前海——｛前海跨境电商成跨境电商出口重要通道｝（更新至14.4.22）

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前海领军人应怎样？

    出生于1957年的郑宏杰，2010年被点将担任前海管理局首任局长，已是近53岁的年龄，颇有“老骥伏枥”之感。这总会多少让人联想到当年开发蛇口的袁庚，时任广东省委书记汪洋曾鼓励郑宏杰向袁庚学习。但历史终有不同，不同于袁庚，郑宏杰执掌前海3年后转任其它岗位，原先充满期待之人不免感到遗憾。

    如今，前海先行先试的定位和政策已渐清晰明朗，形成大开发大建设的局面，但郑宏杰最初接手前海，真正是“白手起家”。国家给予的特殊定位与优惠政策没有，就连最为基本的办公场所、办公人员都没有，一切“从零开始”，困难可想而知。

    古人有言“五十而知天命”，郑宏杰当年从盐田港集团董事长任上接手前海工作，也遭朋友劝阻，但依旧赴任。在3年时间里，郑宏杰带领前海度过最困难的打基础阶段，为前海改革创新进行多项探索，贡献不小。作为首任局长，后来有关前海的争议和质疑，自然落在了郑宏杰的身上。但创业者的工作充满艰辛，没有身处其中恐怕难以切身理解，要求在一代人手中完成前海建设也并不实际。

    另一个值得探讨的话题是：前海的领军人应该是怎样的？从企业出身的郑宏杰，从一开始就给前海管理局带去了企业化的视角和经验，比如前海在探索营商环境建设上着墨颇多。而新时期的改革难度越来越大，面临种种现实束缚，牵涉的利益相关者众多，这也要求前海的主政者拥有广泛的人脉和协调各方能力。

popstephen

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    前海发展成啥样，张备这一任很关键啊

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地铁9号线或西延至前海

昨天上午，在地铁集团组织的“地铁开放日”活动中，多位受邀市民走进三期工程施工现场参观地铁工程建设。记者获悉，在建的地铁9号线或西延到前海，拟在前海片区设3个站点，延长线长约10.8公里。

　　 深圳地铁9号线为南山区红树湾站至罗湖区文锦站，共设22座车站，全长25.33公里，是深圳市实现“南北贯通、东拓西联”、“中心强化、两翼伸展”空间发展策略、形成“三轴两带多中心”城市空间布局结构、缓解交通拥堵的骨干线路，也是深圳市中心城区内主要居住与就业片区之间的局域线。

　　 市民首先来到9号线红树湾站，该站为9号线起点站，与11号线平行换乘。实地走访完红树湾站建设现状后，参观市民来到11号线车公庙至红树湾区间的首台盾构始发点，听工作人员讲解盾构挖掘隧道的原理，同时通过建设工地的楼梯竖井，下到地下18米深的隧道。记者看到，该工点地下隧道已成雏形，工人们正在隧道里紧锣密鼓地施工。

　　 据悉，地铁11号线起自福田枢纽，经福田、南山、宝安三个行政区，连接福田、车公庙、后海、前海、机场、沙井及松岗等片区。未来，11号线将贯穿深圳城市第一、二圈层，连接城市西、北、中三条发展轴，并与8条轨道交通线换乘，是构成深圳市近、中、远期线网的骨干线路。同时，也是联系沿线各组团和车公庙、前海湾、深圳机场T3航站楼三大交通枢纽的快速走廊及机场快线。建成后，将进一步提高深圳轨道交通网络效率，有效解决城市交通拥堵。

　　 深圳轨道交通三期规划共有6、7、8、9、11号线5条线路，记者昨日获悉，在三期线网调整方案中，初步确定将9号线西延到前海，并且在前海片区设3个站点，延长线路长约10.8公里。而2号线从新秀站东延到莲塘、4号线从清湖站北延到观澜、3号线从双龙站延长到坪山等既有线路的延长方案也在进一步研究中。

