前海——｛前海跨境电商成跨境电商出口重要通道｝（更新至14.4.22）

1788111

仲量联行：前海概念利好深圳写字楼租赁市场



10月15日下午，国际房地产服务机构仲量联行在深圳举行市场分析会。根据仲量联行研究显示，第三季度受前海利好因素和商事主体注册改革刺激，深圳甲级办公楼的需求加速上升，新增供应的高预租率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降，整体租金领跑全国一线城市，资本市场销售量继续上升，资本值上扬。年内租赁市场基本面向好，需求继续攀升，整体空置率稳定，资本市场将继续呈现供不应求的态势。本地零售商表现活跃，地段优越的购物中心供不应求，全年净吸纳量预计创新高。但是，由于大部分成交位于非核心区的新商场，整体租金升幅偏低。未来优质供应将陆续增加，租金平稳增长，投资气氛乐观。保税仓的租赁需求较上季疲软，租金升幅大幅放缓，空置率下降，但非核心区保税物流园空置率和租金较受压。非保税仓租金维持平稳，随着较高空置面积逐渐得到消化，租金将继续小幅上升。

　　前海优惠政策和商事主体注册改革刺激需求加速上升。自今年二季度商事主体注册流程的简化和门槛的降低刺激了企业注册的热情后，本季度这股热潮持续，新注册企业数增加，中小型企业大量增加，一定程度上增强了办公楼市场氛围。另外，前海地区在推动金融改革方面及企业所得税优惠政策刺激下，大型金融类企业在前海注册成立公司的气氛日益浓厚。而鉴于现阶段这个新区并无办公楼项目，相关政策允许成功在前海注册的公司五年内在深圳其他区域办公，大大支持了核心片区如福田和罗湖区的租赁市场。其中，福田区和罗湖区租赁表现较为活跃，使本片区空置率相应下降。仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅表示：“整体来说，三季度甲级办公楼市场租赁问询和需求相对二季度有所增加，租赁成交以大型内资金融企业和外资IT公司居多。

1788111

但同时，仲量联行也表示，深圳新增供应的高预租率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降。三季度深圳甲级办公楼市场仅有一个项目（约79，000平方米的世纪汇广场）竣工并交付使用，使全市甲级办公楼总存量达到297万平方米。随着交通银行在世纪汇广场购入约5万平方米作自用，该新供应对整体空置率拉升压力较小。加之现有项目空置率纷纷下降，使空置率持续录得下降，甲级办公楼整体空置率从二季度的13.5%下降至本季度的12.4%，本季度净吸纳量达到约10万平方米。

　　政策性利好因素推动办公楼需求，整体租金领跑全国一线城市。深圳甲级办公楼在租赁表现持续向好的支持下，业主继续上调租金。另外，由于近两年来位于中心区的新甲级办公楼项目租金要价较高，租户更愿意将目标放在中心区其他现有的优质项目。办公楼租赁最活跃的福田区在本季度录得平均租金环比增长约2.5%，带动全市甲级办公楼平均租金在三季度环比上升2.3%，至三季度末平均净租金录得每月每平方米180元（基于总建筑面积）。

　　仲量联行数据还显示，本季度深圳甲级办公楼市场的租金单第三季度的环比涨幅已经超过其他一线城市年初至今的总增幅。可见，即使在目前中国经济增长放缓因素影响下，国内主要城市办公楼需求下降，前海的政策性利好因素持续刺激办公楼需求，带动深圳甲级办公楼市场前三季租金出现持续性增长。

　　资本市场销售量继续上升，资本值上扬。资本市场上，稳定上升的租金使投资者对办公楼物业投资价值看好，另外中小面积单位的投资购买需求旺盛，使业主纷纷提高售价。三季度甲级办公楼资本值继一季度环比回升2.7%后，继续环比攀升2.9%，约至每平方米46，200元（基于总建筑面积）。

1788111

　新项目自用需求增加，整体空置率稳定。2013年将有46万新增供应竣工，其中约60%面积由业主自用。2013年总存量将达到300万平方米，新落成项目主要集中在福田区。尽管2013年新增供应将整体空置率推高，但由于企业购买新落成项目自用的需求增加，且其他租赁项目的预租率提高，今年年末空置率保持平稳。

　　需求上升，增加业主提高租金叫价的能力。2013年租金水平从二季度开始加速增长，预计全年全市甲级办公楼的租金增幅超过2012年。位于中心区的优质项目将继续受到青睐，全市平均租金将持续上涨。。

