的重大事项,包括开发、运营和管理,进行协商、探讨和决策。
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 楼主| 发表于 2013-11-28 22:43:14 | 显示全部楼层
本帖最后由 1788111 于 2013-11-28 23:14 编辑

亮点自己找

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 楼主| 发表于 2013-11-28 22:43:35 | 显示全部楼层
本帖最后由 1788111 于 2013-11-28 23:15 编辑

深圳前海一批重大基础设施项目12月7日启动

今年12月7日,前海将集中启动一批重大基础设施项目和500万平方米产业用房的开工建设。经过一年时间,从纸上到地上,前海正变得“立体”起来,可谓实现“一年一个样”的变化。与此同时,占地面积约9万平方米、预计总投资约8亿元、定位为前海未来工作生活方式体验区的企业公馆,也将于12月7日前实现公建封顶及展示区对外开放。

  进入快速发展期 香港建筑人士有望前海执业

  深港昨日举行合作会议,深圳市市长许勤表示,前海改革开放进入快速发展期,近一年成效显著。许勤指出,前海是承载服务业改革开放使命的重点区域。今年7月上旬,许勤市长曾带队到香港拜访特首和政务司司长,双方达成协议,每半年互访一次,前海则作为最重要的议题。

  香港政务司长林郑月娥于昨日在参加完深港合作会议后透露,双方在探讨允许香港专业人士在前海执业的有关规定方面,香港发展局与深圳前海管理局设立了前海规划建设专责小组,探讨让香港建筑及相关工程界专业人士及企业直接在前海执业及开业。
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 楼主| 发表于 2013-11-28 23:04:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 1788111 于 2013-11-28 23:15 编辑

划地供港企开发 土地管理打造“前海模式”

  据悉,前海将借鉴国内外先进地区经验的基础上,以差别化土地供应制度为核心,制定前海土地管理改革创新要点,创造了国内土地管理的“前海模式”。比如,打破以法定最高年限一次性出让土地使用权的传统做法,实行弹性年期;在全国率先试行建设项目用地公告出让;将土地使用权出让收入的15%-20%划入产业发展基金,对经济贡献、绿色低碳、节约用地等方面表现突出的企业给予奖励等等,均属全国首创。

  土地开发方面,首批三宗产业项目用地成功出让,总面积近17万平方米,地上总建筑面积约127万平方米,总价232.6亿元,超出底价50%左右,楼面地价2万元/㎡左右。三宗地块都位于前海桂湾片区,均为商业性办公用地,土地使用年限为40年,分别于7月和8月被国内房企卓越地产(宗地号:T201-0077、T201-0075)、香港联交所上市企业华润置地(T201-0078)收入囊中。另外,前海还在黄金地段划出27.3万平方米土地,于年底前先期推出四宗地块约14万平方米,建筑面积88万平米,值得注意的是,这四宗地块将专门由香港企业主导开发,实现“港人港资港服务”。另悉,前海今年22个新建项目将在12月31日前全部开工,并在年底前完成2014年建设项目的前期工作。

  12月7日,前海将集中启动一批重大基础设施项目和500万平方米产业用房的开工建设。在全国率先提出1.5级开发的新理念,借鉴美国硅谷经验,采用BOT模式,启动企业公馆建设,打造未来前海工作方式和生活方式的“体验区”,展示区已实现封顶,12月7日首期工程基本建成。BOT是私人资本参与基础设施建设,向社会提供公共服务的一种特殊的投资方式,包括三个过程:建设—经营—转让。在经过8月份公示后,房企“大佬”万科正式成为企业公馆的“暂时”主人,该BOT项目包括建设期在内期限只有8年;期满后,万科需移交深圳市前海开发投资控股有限公司。

  前海的基础设施建设,目前填海工程全面完成,软基处理工程年底前完工,土地整备工作已全面展开。今年新开工的市政基础设施项目是去年的4倍多,全年实现GDP预计为去年的6倍。同时,积极筹划今后三年基础设施建设,2015年主干路及市政管线基本形成,2016年重大基础设施基本建成,初步形成优良的营商环境。

