“新三年”融城计＆实施沿江南进战略

张外外

前言：
　　长沙大河西先导区是长株潭城市群国家“两型社会”综合配套改革试验区的核心示范区，至2008年成立以来，受到了省委、省政府以及社会各界的高度关注，省委书记、省人大常委会主任周强，省委副书记、省长徐守盛等四大家主要领导多次到长沙大河西先导区考察指导，对先导区在改革发展建设中取得的成绩给予了充分肯定。今年是先导区成立的第四年，也是先导区“第二个三年行动计划”实施的关键之年。6月15日，本报记者就大河西先导区沿江南进发展战略专题采访了长沙市委常委、大河西先导区党工委书记赵文彬。
　　（一）
　　问：大河西先导区建设推进以来到现在，大家看到你们把重点项目的铺排、投资的重点在往南推进，目前重点选择在大王山片区，是基于什么样的考虑？
　　答：先导区在实施新的三年行动计划中，把项目建设和投资的重点放在坪塘大王山区域内，我们是基于以下几个方面的考虑：
　　一是为了扩大先导区第一阶段的成果。先导区经过三年多的建设，已经打下了坚实的发展基础，集聚了强大的发展势能，核心区道路框架已经构筑，新建105条城市道路，通车里程达360公里，“六纵八横”的骨干路网已经全面形成，梅溪湖、洋湖和滨江三大片区已经完成了征地拆迁、基础设施建设，进入了项目全面建设时期，按照长沙市委、市政府确定的先导区整体战略部署，我们在起步区建设取得决定性胜利的时候，必须乘势而上，扩大第一阶段的发展成果，拓展新的发展空间。
　　二是按照省委、市委、市政府确定的战略方向。先导区下一步主要是向南推进建设，这一发展方向与省里发展方略保持一致。符合省委、省政府提出的长株潭“两型社会”建设综改试验区总体方案，符合长株潭“两型社会”建设整体规划。省委、省政府在推进长株潭“两型社会”建设过程中有一个最重要的核心战略是加速长株潭融城，先导区通过向南推进、向南发展加速与湘潭的对接，将加快长株潭的联动发展和区域融合，契合省委、省政府的长株潭一体化战略。与长沙城市发展战略保持一致。长沙市委、市政府明确提出了“沿江建设、跨江发展”的城市发展战略，这一战略为先导区城市建设指明了方向，就是要沿江发展，大王山片区处于湘江西岸，是长沙“十二五规划”明确重点建设的沿江片区，加快这个片区的开发建设，是落实长沙城市发展战略方向的根本要求。
　　三是遵循城市建设规律。大王山片区地处长株潭城市群的地理中心，能够承接长沙和湘潭两个城市的辐射，而且依山临江，自然条件十分优越，根据省政府批准的土地利用规划，这里有大片可供开发建设用地，目前城市基础设施配套已经推进到该片区，原来的20多家污染工业企业已经全面完成退出，该地区大规模开发的条件已经成熟。

