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发表于 2014-5-13 00:28:46
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本帖最后由 shuiyuguang 于 2015-6-6 20:23 编辑
第三篇：《新天地》！
人气：9（人山人海）9-10人山人海，7-8热闹，5-6普通，3-4不佳，1-2糟糕
区位：8（市中心）9-10黄金地段，7-8市中心，5-6中环，3-4外环，1-2郊区
交通：8（便捷）9-10十分便捷，7-8便捷，5-6普通，3-4不佳，1-2糟糕
规模：4（较小）9-10巨大，7-8较大，5-6适中，3-4较小，1-2很小
潜力：8（较大）9-10极高，7-8较高，5-6一般，3-4较低，1-2很低
品质：10（极高）9-10极高，7-8较高，5-6一般，3-4较低，1-2很低
业态：8（较多）9-10丰富，7-8较多，5-6普通，3-4较少，1-2很少
商业（奢侈品，中高端，快时尚，平价，数码产品，特色商品）娱乐（电影，舞台演绎，游乐设施，亲子娱乐，KTV）运动（室内运动，户外运动，大型运动场所）餐饮（特色小吃，快餐连锁，人气美食，高档餐厅）配套（便利店，大型超市，医院，学校，教堂，公园，码头）
总分：55（优秀的商圈）高于55=顶级商圈，52-55=优秀的商圈，48-51=有潜力的商圈，44-47=普通的商圈，低于44=默默无闻的商圈
点评：新天地，旧上海石库门改建的商业休闲街，这个中国社会主义诞生地居然在100年后又诞生了这么一个充满小资氛围的奇葩！咖啡馆，烤肉，酒吧，高档商业街，各种外资银行，各种精品店，街上超过半数的老外。。。紧靠着中共一大会址，周围却是一片浓浓的资本主义气息，很好奇毛主席如果知道100年后的今天，当年的社会主义摇篮会孕育出这么一个小资天堂，他老人家会怎么想。。。
上海新天地位于淮海中路南侧，东至黄陂南路，西到马当路，北沿太仓路，南接自忠路，占地面积3万平方米，建筑面积6万平方米。新天地是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感！而精彩纷呈的街头表演、新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，成为现代潮流的领导者。昨天是今天的历史，明天是今天的创造。上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。
本世纪初，上海的石库门里弄在许多年轻人的思想上依旧是破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。幸运的是即使这样，还是有一批怀旧里弄建筑文化情结的文学大师让众多的我们发现了隐藏在其背后的美。如今的新天地已经成为了上海的新地标，是领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所。这片占地三万平方米，建筑面积六万平方米的石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦，游人仿佛进入时光隧道，回到二十世纪二十年代。但是，每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧.....
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。上海的石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年以忠王李秀成为首的太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设为了充分利用土地，这些住宅大都被建为排联式的石库门里弄住宅。为了迎合中国传统的家族居住形式，石库门除部分设计摹仿西洋排联式住宅外，其布局大致仿江南普通民居。进门后为一天井，天井后面为客厅（上海人叫“客堂”），之后又是后天井，后天井后为灶间和后门。天井和客堂的两侧分别为左右厢房，二楼的布局基本与底层相近，唯灶间的上面为“亭子间”，再上面是晒台。其代表建筑有河南中路东侧，宁波路、北京路之间占地1.33公顷的兴仁里，还有中山南路新码头街的敦仁里、棉阳里、吉祥里等。本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。其代表建筑有南京西路上的静安别墅、山阴路上的大陆新村等。30年代以后，由于上海住房紧张，部分住户又将多余的房间出租给他人，所以大多数石库门改变了设计的初衷，成为多户同住一门的住宅。
上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。漫步新天地，仿佛时光倒流，重回当年。那青砖步行道，那红青相间的清水砖墙，那厚重的乌漆大门以及那雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣，使得观光客仿佛置身于二十世纪二、三十年代的上海。然而一步跨进每个建筑内部，则又是非常现代和时尚。原先的一户户隔墙被全部打通，呈现宽敞的空间，四季如春的中央空调，欧式的壁炉、沙发与东方的八仙桌、太师椅相邻而处，酒吧、咖啡室与茶座、中餐厅和谐搭配，墙上的现代油画和立式老唱机悄声倾诉着主人的文化品味。门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，就这样，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感。
