商业大鳄纷至沓来 王府井分身战长沙——王府井百货在华中区将重点布局长沙

临阵胆识

这贴看到这里我只感觉住在河西的大多数都说喜欢去奥克斯，平和堂消费，没什么大道理。而商界高人分析完都是 ...
lionyh 发表于 2013-8-22 16:03

    选择性的阅读我的回复解读有何意义呢？

    长沙版的网友平均年龄不足三十岁，据我所知三十五岁以上的网友不足百分之二十。

    奥克斯的消费人群大部分是三十五岁以下年轻族群，金星路是全年龄客层。

    我站在全年龄客层的角度去分析，你们非要站在自己的年轻族群消费层面去分析问题。

     非要我用专业点的话来说，商场的几个指标：客流量、坪效比、租金回收率、客单值、顾客满意度和提袋率里面，我看重的是顾客满意度、客单值和提袋率。

     各家客单值和提袋率如何，我在这不便点评。

zj8295

回复 151# 临阵胆识


    专业{:5_122:}

yaoshang9

相当专业。。{:5_128:}

黄花007

选择性的阅读我的回复解读有何意义呢？

    长沙版的网友平均年龄不足三十岁，据我所知三十五 ...
临阵胆识 发表于 2013-8-23 13:04

    个人不觉得拿奥克斯和金星中路一条路去比合适，要比也是拿步步高和奥克斯去比，应该拿银盆南路和金星中路去比，银盆南路的消费也是全年龄群，金樽汇百分百不是主攻35岁以下的，和润香水湾都市假日酒店我也有卡经常去休憩，里面显然也不是主攻35岁以下的，沿线一些餐饮应该主要也不是35岁以下的去消费，特别是银盆南路沁园春、中联科技园小区（相当多是持有中联原始股份的元老级隐形富豪），甚至老旧的创远花园（长沙老牌的地产老板群居小区）里人群的购买力是相当不错的，也就是银盆南路本身的原住人群的消费力也是相当不错的。即使奥克斯也不只是35岁以下的去，很多是老人中年人年轻人带着孩子一大家去，CGV影院和KTV也许35岁以下的人多一些，但是其他的未必。再看看金星中路，商场就步步高一个，关键是步步高除了周末的万达影城以及底楼的超市外其他任何地方都真心没啥人，以前的步步高上面几楼餐饮人还稍稍多点，现在貌似人比过去还少些，CGV开业前我经常去步步高看电影，实在对步步高乃至金星中路的人气太了解了，不是全年龄段不全年龄段的问题，问题在于金星中路整条路上根本就没多少人流。至于说提袋率，我没有数据，不过即便步步高提袋率再高，就凭金星中路那么点微薄的人流，也不足以称之为商圈。银盆南路完全受限于两厢都是老旧低矮物业而没有开设类似茉莉花那样的酒店，目前酒店这块能指望的也就是紧挨着的世茂希尔顿。另外奥克斯的主力开口在银盆南路和银盆岭路上，岳麓大道上那根扁担型小立交对奥克斯的商氛产生的影响感觉很有限。另外再补充一句，银盆南路所在的银盆岭街道至少目前仍是岳麓区经济指标排首位的街道而不是金星中路所在的咸嘉湖街道。

云里-雾里

围观大讨论ing。。。。

sunrise7

所以你引用的我的话的第一个问题是，奥克斯门口的过河快速立交桥怎么破？

    如果说修地下通 ...
临阵胆识 发表于 2013-8-23 12:18

一句实话我没有说出来，就是我对长沙已经形成和即将形成的商圈，没有一个满意的。声明这是个人观点，你可以不同意，也请不要尝试说服我同意你的。我个人认为商圈内部应该是方便人流的，所以一个好的商圈，应该是外围公路发达通达性强，周边停车方便，内部主要是人流，而不是车流，汽车可以下穿或者高跨，路面应该留给行人。所以我从不去东塘商圈，也从不过司门口的天桥而是穿过路面，交警可以来罚我。