张外外

　　（二）
　　问：“摊大饼”的城市建设模式受到广泛质疑，请问先导区把建设区域推进到大王山地区是否也是在“摊大饼”？
　　答：先导区的建设从一开始就强调绝不搞低水平竞争，绝不搞重复建设，大王山片区的开发建设定位为“旅游会议度假区”，而且是作为中部地区乃至全国的旅游度假目的地来建设的。长沙市委、市政府提出要把长沙打造成世界旅游目的地，但长沙既没有自然景观的优势，也没有历史文化资源优势。长沙要真正打造成世界旅游目的地，只有立足于发展休闲度假旅游，而发展度假旅游必须建设和发展一批世界级的高端旅游产品，大王山片区的建设就是要弥补长沙的这个缺陷。我们在大王山的开发建设是要做高层次的城市产品。在经营城市方面，长沙经历了几代产品，第一代产品是“以地回报”，就是投资商为政府搞基础设施建设，政府划拨土地给投资商作为回报，这种做法看似政府吃了亏，但不能简单的指责，在过去的条件下，政府财政困难，而且这种办法在当时也确实减轻了财政负担，但这种办法后来政府意识到不划算，停止了这种做法。第二代产品是搞“生地出让”，就是生地协议出让，只谈协议价，不挂牌出让，比起前一种做法，这种做法政府能赚钱，但没有把土地价值最大限度发挥出来，因为没有竞争，往往通过谈判定价，但政府往往很难预期到土地的市场价值，只能凭感觉和参照。第二代产品对长沙的城市发展起到了一定的积极作用，但也只是一个阶段性的产物。第三代产品是“熟地招拍挂”，就是政府把土地拆迁搞完，把基础设施基本配套到位，然后通过市场的招拍挂实现熟地出让，这种做法比前两种有较大进步，可以较好地体现和发挥土地的价值，这是现在通行的一种产品和做法。但先导区要做城市建设的引领者，不能满足于第三代产品，所以我们现在提出要做第四代产品，就是坚持第三代产品的共性，将基础设施配套到位后通过招拍挂方式出让土地，但同时又在三个方面有更大进步：一是坚持大片区规划、大片区开发，不搞一块一块的零星土地开发，这样大片区的开发整体效益强，而小地块开发如果周边环境不好，土地价值就发挥不出来，我们现在搞的几个片区开发，都至少是10平方公里以上的大片区，一次性规划，一次性开发，规划和周边环境都远高于单个地块开发的水平；二是规划起点高，规划就是效益，规划上完全按照21世纪的理念，对每一个片区都是请世界级顶尖规划设计师来做规划，在这一方面，先导区舍得投入，保证了规划的高起点；三是配套配置标准高，第三代产品基本上是把拆迁搞完，把路修通就可以了，而第四代产品不是简单地把路修通，还包括片区内的生态景观建设、文化教育配套等，先导区梅溪湖片区的开发建设就是一个很好的例子，在25平方公里的片区范围内，我们配套了8000亩的山体公园，3000亩的湖面，国际文化艺术中心，地铁站口，梅溪湖长郡中学，三甲医院等，配套设施一应俱全，这样的第四代产品不再是原来那种低层次竞争的产品，完全是一种新的更高层次的产品。大王山片区的建设同样遵循先导区已经形成的“高起点规划、大手笔开发、高品质建设”的思路和经验，整体规划面积66平方公里，首期开发13平方公里，其中配套有大型的会议中心、世界最大的室内滑雪场、曾国藩墓园修复、大王山森林公园和湘军文化广场等一系列高端度假旅游产品，还有高品质的河道湖泊建设，相当于深圳的东部华侨城，这个片区的建设是提升长沙城市品质、完善长沙城市功能、促进长沙产业升级的一个重大战略举措，而不是那种“摊大饼”式的低水平重复建设。

张外外

　　（三）
　　问：在目前的宏观经济形势下，资金、土地等市场要素偏紧，房地产市场不景气，你们的投入资金从哪里来，你们的底气在哪？
　　答：要把大王山的第四代产品打造好，仅13平方公里的首期开发区投资就不会低于200亿元，没有200亿元的投资就达不到第四代产品的标准。在目前情况下，虽然政府的融资平台受到限制，房地产市场不景气，但我们有足够的底气来推进这一片区的建设，我们的底气：一是来自先导区自身的积累，先导区建设以来，在长沙市委、市政府的正确领导下，市场运作相当成功，包括“六纵八横”的路网建设、三大片区的开发，每一笔投资都上百亿元，但目前管委会的资产负债率不到18%，这是我所知道的新开发区中最低的，而且先导区的银行信誉度很高，先导区所借银行贷款，都能如期归还本息，今年上半年就已按期偿还银行贷款本息56.88亿元；二是来自先导区自身的实力，去年先导区管委会的可用财力达到了40亿元，今年有望实现50亿元，在全国土地市场偏冷的情况下，先导区目前的土地市场及土地价格依然很健康，就在今天梅溪湖片区还通过招拍挂成功交易一块土地，进账近十亿元，而且是建大型酒店、商场的用地。由于这种良好的土地形势使先导区有足够的资金来支撑大王山片区的建设。先导区管委会今年计划对大王山片区建设投入就有100亿元，这100亿元中有30亿元是政府财政出的资本金，另外70亿元已通过银行贷款到位；三是来自招商引资的良好形势，大王山片区良好的市场预期已经吸引了众多投资商的关注，我们现在正在跟几家国内大投资商谈判，合作开发建设大王山片区，谈判进展十分顺利，投入大王山片区的200亿元资金筹措我们是有把握的。