　　资本市场将继续呈现供不应求的态势。夏春毅预测，稳定上涨的租金和不断上升的投资需求将带动甲级办公楼的资本值继续上升。由于未来供应中可售项目数量稀少，中短期内二手业主将继续提高报价。另外三季度前海首三批地的地价创新高，预期未来该区新建的分拆业权办公楼项目估计将促进全市办公楼投资氛围，进一步推高售价。

　　仲量联行华南区研究部高级经理曾丽也指出：“前海利好因素作为市场主要驱动力，预期中长期内，将加大金融业及其他第三产业的发展，我们相信这将吸引更多大型企业扩张并支撑办公楼需求稳定增长。另外，在这个内外经济前景不明朗的情况下，企业各界尤为关注宏观大环境和经济结构的具体改革方案和调控力度，预期即将举行的十八届三中全会将使经济发展方向转变，为未来中长期经济发展奠定基础，并影响内外资企业未来投资方向。整体来讲，我们认为经济结构调整以及加强第三产业发展是其改革方向，其具体改革措施将中长期内正面影响办公楼需求增长，但经济增速可能出现的短期波动性影响也会对需求带来不稳定因素。

1788111

弘毅前海打造PE集散地：或为联想控股拿地

“与深圳市政府合作在前海建设‘全球私募股权投资基金中心’，打造成PE集散地。”非深圳本土PE巨头弘毅投资九月底表示。然而这一看上去很美的计划却遭到业界质疑。

　　经济观察报记者了解到的最新消息表明，深圳市政府已在前海为弘毅划了一块地，供其建设PE大厦。“以后来前海注册的国内国际PE机构，都要到PE大厦办公。”一名深圳的资深PE界人士向记者表示。

　　而本报记者采访的多家深圳PE界人士均对弘毅这一动作表示质疑。“PE投资者们都是各自做自己的事情，且大多虽然注册在前海，但也不一定会在前 海设立办公室，暂时没有弄懂弘毅牵头要在前海打造PE集散地的逻辑。”一名刚刚成立了一只5亿人民币并购基金的深圳PE资深人士向本报表示，他并摆出了 “谁要和弘毅去集散地的态度。”

　　这很像几年前的天津。彼时天津滨海新区通过各种政策吸引了全国各地的PE，弘毅也在其中，鼎盛时期的天津滨海新区的股权投资基金数量是全国的六成，但现在来看，多数PE是只注册不办公。前海会不会重蹈滨海新区的覆辙，弘毅们为何依然前赴后继？

1788111

　　PE集散：听上去很美？

　　前海管理局局长张备透露，弘毅资本、凯雷、KKR、JP摩根等国内外私募股权巨头正在讨论制定前海私募股权政策和股权投资中心的建设规划；美国切诺基基金、美国VPVP基金、英国昆太尔基金等组成的美国风险和私募基金代表团专门到深圳探讨在前海成立“中美国际创新风险投资基金联盟”。

　　而弘毅想要参与前海的规划则由来已久。据赵令欢接受媒体的公开资料介绍，在2007年，政府提出“粤港澳合作”的口号之后，弘毅就在内部成了了一个粤港澳合作小组，开始密切关注和研究国务院提出的粤港澳合作战略。

　　之后，弘毅给深圳市政府部门提出建议，在前海将PE行业作为“定地点、定行业的”实验。他认为，人民币国际化会有不同阶段的要求，一个不可避免的步骤就是资本项下的开放。这个资本项下的开放最典型就是股权，所以弘毅认为可以将股权投资作为资本项目开放的前哨来做。
在前海，平均每天有10家以上企业入驻，截至9月10日，前海入区企业中金融类企业1257家，占比逾72%。而私募股权投资已经在前海形成一 定的聚集效应，在金融企业中，私募股权投资类企业588家，占比近47%，其中已注册或已开始募集的公司超过300家，成为前海主要的金融业态。

　　更值得一提的是，深圳市本是中国PE的发源地，本土巨头，且具有深厚政府背景的PE机构深创投、达晨创投就扎根于此。经济观察报记者采访达晨创投合伙人邵红霞，她向本报表示，已经与深圳市政府部门合作，在前海设立了基金，但暂时并未有与深圳市政府在前海更深的合作。

　　弘毅投资目前管理资金总规模超过450亿元人民币，其LP除了联想控股、全国社保基金、中国人寿以外，还包括了高盛、淡马锡、斯坦福大学基金等全球著名投资机构。而其成立10年来操作过的近40个项目中，大部分都在国内。

1788111

弘毅投资和深圳前海，看上去很般配，但他们双方都没有将外界所关心的如何集散做出有别于早前天津市政府打造PE集散地的解释。

　　2011年，天津同样以税收优惠、一站式注册招揽了2400家国内外PE入驻。但一年过去之后，天津市政府发现，这些PE机构在天津注册的主要 目的就是为了领取政府补贴和享受税收优惠，不仅不租用办公室，不落地经营，甚至大多数都不在天津设立联络处。一年后，天津开始对PE进行规范整顿，若年检 不能通过，就取消执业资格，结果不少基金出走天津，政府部门竹篮打水一场空。