  据了解,前海深港合作区位于珠江口东岸,蛇口半岛西侧,土地面积14.92平方公里,共有三大片区:即桂湾片区、荔湾片区和妈湾片区,规划就业岗位65万个、居住人口15万人,建筑面积2600-3000万平方米。
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 楼主| 发表于 2013-11-28 23:13:47 | 显示全部楼层
许勤拜会梁振英 双方表示携手提升区域整体竞争力

  25日,市长许勤率深圳市政府代表团访问香港。访港期间,许勤市长专程拜会了行政长官梁振英,双方就新时期推进深港合作进行了会谈,表示将共同努力拓宽合作领域、提升合作层次,推动两地优势互补、共同繁荣。

  “香港和深圳是好朋友、好兄弟,交流越来越密切,未来一定要继续扩大合作。”梁振英欢迎许勤率团访问香港,并表示,随着深圳和香港加快发展,两地合作范围不断扩大,期望双方按照刚刚召开的深港合作会议明确的下一步合作方向,加快推动两地在服务业、生态环保、跨界基建等多个领域的合作,加强全方位交流和信息互通,实现互利共赢,提升区域整体竞争力。
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 楼主| 发表于 2013-11-28 23:13:56 | 显示全部楼层
许勤介绍了此次深港合作会议有关情况,他说,2004年深港合作会议举办以来,深港两地合作日益密切,合作成果日益丰硕。期待这次深港合作会议之后,两地在前海开发建设、落马洲河套地区开发、跨界环境污染综合治理以及跨界重大基础设施等领域,进一步加强合作,实现共赢发展。

  访港期间,代表团在展城馆、启德邮轮码头等地考察了城市发展规划、邮轮产业发展相关情况。

  市领导吕锐锋、张文参加有关活动。
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 楼主| 发表于 2013-11-28 23:16:44 | 显示全部楼层
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发表于 2013-11-28 23:19:24 | 显示全部楼层
不错!支持深圳,支持粤桂港澳...
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发表于 2013-11-29 10:30:19 | 显示全部楼层

新政策上报了,但愿有猛料!

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 楼主| 发表于 2013-12-5 00:37:39 | 显示全部楼层

前海总结:每周上门服务一次 香港招商仍不理想


“前海打造成深港合作区最重要的力量是香港企业,但目前在前海注册的企业数量确实没有达到预期,我们希望未来前海有1/3的香港企业,目前有三个方面因素客观影响了香港企业的积极性”。在12月4日下午前海管理局举办的媒体沟通会上,前海管理局副局长何子军在回答和讯网提问时这样表示。

  第一、关于前海优惠15%的企业所得税方面,目前优惠还在加紧研究中,没有出台;第二、香港企业投资倾向于配套设施完善成熟的区域,这方面来说,前海刚填完海,各项配套开发虽然也在继续,但仍需要完善;第三、对内地的体制还不适应。比如土地出让方面,香港企业希望提前半年就把土地出让的预公告公示,这样能给他们充足时间来考虑投资,而国内基本上是50天,同时,比如一块土地,他们考虑资金等成本,不希望太大,而前海此前出让的土地面积都较大,从这些方面来说,他们都会有所顾忌。

  每周上门服务一次 港资企业占比5.78%

  何子军介绍,这三方面因素是通过多次与香港企业以及商协会接触后得出的。

  前海管理局介绍,截止目前,前海合作区内注册企业共计2642家,注册金额合计2051亿元人民币。引入包括汇丰银行、渣打银行、瑞士银行、软银集团在内的30家世界500强企业。截止10月31日,根据企业性质分类,内资企业约占比为93.27%,注册金额1435.58亿元,港资企业约占比为5.78%,注册总额143.17亿元;外资企业(不包括港资)约占比0.94%,注册总额60.8亿元,根据行业分类,金额企业1070家,占比63.13%,注册总额1012.5亿元;现代物流企业257家,占比15.16%。注册总额168、98亿元;信息服务企业139家,占比8.2%。注册总额159.54亿元;科技及其他专业服务企业229家,占比13.51%,注册总额279.13亿元。