张外外

（四）
　　问：向南推进，你们对这一发展战略实施的未来前景有什么预测和展望？
　　答：大王山片区的开发建设自先导区成立就开始启动了，并不是今年才启动的。这个片区的第一大项目就是坪塘老工业基地污染企业的退出，这个地方过去是水泥企业、化工企业集聚的地方，给当地造成了很大的污染，先导区一成立就按照建设“两型社会”的要求，关闭了21家污染企业，在关闭过程中结合企业的实际和企业职工的妥善安置给予了很大的政策优惠，还出巨资收购了一部分企业。坪塘污染企业的关闭和退出工作的完成，实际上完成了这个片区开发建设中最重要的基础性工作。今年我们将全面启动片区道路基础设施建设和重大公共配套项目建设，两者同时推进，按照今年的项目计划，6条道路工程和会议中心、巴溪洲水上公园将全面开工建设；冰雪世界、曾国藩墓园修复工程完成建设前期工作，明年全面开工。未来三年内，将在13平方公里的首期开发区内全部完成200亿元的项目投资，在66平方公里的规划区内形成成熟的核心区。通过大王山片区的建设，我们再向南与湘潭九华经开区进行对接，最重要的措施之一是先拉通两条道路，一条是坪塘大道南延线与九华大道连接，在2014年“五一”前贯通；另一条是潇湘大道南延线与九华湘江风光带连接，在2015年贯通。这两条道路的连接有利于湘潭九华经开区的发展，也有利于大王山片区的开发建设，对大王山片区来说，主要是能够借助九华经开区的两个优势：一是在湘潭九华经开区设置的沪昆高铁湘潭北站，离坪塘大王山片区不到6公里，这个站目前正在建设，2014年将投入使用，相当于在河西设立了一个高铁站，长沙河西到河东高铁站有一定的距离，从空间来讲到河东可能近一点，但从时间上来讲到九华高铁站用的时间更少，将成为长沙大河西对外出行的一个便捷的交通要道；二是可以实现产业的优势互补，大王山片区定位为休闲旅游度假基地，而九华经开区也在积极发展休闲旅游产业，这样将与大王山片区形成互动，集聚一系列高端旅游产品，共同发展成为湖南的一个高端旅游度假区。所以，对大王山片区的开发建设前景，我们充满信心、充满期待。还有一个更重大的意义是，它将成为长株潭融城的一个实质性的突破口，长沙、湘潭的相向、联动发展将推动长株潭融城的大突破，虽然在河东推进长株潭融城固然是一个方向，但河东暮云地区在规划上是城市绿心，空间对接受到限制，而大王山片区和九华经开区可以实现空间上的无缝对接，九华北上，先导区南进，共同打造长株潭城市群的一个融城新区，是推动长株潭融城见效最快的突破口，对长株潭“两型社会”建设将起到巨大的促进作用。

GetInvolved

湘潭领导现在也看得远一点了，知道要把九华高规格搞好了，现在九华无论是城建还是经济都是湘潭的明星，不过还需要加强与先导区的规划整合。

张外外

回复 5# Ruiee


    恩现在九华确实发展挺大的，在投资潜力上要大于其他四个区

BOSSZHOU

湘潭现在重点发展九华这块区域。

lgf012001

建议开通长株潭湘江水上公交游轮

张外外

回复 8# lgf012001


    得等到湘江枢纽全面建成啦

dianli110

建议建设水上BRT

豆腐丶子

期待融城后搭乘游轮观光两岸

eric_xu123

九华和暮云是融城的关键。大托机场搬了的话，江边上会腾出一大块地，这里希望能好好规划下。

eric_xu123

还有昭山也是个关键位置

张外外

回复 13# eric_xu123


在用地指标上面，控得更死，召山比暮云更悲催

张外外

回复 11# 豆腐丶子


所以现在大肆开发江边，不然游轮上冒家伙看