　　弘毅在前海的角色，赵令欢曾经解释道，也是围着PE本行去参与，比如弘毅建议是不是定哪个地方、选择一些行业来做资本项下的有限开放和人民币的 自由兑换，”中国的企业渐渐地要往国外去融合，国际的企业要更深层次做本土化尝试，这中间都需要资源去教化这些企业。”“弘毅与深圳市政府合作打造集散地 的逻辑，可能更多为政府提供咨询服务，同时搞好与深圳市政府的关系，获得更多的资源，因为毕竟以后深圳将会是整个联想控股的战略中心。但是，若外资PE只 注册不落地，前海极有可能和天津一样的命运，对区域经济的实体拉动作用有限。”上述深圳PE界人士表示。

1788111

　为联想控股拿地？

　　尽管如此，依然有不少PE同行们怀疑赵令欢的诚意，他们认为，弘毅此次深圳前海的布局醉翁之意不在做PE集散地，而在于寸土寸金的前海土地本身。

　　弘毅投资在深圳的地产或相关的公司的投资，布局良久。

　　2011年，弘毅投资就和香港豪德集团共同出资，成立了深圳毅德投资管理有限公司。毅德投资目前在全中国开发建设大商贸物流中心和城市综合体，包括酒店、商业连锁运营、商业地产等。

　　之后，弘毅投资又宣布旗下第五期美元基金已投资于海昌（中国）有限公司（下文简称“海昌中国”），获得该公司12.6%的股权，成为该公司第三大股东。而这是弘毅在2011年唯一披露的两个项目，且都与地产相关。

　　同在联想旗下,专做商业地产投资的融科投资管理有限公司执行总裁胡兵在接受媒体采访时表示，弘毅对海昌、豪德的投资，有大型综合基金的多元产业配置的考虑。“一只近500亿规模的超大基金，如果在地产方面没有配置，那肯定是说不过去的。”

　　而从2012年开始，弘毅就密切关注在前海地产相关的投资项目上。2012年，深圳大型企业中集集团B股转H股的过程中，弘毅迅速入主，成为其第三大股东，而中集集团目前正是前海的第三大地主。中集集团目前在前海拥有52.42万平方米，土地的用途为工业 用地，一旦土地转为商用，中集的土地估值将达到340亿元，且随着前海的进一步开发，料中集集团未来潜在的升值能力不可低估。而弘毅显然也看到了中集的发 财路径。“弘毅进中集，估计还是做财务投资人，它要加码，得看招商、中远这两大股东愿不愿意让筹。弘毅是想要找政府要政策,要优惠,要地，没有别的,就是 想挣钱。”一名中集集团的老股东向经济观察报表示。

　　据了解，目前联想也有意进入前海，“联想想要将全球总部设在深圳，已经喊了很多年了，但是都没有动静，目前在深圳拿地也都非常困难，不排除弘毅 的此举是为了服务整个联想控股，因为早前联想控股旗下的投资机构，联想之星、君联资本、弘毅投资就有上下游接盘的历史。”一名投资界人士分析道。

　　前海现已吸引汇丰、瑞士银行、联想等20家世界500强企业投资项目进入合作区。引进龙头企业如弘毅投资，腾讯、菜鸟网络，注册金额在10亿元以上的企业达42家，5亿元以上的企业达85家。初步建立了前海高端引领和辐射效应的产业集群。

1788111

前海地名规划获批 将建桂湾、前湾、妈湾三大片区

前海管理局14日发布消息，深圳市政府已正式批准《前海深港现代服务业合作区地名规划》。前海三大片区名称分别命名为：桂湾、前湾和妈湾。

《规划》提出了前海深港合作区片区名称、道路名称、自然地理实体名称和立交桥名称的命名方案。其中高快速路名称服从既有规划，纵向主次干道名称体现前海现代化滨海城区特色，如怡海大道、梦海大道、听海大道、临海大道；横向主次干道名称体现前海国际化城区特色，如桂湾一路、桂湾二路等。

前海深港合作区自然地理实体主要包括水廊道和滨海休闲带，根据其功能及区位，水廊道分别命名为双界公园、桂湾公园、前湾公园；前海深港合作区共有6座立交桥，按照东西向道路专名在前、南北向道路专名在后的命名原则，分别命名为宝安南坪立交桥、深南月亮湾立交桥、滨海月亮湾立交桥、沿江月亮湾立交桥、兴海月亮湾立交桥和妈湾月亮湾立交桥。