　　 在三期地铁7、9、11号线合计117个施工工点中，目前，已有115个工点顺利进场施工。市地铁集团表示，地铁施工期间不可避免会对周边居民出行带来影响，施工方将竭尽所能落实好施工期间的交通疏导及文明施工等措施，希望广大市民对地铁建设给予理解和支持。

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109亿!华润力压世茂夺下前海新"地王"

今日下午三时，深圳前海首批第三块土地归属揭晓。华润力压世茂地产，拿下前海桂湾片区T201-0078号宗地，总价109亿，楼面价21670元/平方米，土地溢价率达62.2%，超过7月26日刚刚出让的前海T201-0075地块，再次刷新深圳总价地王纪录。

  以1.5万元/平方米的政府要求最低投资额计算，T201-0078地块楼面成本价为36670元/平方米。

  此前华润已在深圳后海片区布局高达500米的华润总部大厦，此次在前海所拿地快，按照出让规则，竞买人竞得一年内，须在前海深港合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部。再次布局前海后，华润将在深圳前海与后海布局“双总部”。

  华润置地副总裁孔小凯在现场接受采访时说：“我们觉得非常值”，华润更看重前海第三块地，所以对前两块较保守，并称“我们比世茂更懂深圳”。针对前海后海“双总部”的疑问，孔小凯称集团的总部会在后海华润总部大厦(春笋)，前海具体安排目前不便公布。

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前海新“地王”限制条件多

  据深圳市土地房产交易中心公示，T201-0078宗地占地61831平方米，建筑面积50.3万平方米，为商业性办公用地，出让起始价达67.2亿元，且针对竞买人设置了诸多限制条件。

  首先，其办公楼物业中的169725平方米面积限自用，该部分自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起10年内不得转让。针对这169725平方米自用面积，华润置地副总裁孔小凯表示，这部分面积将自用或用于出租。




  其次，在竞买人资格方面，规定竞买人须为香港联合交易所上市企业，市值不低于400亿港元；2012年营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币；在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。  

  同时，出让条件还规定，竞买人竞得一年内，须在前海深港合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部，到2015年实现年度营业收入不低于100亿元人民币；项目建成后两年内，年度纳税额不低于10亿元人民币；在签订《出让合同》前，须与前海管理局签订本宗地《产业发展协议书》。  

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前海管理局副局长:市场看好前海 遗憾本土港企缺席

继上个月26日出让两宗地块后，前海今日再以一次竞价方式出让T201-0078宗地，于深圳市福田区土地房产交易大厦3楼进行竞标。搜房网直击拍卖现场，世茂、华润两大房企参与竞标，其中世茂标价90.99亿元，华润报价109亿元。华润摘下前海第三块土地，并刷新深圳地王纪录，成为“新地主”！

竞拍结束后，深圳市前海深港现代服务业合作区管理局、深圳市前海湾保税港区管理局副局长蔺宏在接受搜房网等媒体采访时表示，对此次前海第三宗地出让略感意外的是高达57.74%的溢价率。在他看来，T201-0078地块的高价出让也说明了市场非常看好前海片区的未来价值。
实际上，在地块竞标之前，有部分港企对此表示感兴趣，并前往了解地块相关信息。对于香港本地企业缺席此次竞标活动，蔺局长表示遗憾，并称会进一步分析其中缘由。部分业内人士认为，可能由于T201-0078地块较大，需要一次性投入大量资金，而大部分香港本土地产商更愿意等到地区配套设施成熟之后再进入。

在7月26日，前海首批土地T201-0077和T201-0075地块的溢价率分别为48%和52%，而今日出让的第三宗地的溢价率再度升高，达57.74%，楼面地价高达每平方米21670元。针对两次土地出让结果，蔺局长认为，两次出让的宗地开发后面向市场的对象和房屋租售对象均不同，不具备可比性，T201-0078地块中50%为自用地，竞标者所拍得的面积可建6栋大楼。

前海两次土地出让，连续刷新深圳地王纪录。据外界预测，前海后期推出的地块将对申请主体资格要求更苛刻，挂牌起始价也将会更高。对此，蔺局长强调，每次土地竞拍均由专业评估机构根据土地价值、市场等各方面因素确定底价，以后的竞拍地块也不例外。据他个人透露，前海下一竞拍地块将按原计划很快推出。