  虽然港资企业注册企业总数较少,但在前海管理局新闻发言人看来,港资企业的质量是比较高的。“注册资金达到1亿元的企业中,港资企业占比约9.38%,注册资金达到5亿元的企业中,港资企业占比为12.5%,比如东亚银行、恒生银行、惠理集团等。另外,我们统计的口径,没有把中国的企业,在香港有业务的算进来,比如华润置地是在香港上市,但我们可能还是把它算成内地企业。同时,由于监管层对一参一控的规定,有些企业还在走审批流程,这也没有统计进来”。他表示。

  与此同时,前海管理局对香港的重视程度也超越以往。据了解,2013年,前海在香港举办了总计23场大型综合投资推广活动,参加人数达1700位,赴港共开展127场一对一推介咨询活动,与香港各金融机构、中介机构与协会组织多场专题推介活动。

  “平均每周赴港针对重点企业上门服务一次,宣传推介前海先行先试政策,了解企业需求,特别针对重点项目开展个性化服务,帮助企业尽快完成注册落地,大幅度提高了前海内注册的港资企业比例,加深深港合作主体”。前海管理局在2013年工作总结中这样表示。

  何子军也强调,前海管理局将针对香港企业的需求,后续在政策规划等多方面做更多调整。
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 楼主| 发表于 2013-12-5 00:37:57 | 显示全部楼层
 香港人才和公务员将来前海指导工作

  实际上,前海与香港的对接后续还是值得期待的。前海管理局规划建设处处长胡灿也在现场表示,目前已经于香港发展局确定了相关合作,比如可以拿一些项目做试点,让香港规划、建筑和交通方面的人才,包括公务员,可以来前海管理指导工作3到6个月。

  回顾2013年前海的工作,何子军认为是满意的,这也存在四个方面。第一、截止11月末,前海跨境人民币贷款超过100亿,这位人民币国际化起到重要帮助。人民币国际化一方面要走出去,同时还要形成规模市场,最后要顺利回流进来,前海为人民币的正常回流国内起到重要作用,这也是人民币国际化进程中的重要使命。

  第二、推进监督管理体制的建设,成立廉政监督管理局。廉政监督管理局是集纪委、监察、检察、公安、审计五个部门有机整合的机构,它将直接监督前海的贪腐腐败等问题,这个机构的整合在全国是领先。

  第三、积极推进简政放权,深圳市政府共有11家单位授权了69项行政审批权,涉及发改委、经贸信息委、规划国土委、人居环境委、交通运输委、住房建设局等。

  第四、深港合作方面有突破,一方面香港注册企业质量好,另一方面前海也对香港企业专门进行土地出让。

  “十八大三中全会明确提出了要让市场配置资源,未来前海要做的是深化改革,企业能做的尽量都让企业做。真正做到‘轻准入、重监管’”。何子军明确谈到。

  针对2014年前海的发展规划,前海管理局透露,2014年,前海基础设施建设将进入全面建设期,开展基础设施建设共计106项,其中续建工程21项,新开工项目38项,开展前期工程项目47项,年度基础设施投资将达到51.6亿。其中由前海管理局负责项目共计66项。续建工程15项。新开工项目24项,开展前期工程项目27项,年底计划投资将达到30亿元。

  除此之外,“前海将建立前海规划一张图系统,实现精细化规划管理。基于BIM、规划土地图形系统和城市仿真系统构建规划,土地、建设‘三位一体’的规划建设管理信息平台。另外,还将发布前海相关管理办法和设计标准。将在土地整备和开发模式创新方面取得新突破。”
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