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发表于 2009-8-23 14:48:18
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中国经营报：央企80亿重建CBD地标
央企自有土地带来的超额利润，比央企高价夺地的杀伤力更大
李乐
建成不到10年的北京中服大厦，即将“重建”，这个占据北京CBD核心区国贸桥东北角的“地标”，将成为北京“最短命”的高层建筑。
与中服大厦仅有一墙之隔的，是即将入市交易的NE19-1A地块，这块土地在北京地产界知名度甚高，被普遍视作广渠路地王之后的“新地王”，地产界估算地价将破100亿元“关口”，SOHO(中国)、远洋地产都对这块土地“虎视眈眈”。
然而，无论是地产名人潘石屹，还是远洋地产的行政总裁李明，都要重新考虑一个“变量”因素——因为依托央企的特殊优势，中服大厦的业主方恒天集团重建中服大厦的总投资只需80亿元，而被潘石屹、李明盯紧的NE19-1A地块仅土地价款一项，就需要超过100亿元。仅论价格竞争力，央企又已“赢出一成”。
“最短命”的高层建筑
建成还不到10年，位于国贸桥东北角中服大厦，就面临“重建”的命运，如是一来，这个2001年方才建成的大厦，将成为北京“最短命”的高层建筑，而这一切，皆来自其所在的CBD核心区巨大的“土地价值”诱惑。
“我们这个楼是申请改造。”恒天集团董事长张杰告诉《中国经营报》记者。恒天集团是中服大厦的业主方，隶属国资委，本来的主业是机械制造和纺织，但几年下来，身为央企的恒天集团已经在全国拥有了超过2000亩的土地储备，这一指标，丝毫不亚于任何一家房地产上市企业的土地贮备量，而中服大厦，无疑是最为值钱的一块资产。
记者从北京市政府相关部门核实后发现，中服大厦的重建改造申请，已经处在立项审批的“初级阶段”，但具体日期还未最后确定。
中服大厦位于北京CBD核心区国贸桥的东北角，与CBD核心区第一地标国贸中心隔桥而立，由中服大厦向北，即是著名的CCTV新址大楼，其所处的黄金(207,-0.77,-0.37%)地段被地产名人潘石屹形容为“国贸金十字”，众多地产商为“涉足”这一地区的开发，已是不择政商手段，但苦于CBD核心区已经进入开发末期，新增土地“已近枯竭”。
张杰向记者透露，已经有国内大型一线房地产开发企业向恒天集团提出合作开发的洽谈要求，而恒天集团正在衡量各方面的因素，以确定最终采用独立开发重建还是与其他地产商合作，显然，一切还处在最初阶段。
记者了解到，与中服大厦改建同步进行，天恒集团已然注册成立了一家房地产下属企业——恒天房地产，并通过公开招聘，选聘了一名总经理，不过，中服大厦这个“最值钱”的资产，是否直接由新成立恒天房地产作为运行平台，还未有最后确切地消息。
“单挑”北京“候选地王”
中服大厦重建改造的另外一个背景更为微妙。与中服大厦一墙之隔的便是NE19-1A地块，这块在半年前还被认为是CBD核心区“最后一块土地”的地块，被地产界估价超过100亿元，这远远超过广渠路地块“地王”的40亿身价，被认定是北京乃至全中国的“候选地王”。
然而，张杰告诉记者，中服大厦的重建费用“报价”在80亿元左右，他特别强调，80亿元这个数字口径是整个项目的投资额，而一墙之隔的NE19-1A仅仅土地地价款，就要超过100亿元大关，后期的建设费用还是未知。
在此之前，地产名人潘石屹、远洋地产行政总裁李明，甚至是嘉里建设、九龙仓，都早已对100亿元的NE19-1A“虎视眈眈”，尤其是当潘石屹看中这块土地时，负责这块土地一级开发的远洋地产就打定主意要把这块本来就在自己手中的土地“留住”，不惜代价，只不过对NE19-1A的“欲望”，都未把中服大厦的重建改造考虑在内。
与潘石屹、李明们的热情不同。当说起著名的NE19-1A地块时，张杰却显得十分平静，“他们那块地比较小。”他如是评价。记者了解到，尽管NE19-1A用地面积也达到48700平方米，但其间存在16200平方米的“待征绿化”面积，因为按照CBD的规划，NE19-1A是CBD核心区的“绿化核心”所在，也正是因为如此，张杰才认定，声名显赫的NE19-1A地块“比较小”。
张杰十分确定的告诉记者，尽管已经成立了恒天房地产，尽管央企有各种各样得天独厚的优势，但是恒天集团根本无意参与NE19-1A地块的争夺。显然，拥有中服大厦这样的自有资产，从性价比的角度而言，NE19-1A并不入恒天集团的“法眼”，中服大厦是他最好的资本。
无论是潘石屹还是李明，抑或其他地产大腕，“得手”NE19-1A在销售或者招商之时，都得面对仅有一街之隔、但成本却要比自己低至少一半的改建后的中服大厦，那种感觉可想而知。
央企“土地超额利润”
NE19-1A未来的胜者，之所以要掏百亿元以上的地价款却要面对只有一墙之隔的总投资额仅80亿元的重建改造后的中服大厦，原因只有一个——中服大厦是恒天集团的自有物业和自有土地，如果只是重建改造，便无须支付土地成本。
中化集团下属的中化方兴40亿元制造了广渠路地王之后，参与同一地块拍卖的潘石屹便大倒苦水，称获得了信贷支持的央企大举进入土地——房地产市场，令他这样的民营企业无从招架。
然而，这还仅仅是最表面的问题。“土地价格的飙涨看似央企是花钱的制造者，但大部分央企却是现金的收益者，一家央企拿钱推高了地价预期，更多的央企将从中获益，因为通常情况下，由于资源配置的原因，央企往往拥有大量的自用土地，最关键的是，这些土地都是无偿划拨，或者是以很低的价格获得的。”一位不愿具名的知名房企高管向记者抱怨。
按照他的逻辑，相比于央企高价抢下“地王”开发销售获益，央企大量自有土地无形中的“升值”，以及卖地、卖项目获得的“无成本”的“超额利润”往往更大，“虽然很多土地变性转制的手续要过，但都是比较低的价格，收入央企自己的囊中，超额利润自不必言。”他说。
显然，这可以解释为什么越来越多的央企乐于染指房地产业务，“搞恒天地产不仅仅是因为我喜欢和偏好，很重要的原因是我们作为传统企业，在核心城市有很多原来的土地，比如说郑州600多亩地，宜昌300多亩地。这是资源配置的问题，我们自有的大量土地，支撑我们地产开发业务，像中服大厦这个区域被炒得很高，我们也作为重点业务来做。”张杰说。
而对于主业的限制，似乎并不值得担心，张杰坦言，经过与国资委的沟通，恒天集团被允许有三个业务，一是机械制造、二是纺织、三是房地产——央企在房地产市场的风景，现在才刚刚开篇。 |
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发表于 2009-8-19 00:28:21
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