回到这两个商圈的讨论，银盆岭商圈将来一定是更加市民，而金星路一定是更加专业，在我眼里根本没有可比性，却被你们比的很起劲。银盆岭商圈主要的商场将会成一个圈，虽然有涉及到地下通道但是一个城铁站的地下通道就解决了过马路的所有问题，四个方向。而金星路的十一条线，不是圈，涉及到的将会是几条过马路的通道，更方便的是车流而不是人流，这就是为什么会有那么多专业的商业看上金星路的原因，他们不需要人流动方便，车流动方便就够了。步步高和王府井都占据路口，但两者之间的人流将来可能会对交通造成影响，地下通道是迟早的事情。而银盆岭商圈的商业定位，必定是需要车流也需要人流，和金星路完全就不是一个概念，辐射的人群也将不同。

临阵胆识

一句实话我没有说出来，就是我对长沙已经形成和即将形成的商圈，没有一个满意的。声明这是个人观点，你 ...
sunrise7 发表于 2013-8-24 13:20

  前提：并未试图尝试说服你同意我的观点，你觉得你的观点是对的就好了，对于不是工作关系也不存在利益关系的诸位，我才懒得抱有什么目的“试图说服”你们。

    第一、我也并未对长沙的商圈感到十分满意过，硬伤太多在论坛多次指出就不重复论证。

    第二、新兴商圈或是尚为雏形的区域我不希望再重蹈覆辙老商圈存在的问题，这是本意。

     第三、再强调一遍，我在本帖的第一个回复既是：金星商圈是商家必争之地。到后面网友为了证明奥克斯人气更高都能不惜否认金星商圈的存在，那我也觉得没什么可讨论的。我只想清楚的表达一个意思，在目前状况下，金星商圈有个综合性商圈的雏形，但是桐梓坡尚未成形。

      第四，你有没有考虑过金星路也会设置天桥或地下通道？事实上方案已在做，而且据我所知未来不止一个。

       银盆岭的主要商场围成一个圈？请问是什么主要商场呢？绿地的迪卡侬算不算你口中的专业型类别超市？沃尔玛也只是大卖场，而世茂的河西项目不会引进世茂百货，除了卖卖底商就是招些餐饮娱乐。

    第五、如果高架桥外加地下通道不算是问题的话，东塘商圈就不会总在商业人士眼里觉得鸡肋了。我觉得这种问题你最好解释下东塘商圈客流动向的问题，以东塘商圈为研究对象又会打太多字，我很懒，也许你可以有比较好的解读。

     所有讨论必须基于一个基础认知上才能进行。
     鄙人不才，是论坛里各行各业前辈的学生。但是前面有人要说我连实地调查都没有就是扯谈了，我相信每周私人花在各大商圈观察的时间不比论坛里任何一位朋友少，因为我是笨鸟先飞。

临阵胆识

个人不觉得拿奥克斯和金星中路一条路去比合适，要比也是拿步步高和奥克斯去比，应该拿银盆南路和 ...
黄花007 发表于 2013-8-23 14:27

  打了一大段字全删了。

想来想去就只针对你不服气的三十五岁以上客群也逛奥克斯的说法回复。

有个词叫“目标消费人群”，请问三十五岁人群去奥克斯买衣服？（品牌定位合适？）餐饮消费（中年人会喜欢挤在寿司店或者黄记煌人声鼎沸需要排队？）

说句不好听的，奥克斯的阿姨叔叔大妈大爷除了去超市买买特价品，几个不是晚上跑去纳凉散步的？你见过悦方和乐和城有那么多散步的的中老年人吗？

以目前的品牌来看——哪怕把平和堂楼上那些品牌也加上，单次消费客单值最高，购物时间有效转换率高的中年消费人群，只要聪明点又有固定品牌忠诚度，都会流向河东或者步步高，河东竞争更激烈百货之间优惠更大货品种类尺码更全，而步步高和通程在这一客群的品牌更多。因为奥克斯和平和堂优质成熟男女服饰以及化妆品实在一片空白。