瑞安挑选了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和具东方文化背景的新加坡日建设计事务所，并邀著名的同济大学建设计院为顾问。建筑设计师们要从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，要把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。建筑设计师们最后决定在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部份现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。
保留下来的石库门由于历史较长，加之过度使用，缺乏保养，已面目全非了，部份必须重建。为了重现这些石库门弄堂当年的形象，瑞安到处寻觅，终于从档案馆找到了当年由法国建筑师签名的原有图纸，然后按图纸修建，整旧如旧。石库门建筑的清水砖墙，是这种建筑的特色之一，为了强调历史感，瑞安决定保留原有的砖、原有的瓦作为建材。在老房子内加装了现代化设施，包括地底光纤电缆和空调系统，确保房屋的功能更完善和可靠，同时保存了原有的建设特色，正好达到了“整旧如旧”的目的。一个“旧”字，代价远远超过了新砖新瓦，瑞安专门从德国进口一种昂贵的防潮药水，像打针似地注射进墙壁的每块砖和砖缝里。屋顶上铺瓦前先放置两层防水隔热材料，再铺上注射了防潮药水的旧瓦。
把新的生命力注入新建筑石库门旧房是没有地下排污管、煤气管等基础设施的，新天地每幢楼都要挖地数米，部份需深达九米，铺埋地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处理、消防系统等。旧房不拆，挖土机开不进作业现场，施工难度相当大。铺设自来水管、煤气管道的工人，皆小心翼翼，以免不小心碰坏了“文化”。有些旧楼内部的木料已腐朽了，所以其内部结构须全部重做，但能保留的还是千方百计地保留下来。然而，安全仍是开发商的第一考虑，建筑结构的坚固程度是能适应经营场所的川流不息消费者的。上海新天地不惜代价的修复旧石库门，不仅仅做到形似，更注重神似，不是简单修复，而是更高层次的改造。
上海新天地商业模式[5]是管理者与经营者分离。上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。有了第一代Mall的前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在资金压力之下，能够坚持下来的还是不多。
新天地因其历史文化的轮廓和内部空间的现代化，以及国际性的经营内容，使中老年人走进新天地感到它很怀旧，年青人则觉得时尚，外国人走进新天地感到它很“中国”，中国人则觉得很洋气，很快成为沪上休闲文化有品位的消费场所。那里的时尚精品店紧追国际流行色，不逊半步，中华文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品、工艺品和旅游纪念品，完全是地道的中国味。露天广场上丰富多彩的文化表演让旅客有许多的参与。石库门博物馆通过对一幢楼的重新布置、家具摆设，原汁原味地再现20世纪初上海一家人的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史文化。也可通过博物馆的图片、录像了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。新天地的石库门里弄处处体现21世纪的舒适和方便，自动电梯、中央空调、宽带互联网，一应俱全。消费者上网可以迅速查询商店价格和餐厅、酒吧的菜单，以及电影院上演的电影，并可能以预定座位，还可直接网上浏览，观赏新天地露天广场及餐馆内的文化表演。走进新天地，更多的时尚和新潮，让人看不完也看不够；更多的参与和投入，让人开心一天玩不够。上海新天地将成为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。
上海新天地于1999年初开工建设，于2007年6月全部建成。那里亦古亦西的建筑风格和经营特色让人耳目一新。从它脚手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、艺术家、企业家、银行家、驻沪外交官纷至沓来，流连忘返。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆！
图片拍摄日期：2014-5-9 |
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发表于 2014-5-13 00:28:29
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