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万科中标深圳前海BOT项目 预计总投资为8亿元

周一下午前海管理局公布前海深港合作区企业公馆BOT项目的招商结果，万科中选为投资人，预计项目总投资为8亿元。

　　对于为何要参与前海BOT项目，万科深圳公司负责人向大智慧通讯社表示，参与前海BOT项目更多是出于公益性质，体现万科的企业社会责任。

　　招商资料显示，前海企业公馆总用占地面积约9万平方米，预计总投资额约8亿元，投资人对该项目的BOT期限暂定为8年(含建设期)。建设工期方面，要求确保在2013年12月7日前实现公建封顶以及展示区对外开发，项目竣工验收时间为2014年6月底。项目主体封顶时间、其他各分期开发计划时间以及相应竣工验收时间等须交由前海管理局审定。

　　项目招商公告显示，项目对投资申请人要求较高：申请人必须为境内外上市企业，资产总额不少于100亿元，具有10年以上的房地产行业从业经历。

　　BOT模式是指，私人机构资本参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种特殊的投资方式，包括建设(Build)、经营(Operate)、移交(Transfer)三个过程：建设-经营-转让。

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场外市场建设意义重大 前海股权交易中心三大意义


8月23日，ChinaVenture2013年中国投资年会在深圳举行，本次年会主题为共同探索中国PE行业共赢之路，《证券时报》作为此次会议合作媒体。讨论议题之一为场外市场建设与PE投资。前海股权交易中心培训咨询总部总经理辛昆表示，场外资本市场或前海股权交易中心有提供海量项目选择、提升中国PE普遍价值的创造和管理水平、给PE提供帮助三大意义。

　　辛昆表示，前海股权交易中心的PE投资，在上面场内市场它相对规模比较小，场外市场相对企业的规模包括融资的额度来讲都是非常大的，但是在中国正好跟海外的投资市场相反，中国是倒金字塔形式的。

　　辛昆表示，上面的市场我们说有2500家上市公司，这个上市公司虽然占了中国GDP的50%以上，但是从数量来讲它离我们中国中小企业是少之又少，所以前段时间证监会张育军去中心调研说到未来的十年一定是场外市场的十年，所以场外市场在这个意义上对将来的中国经济条结构也好，稳增长也好都是意义重大的。

　　辛昆表示，价值链可以从这几各方面来看，第一个募资第二个就是项目选择，所以现在1800家挂牌企业能够为我们的PE提供海量的一个选择基础。第二我们能够为PE提供什么呢？PE在投资一个企业的时候，投资企业后能不能有效提升企业能力，在退出时能力有一个比较好的议价，这是PE真正需要做到的，但是我看到的数据，中国的PE和国外的普遍价值的创造上或者管理提升上相对较弱。第三个给PE提供帮助的就是平台，也是一个PE的退出平台。可以从这三各方面为PE提供一些帮助，是场外资本市场或前海股权交易中心的意义所在。

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前海开发需摆脱“地王阴影”

　前海首批出让的第三块土地日前以109亿元竞拍价再次刷新深圳总价地王的记录，这也让一再宣称不炒作房地产概念的前海陷入颇为尴尬的境地。以改革试验田为战略定位的前海被各方寄予厚望，但诸多优惠政策也难免吸引一批套利者，将前海开发视为赚取“政策红利”的资金游戏。如果不把控好地产风险，前海未来产业发展可能出现偏离规划轨道的风险。另一方面，连续两轮以内地企业为主导的土地拍卖，也凸显前海与香港之间“若即若离”的微妙关系，以庞大资金投入为支撑的前海开发无疑也给港资企业入驻加上了一道屏障。

