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发表于 2015-2-26 12:09:34
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回复 172# ice569
根据你提供的信息资料，可以将二七商务区（以下简称二七）做如下一个简单的初步分析，毕竟我不在武汉，对二七具体规划不如你理解的多。仅供参考，一家之言。
定位的依据首先是商务物业的体量。从体量上看，二七只是一个区域性的商务区，谈不上CBD，因为严格地说，一个城市只有一个或两个CBD，CBD是中央商务区的简称，既然是中央级的，显然一个城市只有一个中心，最多两个，多了就不是中央了，这是第一个看法。所以说武汉市一级的商务区，目前看主有王家墩CBD（武汉目前唯一以CBD命名的商务区），而且这个CBD是武汉目前实际上的中央金融商务区的延伸与集中，即建设大道新华路金融商务区延伸和集中的结果。
处于第二阵营的是规划建设中的武昌金融贸易商务区，武昌的这个也比较庞大，由目武汉实际意义上第二阵营的金融商务区（中南中北路，包含楚河汉街50万方的商务区）为核心，延伸到目前在建的绿地中心为核心的滨江商务区及规划中姚家岭片区组成。这个商务区实际上是三大板块或组团的构成，其建成后规模与核心资源不亚于江北的建设大道+新华路+王家墩。
目前已知，从商务规模体量上看，CBD的商务物业（包含SOHO等），一般都在几百万方，目前看也只有江汉和武昌这两大板块达到了。王家墩泛海规划的就是200万方以上。二七则只有百万方。
所以说，除了江汉和武昌这两大片区可以谈得上是CBD概念，其余的都是区域型商务区，即区一级的商务中心地位，虽然汉口和武昌两大CBD位于江汉和武昌两区，但实质上这两大板块担任的是中部金融商务总部经济的职能，其定位与作用超出了二七、汉正街等地域性的商务区了，服务的是整个中部，是典型的总部经济基地，虽然这两大板块目前都属于前期，还需要充实和加强、提升。
其二，根据以上分析，我们可以得出一个初步结论，就是硚口的汉正街中央服务区，江岸的二七均属于地域性的商务区，即满足本地区商务办公需要，在定位上低于王家墩与滨江。而汉阳的四新地区，本身就没有做出具体的商务区概念，其商务职能也属于满足汉阳地域需要的商务区。再看光谷，光谷地区目前也是分为两大块，一个是现有以鲁巷转盘为核心的现有小型商务区，再一个就是规划中的光谷中心区域的商务区，无论新旧，也属于地域性的商务区，达不到江汉和武昌区两大板块的定位高度。这是定位角度分析。除了上述区域，沌口的武汉经开区也在发展现代商务区，只是规模也不大，但经开区定位很清晰，走创意型道路，所以和湖北广电联手。
第三，具体分析二七商务区的职能。100万方的体量，包括很多类似SOHO的商务公寓，核心主力是707。当然，这个707主体部分只有520米，显然和目前在建的武昌绿地中心还是有不少差距的。但也算是第二大商务楼宇了。这是江岸的新地标，也是江岸现代商务的地标。就二七而言，其规模与体量看来没有硚口的汉正街中央服务区规模大，在市政府立项和规划上，似乎也落在汉正街之后。这是从目前市政府公开的信息中得出的初步结论，还有待后续的证实。但可以初步说明二七在武汉众多商务区中的地位。即排在江汉、武昌、汉正街之后。
最后说说商务楼宇的去化问题。武汉总部经济2013年终于超过成都，跃居全国第八，前面均为沿海城市，包括北上广深及天津、南京、杭州。其中，宁杭与本地区企业总部集中有关，尤其是杭州，但区域型总部这块则优势不大，随着中部崛起进城加快和长江经济带开发战略实施，武汉总部经济逐步接近宁杭甚至超越完全有可能。所以武汉商务楼宇规模继续扩大是利好的，而且武汉目前高端写字楼体量只有成都的三分之一，更说明武汉甲级写字楼、5A级写字楼未来空间很大。但是，高端写字楼虽然总体上趋好，但区域型总部尤其是金融这一块在选择上更喜欢进驻王家墩、滨江等在中部有影响力的CBD区域。类似二七、汉正街等区域对区域总部吸引力较弱。而且最近几年武汉写字楼集中上市，短期内阶段性的过剩趋势十分明显。所以二七在未来几年的市场去化速度并不是我们想象中的那么快。当然，二七除了707是高端商务楼宇，更多是中低定位的商务物业，不惧怕高端写字楼竞争。但武汉中小企业热点地区恰恰也不在江岸，而是传统的流通中心江汉和硚口（汉正街），以及光谷，加上经开区也在大力吸引创意型中小区业。
所以说二七商务区即使是100万方的体量，其去化速度也不会那么快，因为区域中小企业活力不够。
至于五星级酒店等商务区的必备要素，相信707大楼肯定也会招进来一家，这个到无关紧要。只是目前最关键的是要招进来有实力的开发商，能独立开发707大厦，这个要求很高，能满足的国内大开发商数量微乎其微（港商基本不用考虑，目前的经济环境及它们逐利的本性，不可能耗费几十亿来做长线生意）。所以二七最需要解决的是寻找到不惧怕宏观环境变化、能独立开发707大厦的这个开发商。而其他商务楼宇的开发，则可以通过招商引资来解决，毕竟一般意义的写字楼和公寓对开发商要求不高。 |
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发表于 2015-2-26 11:27:26
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