人流不等于提袋率，也不等于客单值。这三点自行体会。

最后说一点，银盆岭街道目前是卖地经济有何好比？

charles87

第一、我也并未对长沙的商圈感到十分满意过，硬伤太多在论坛多次指出就不重复论证。

    第二 ...
临阵胆识 发表于 2013-8-24 23:04

    以金星中路步步高那一块为中心 距离西站 市府 滨江核心区 梅溪湖 溁湾镇都在4、5公里之内 确实应该成长为辐射河西的综合商圈 桐梓坡那边改造的话 对金星路这一块更有利些 银盆路有些零零散散的感觉

临阵胆识

以金星中路步步高那一块为中心 距离西站 市府 滨江核心区 梅溪湖 溁湾镇都在4、5公里之内 确实应 ...
charles87 发表于 2013-8-24 23:33

是的，我考虑的是长远辐射范围的问题。

北辰商业和两馆一厅落成后，北城的消费人群过河的几率极小。


河西不大可能出现滨江商业为中心的局面，因为河东的滨江沿线商业太过强大。河西的商业腹地应该更深入些才能留住区域人群。

当然如前所说金星商圈也存在前期政府规划不足，日后物业滞后的局面。

金星商圈是商家必争之地，是我认为的事实存在。

金星商圈是河西商业中心，是我个人认为理应有前瞻性规划设计，但不一定是未来结局的一个命题。
   

haok2013

观点峰会的大讨论 让我更期待 3-5年后的河西 ， 渔人码头 地铁商业 西湖公园商业 王府井 世茂希尔顿 绿地沃尔玛 河西无疑将越来越好。

hehe_haha

我也认为先导区要实现真正繁荣一定是要依赖更深的腹地，否则太单薄，最终对滨江也起不到支撑作用，滨江也发展不起来，实际上，如果没有以前不顾滨江的往纵深突破，首先发展金星路，高新区，甚至现在的梅溪湖，滨江的地位不会烘托出来，起码土地市场很难受认同，先导区接下来还需更大力的往腹地走

这有点象河东了，这几年河东的大项目好项目大多在芙蓉路（含芙蓉路）以西至湘江的区域，未来的趋势也会大致如此，虽然说这是长沙重新走回老长沙自古以来的湘江模式，但是，如果没有前30年大步东拓做出很厚的底子，也很难有现在这样商贾云集湘江东岸的发展局面

河西的纵深是要发展的，不仅要快，还要夯实，这才是滨江未来的支撑，当然，不能拿现在滨江的面貌就说未来的面貌，滨江还不至于那样不堪，只是还需要时间积累，起码15年以上才能大致看得出样子，起码15年哦，还是大致，一些原籍非长沙或非滨江的希望物业迅猛升值的心情可以理解，但是事实就是如此，其实换成我，我甚至希望滨江甚至先导区赶快进入低潮期，越快越好，然后进入大检讨大调整的流程，这个过程是必须的，其他地方都如此，这个过程少不了，比如珠江新城从92年开始，发展了几年后，各方面不如意，重新大检讨规划，于是后面的发展就顺利多了

BTW，这几天CGV搞促销活动，人太多，不知道是不是所有的厅，但是有的厅连过道都坐人了。。

黄花007

我同意临阵有关＂金星路理应有前瞻性设计，但不一定是未来结局的观点＂，我也知道已经培育了多年的金星路因为没有前瞻性设计，已经因刚起步的银盆岭风头更胜而使得金星路原本惨淡的人气更是雪上加霜，既有银盆岭商圈的巨大冲击的因素，也有金星路固有的劣势因素在其中。三五年后看金星路如何调整。

summerfly

其实地下通道不能算是形成商圈的不利应该看作是一个有利因素。广州这边的地下通道直接跟地铁对接，带来了大量的人流，所以地铁对金星路来说或许是个机遇，用来弥补路面过宽的设计划、不建议修天桥

dianli110

回复 157# 临阵胆识


    你太专业了，不顶你不行，因为有你所以我才慢慢关注商业动向。