《规划》从地名文化视角展示了前海深港合作区的城市发展特质、地域特点和时代特色。

1788111

黑色地平线

回复 1720# 1788111

路名不错。。。梦海大道。。

wwccwo

也弄条小平路，仲勋路啊……
科技园里就弄些爱因斯坦路呀，牛顿道呀之类滴
也好给深圳抹点文化历史气息呀

1788111

深圳前海年底前将面向香港企业出让土地使用权

２４日，深圳前海管理局发布前海深港现代服务业合作区土地使用权预出让公告，拟于２０１３年底前面向香港本土企业，以公开方式出让位于前海深港现代服务业合作区前湾片区内２个街坊的４个地块的使用权。

　　此次仅面向港企出让的土地分布在七单元０１街坊和０２街坊。七单元位于前海深港合作区前湾片区，定位为综合发展区，主要发展金融拓展等功能。

　　据了解，七单元０１街坊用地面积５．５６万平方米，规划主要功能为商业性办公，规划地上建筑面积３１．５万平方米，地下商业建筑面积１．６万平方米；七单元０２街坊０１、０２、０７地块用地面积３．４４万平方米（含复合开发绿地约０．８５万平方米），规划主要功能为商业性办公，规划地上建筑面积１１．７万平方米，地下商业建筑面积１．４万平方米。

1788111

首个国家级甲醇交易平台落户深圳前海

中国甲醇现货交易平台近日落户前海深港现代服务业合作区并正式上线交易，这是国内首个国家级甲醇交易平台，未来有望在交易平台的基础上实现中国甲醇定价权。

　　深圳石油化工交易所相关人士介绍，中国甲醇现货交易平台是在中国五矿化工进出口商会的指导下，由深圳石油化工交易所联合国家甲醇网共同组建。该平台遵循深油所的现货交易机制和风控制度，允许会员按照深油所的现货即期交易、现货挂牌交易、现货专场交易和现货协议交易四种交易模式进行交易。

　　此外，深油所打造的中国首个离岸国际交易平台已进入组建尾声。深油所成立的“石油化工经济技术研究中心”即将引入国内外合作机构，建设深油所的石油化工产品价格指数。

　　前海深港合作区规划提出，探索在前海建立推动新型要素交易平台建设。除新设立的甲醇现货交易平台之外，还有9家要素市场已在前海开业，包括前海石化交易所、前海金融资产交易所、深圳碳排放权交易所、深圳农产品交易所、前海股权交易中心、前海保险结算中心、文化产权交易所、深圳电子商品交易所、中国商业信用交易平台。业内人士分析，未来前海区域将形成以要素交易平台为特点的交易所群体，从而吸引更多金融机构入驻，开展以服务实体经济为重点的机制体制创新。

1788111

外国驻华记者团参观前海深港合作区

   由外交部和广东省外办共同组织的外国驻华记者团一行39人，在深圳市外事办陪同和安排下，昨日参观了前海深港合作区。据悉，截至目前，在前海注册的外资企业已有160家，注册资本总额逾200亿元人民币。

　　昨日，美国、日本、英国、新加坡、西班牙、澳大利亚、南非等九国记者，专程组团参观前海深港合作区，并和前海管理局有关负责人进行了座谈。前海管理局新闻发言人王锦侠表示，倍受关注的入区企业享15%企业所得税优惠等其余6条先行先试政策，最迟会在年底出台。

1788111

前海获认定为国家现代服务业产业化基地

前海管理局昨日表示，深圳前海深港现代服务业合作区日前获国家科技部认定为国家现代服务业产业化基地，现代服务业产业化基地是国家“技术创新工程”重点建设内容之一。按国家加强产业化基地建设的要求，前海将加快探索技术扩散的机制和途径，鼓励支持企业运用专利许可、技术转让、技术入股等方式加快技术成果的扩散应用，积极发挥在科技成果产业化中的重要作用。

　　据悉，今年8月份科技部在前海组织召开了“深圳国家现代服务业产业化基地”专家论证会。专家组经过现场考察、听取基地建设相关情况汇报后，认为前海在组织、资金、人才、科技金融、产业发展环境等方面配套了一系列有针对性的政策措施，在前海建设深圳国家现代服务业产业化基地具有重大战略意义，能充分发挥科技创新驱动现代服务业发展的目标，一致同意通过论证。

　　另外，记者昨日从前海股权交易中心了解到，近日又有深圳市中银信置业有限公司等逾300家企业进入前海股权交易中心挂牌展示，截至昨日，前海股权交易中心挂牌企业总数达到2459家。企业挂牌是指符合条件的企业通过前海股权交易中心的平台，向投资者展示其企业信息。