　　从开发的角度而言，高地价的土地形式在一定程度上能够为前海带来丰厚的资金收入，为前海高端金融、现代物流等产业定位夯实基础。但与此同时，拿地成本连番高企无疑也抬升了前海地块开发成本。以出让条件来看，开发商高价竞得的土地被要求，部分办公场所需无偿移交给前海管理局。再加上建设成本不低于1.5万元/平方米，市场核算楼面价格至少要在4.5万元/平方米以上。加上前海土地开发条件门槛设置较多，未来能否打造成为产业配套发展的土地，以合理价位吸引产业入驻，发挥前海产业的聚集效应，不得不打上一个问号。

　　防止前海沦为房地产概念，这是前海管理局不断强调的底线，从产业发展基金、弹性年期到设置开工期限等等，诸多前海土地开发方案要点表明，政府正在试图摆脱“土地财政”的思维。但是，这并不会阻止地产巨头在15平方公里的土地上展开激烈竞争，22条先行先试政策使市场对前海乐观预期空前高涨，地王频现也佐证了这一事实。按照年内8-10块土地出让的节奏，前海今年土地出让收入也将接近10亿元，如果前海土地出让被高价拍卖定性，市场难免更关注的是这块区域的“土地盛宴”，这也让前海产业发展的概念趋于模糊。

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　更为重要的是，前海连续两轮土地拍卖，港资企业集体缺席，也给定位于深港合作的前海抛出难题。一直以来，前海在制度和产业发展方面都在积极融合香港的优秀经验，吸引港资入驻成为必然趋势。而此次专为港资企业量身打造的土地却难获青睐，也让前海管理局不得不反思其土地出让政策的问题所在。据业内人士反映，资金投入过大难以承受、开发成本收回不确定性以及信息不对称等问题，是造成港企徘徊在前海边缘的重要因素。尽管香港企业对前海仍抱有浓厚兴趣，但却不得不选择一个合适的契机切入，才能真正参与到前海建设中来。

　　由于承载过多调控目标，前海在最初阶段不得不限制门槛，在防控风险的初衷下却让前海开放步伐“步履维艰”。纵观历史上成功的新区开发经验，吸引财富聚集、形成稳定产业格局的重要条件，在于最大限度地为目标企业提供实质优惠。从蛇口工业区到浦东新区，企业入驻即不存在昂贵的成本限制，也没有政策不确定性的顾虑，加上开放的优惠政策与高效率的建设力度，让新区能够快速成熟起来。

　　“放水养鱼”而非“涸泽而渔”的开发模式，是前海亟需转变的思维。尽管深港双方都意识到前海将是未来双城力量整合互补的关键平台，但若延续传统开发思路，依赖土地财政单一融资方式，而缺乏过多融资创新，则深港合作未来仍难实质性启动。在业内人士看来，前海开发需要尽快摆脱“地王阴影”，适度有针对性地降低门槛，加大放开的力度和速度，同时细化优惠政策，确保金融创新等制度逐步落地，消除入驻企业疑虑，才能真正激活前海的潜力。

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深圳国际：与新世界合作开发前海土地
8月23日消息，据香港信报报道，深圳控股（604）公布，计划与深圳国际（152）连手开发前海地皮。深圳国际主席高雷昨日透露，公司正积极推进前海项目的土地整备工作，除与深控合作外，还与新世界发展（017）、新鸿基地产（016）、九仓（004）及美国和日本等知名企业就前海项目的合作可能进行过探讨，当中更与新世界签订了合作意向书。

深控昨日宣布，与深圳国际及深业集团订立框架协议，以记录订约方在中国的若干项目进行策略性合作的意向，特别是与深圳国际有关前海项目的拟定策略性合作。深圳国际拥有的西部物流园项目地处前海区域，占地约40万方米，目前为仓储物流用地，未来拟进行商住开发，惟土地用途改变及补交地价等事宜尚须政府批准。

深控表示，将与深圳国际在前海区成立一间由双方各自拥有50%权益的顾问公司，以提供顾问服务及进行有关前海项目的初步准备工作。顾问公司的注册资本将为600万元人民币，并将主要从事与深圳市市级机关就取得前海项目所需的土地使用权进行磋商，就前海项目的规划、设计及发展提供技术支持，以及分析及制定项目公司的业务及营运模式、策略及内部管理的计划。

高雷表示，该公司与前海管理局、深圳市规划国土部门等保持良好的沟通，积极推进前海项目的土地整备等工作，现正积极筹备设立前海项目公司，组织专业团队并与大型具经验企业进行项目合作开发。

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华润：会寻找有实力合作伙伴共同发展前海土地


　8月23日下午，华润置地有限公司主席吴向东于中期业绩记者会表示，集团会寻找有实力合作伙伴共同发展深圳前海土地，预期与合作伙伴所占权益分别为50%，资金方面由合作伙伴支付较多，而华润则会较着重操作方面。

　　吴向东表示，拿下该地块主要是因为看好前海未来发展，并期望可巩固其于深圳市的领导地位。

　　此前8月16日，深圳前海第三宗地块正式出让，最终由华润置地出价109亿元成功竞得，溢价达62.2%。

　　吴向东续称，集团会以非常快的速度完成物业建造，期望该项目可以成为前海最领先及规模较大的商业综合体。

　　据悉，目前已在前海注册公司超过2000间，而该地目前仍然未有建筑物，故对未来当地需求及前景充满信心。

　　另据透露，华润前海项目的总地价为109亿元，将会在三年内分摊支付，所以不担心资金的问题。

　　而对于深圳前海年底前还将推出多幅地块，被问及是否有兴趣再投标时，吴向东表示，预期年底前不会推出多幅土地，因为前海土地供应不多。而集团此次投得的地块是第一批招标土地中最大，而又最近地铁站的地皮。

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前海人寿获得 最佳成长奖项

8月20日，在“2013前海金融论道暨深圳金融创新盛典”活动上，前海人寿保险股份有限公司凭借快速发展，荣获“最佳成长性保险奖”。

　　 本次活动由国内多家主流媒体和金融机构共同举办，主题是“融合与创新”，到场嘉宾包括深圳市前海管理局、保监局、银监局、证监局、各金融机构及媒体的高层。

　　 在金融论坛沙龙中，著名财经评论员叶檀做了主题为“深港金融如何融合与创新，如何进行优势互补”的演讲。演讲结束后，前海管理局副局长李强与在场四位嘉宾，就前海合作区的发展及其在深港融合与创新方面的作用进行深入研讨。

　　 在随后的颁奖典礼上，前海人寿凭借成立以来的快速发展获得“最佳成长性保险奖”，同时也成为本次颁奖典礼上唯一独享一个奖项殊荣的金融机构。主办方对于“最佳成长性保险奖”的颁奖辞为：“成长，是一种现在进行时，没有比行进中的朝气更让人欣喜的了。我们愿意和前海人寿一起分享这种‘美好的可能性’，因为前海人寿代表了金融界的新生力。”

　　 据介绍，作为首家总部落户于深圳前海合作区的金融企业，前海人寿肩负着中国保险业改革创新的重大使命。自成立以来，公司始终坚持稳健有质量的可持续发展战略，充分利用“前海优势”，在业务开展、机构铺设、产品开发、服务创新等多个方面高速发展，缔造了让社会较为认可的“前海速度”和“前海品质”。

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前海管理局何子军：解析前海的区位政策优势

　ChinaVenture2013年中国投资年会于8月23日在深圳喜来登大酒店举行，本次年会将汇聚来自投资业、金融业及企业界的各路精英，共同探讨行业转型发展及多元化布局话题，共同探索中国PE行业共赢之路。证券时报网作为合作媒体全程参与了此次会议报道。

　　主持人：各位来宾下午好，欢迎大家来到分会场二，我是分会场二的主持人，本次投资年会受到深圳市前海管理局副局长何子军局长。有请何子军发言致词。

　　何子军：谢谢各位。今天各位都是我们VCPE界的精英，都是投资家企业家，今天我非常感谢投中集团邀请我来参加投中集团年会，今天主要想跟大家分享一下前海的东西，从昨天晚上到今天大家作为金融界讨论的热点就是上海的自贸区，但是我想前海还是和上海自贸区不一样的东西，因为毕竟我们提前走了三年，我想我们还是有些东西可以和大家一起来分享一下。