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本帖最后由 摩天圳 于 2020-1-3 13:01 编辑
2019年深圳大宗物业引来外资扫货 直追上海
新浪财经
发布时间：01-0312:08新浪财经官方帐号
来源：经济观察报
经济观察报 记者 陈博 关于2019年深圳大宗物业交易，戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒发现了一个有趣的现象：“过去来自深圳的机构或客户，开着玛莎拉蒂四处寻觅大宗物业，最近我们发现，越来越多的投资人愿意坐着直升机飞到深圳考察标的。”
这一变化背后是深圳大宗物业交易卖家变化，陈俊儒透露，2019年深圳大宗物业交易市场上，外资占比高达16%，在2018年之前，这一比例长年维持在2%-3%左右。
最新一个案例是，2019年12月底，位于深圳前海自贸区的华润前海大厦T2写字楼，被中信保诚人寿保险有限公司（以下简称“中信保诚”）整栋收入囊中。陈俊儒称，这笔大宗交易所涉及的建面约10万平方米，交易对价约70亿元。
华润前海大厦是深圳华润前海中心的写字楼业态，共包括3栋国际甲级写字楼。根据深圳市住建局的备案数据，2019年，华润前海大厦散售备案金额达到14.4亿元，位列深圳写字楼项目成交额排行榜首。这些散售的写字楼，超过90%为企业自用。
经济观察报获悉，本次整售的T2栋写字楼，中信保诚作为企业总部自用。中信保诚由中信集团和英国保诚集团联合创建，是外资涉足深圳大宗交易市场一个缩影。
事实上，在中国房地产大宗交易市场，上海一直是交易量与交易额最多的城市。过去三年，上海的大宗交易成交额每年都保持千亿规模。
到了2019年，由于市场竞争激烈、投资机构相对保守等因素，上海大宗交易成交额下降到757亿元。
相对应的是，深圳大宗交易规模在2019年首次突破500亿元达到507亿元，同比增长77%。这一交易额占据了全国市场的19%，占比相较2018年上升了10个百分点。
陈俊儒称：“在这场金钱战役里，深圳实打实从全国市场中抢夺到更多的资金流入。”
从最近三年的成交业态来观察，写字楼是深圳大宗交易市场里最受投资者青睐的标的，成交额占比从2017年的37%一路上升到2019年的76%。2019年，深圳共有31宗大宗交易，其中写字楼就占据了19宗。
同时，2019年深圳写字楼市场的主要指标均不及上年，按照戴德梁行统计，全年深圳写字楼累计吸纳量仅10.17万平方米，同比收缩了77.7%，市场压力可见一斑。
在需求疲软的影响下，2019年深圳写字楼空置率涨至22.04%，同比上升了6.33个百分点。通过不断调整租金及租赁策略，成为写字楼业主的新选择，2019年末，深圳甲级写字楼租金连续四个季度环比回落，同比则下跌12.3%。
在这样背景下，深圳写字楼大宗交易仍存在市场购买力——一方面在全国范围内，深圳的营商环境与竞争实力较强；另一方面，正如中信保诚一样，2019年深圳大宗交易背后的买家，更多是有自用需求的企业。
根据戴德梁行的数据，如果按成交宗数来估算，2019年投资型买家与自用型买家的占比分别为是 52%和39%。
与此同时，从2018年开始，深圳的写字楼市场开始释放大量整售型物业。总部物业成为未来深圳写字楼供应的新主流，这也是戴德梁行深圳公司副总经理、华南区写字楼部及企业服务部高级董事罗进良在研究中所得出来的结论。
相比其他三大一线城市，深圳的总部物业数量更多。罗进良提供的数据显示，近五年来，深圳已落成的总部写字楼大厦共有30栋总（250万平方米）。其中，金融总部占比高达50%，能源行业总部占比20%，TMT行业总部占比13%，而房地产+多元化总部则占比8%。
未来五年，深圳写字楼市场预计新增供应853.39万平方米，其中440万平方米是总部物业。而且按照预计，这里面60%-70%将面向市场。
总部物业的供应加大及市场需求较旺盛是大宗交易市场活跃的因素之一。这也促使如今开发商在写字楼产品的前期规划中，会优先考量到底应该打造成适合总部使用的，还是应该打造成与机构合作的类型。这些考量直接决定后期产品类型是大物业还是小物业。
以位于深圳罗湖区的城市更新项目招商中环为例，最初的业态排布中，有60多万平方米是写字楼。“早在前期规划中，招商蛇口就很担心这么大体量的写字楼面积入市后难以消化。”一位接近项目的知情人士告诉经济观察网。
在经过仔细调研后，招商蛇口试水一个方法，先规划几栋面积大约2万平方米左右的小独栋写字楼，整售给浦发银行、深圳罗湖区**以及本地一家实业企业。随后这种整售模式彻底开启，最近，招商中环又将一栋建面约5万平方米的写字楼整体出让给中国燃气。
值得关注的是，整体市场价格回调是深圳大宗交易最终能够促成的核心。陈俊儒2019年所观测到的所有大宗交易，价格相比2018年至少都下降了10%-15%。
市场又一大宗交易，中信集团旗下中信保诚人寿购买华润前海T2栋整栋96000平米，价格80亿左右(市场价111亿）
抓住2019年的尾巴，深圳市场迎来了一项重磅交易。
12月30日，有消息称，中信集团旗下中信保诚人寿购买了华润前海大厦T2栋整栋写字楼，总建面9.6万平方米，总价80亿元左右。
据悉，华润前海大厦项目公司华润置地前海有限公司（以下简称华润前海）已向时代财经证实这笔交易的存在。华润前海称，其于12月底完成了与中信保诚人寿就华润前海大厦T2栋写字楼整栋的出售交易。
不过，该公司拒绝透露具体的交易价格，并称具体金额因涉及双方保密协议，无法对外，但可预见的是，此次交易将是2019年全国最大单笔交易之一。
纵观今年的交易市场，2月中旬绿地集团接盘中民投董家渡地王项目50%股权及相应债权绝对可以上榜，这项交易对价最终定为121亿元。
另来自网易房产深圳站的数据显示，华润前海大厦T2栋写字楼一共450套，户型建面约139-445平方米，均价约为8.45万元/平方米。照此推算，每套价格为1174.55-3760.25万元，均价为2467.4万元/套，450套总价约为111亿元。若上述推测合理，华润前海大厦T2栋写字楼的成交价格可能接近百亿。
华润前海大厦是华润前海中心项目的一部分，包括T1、T2、T5三栋写字楼，该项目一位销售人员向时代财经透露，目前T1栋由前海人寿持有，T5栋正在租售。
根据深圳市住建局备案数据，华润前海大厦T5栋2019年成交金额达到14.4亿元，是深圳市全年散售销冠。
除了这三栋写字楼之外，华润前海中心还有T3栋酒店、T4栋悦玺公寓，以及自身规划的8万平方米的4.0版万象城——万象前海。据华润前海透露，T4栋悦玺公寓已经售罄，万象前海按既定招商进度有序推进工作。
来自深圳华润前海中心官方微信的数据显示，华润前海中心整个项目在2019年迎来百亿时代，全年销售额达120亿元。
事实上，华润前海中心一直是深圳市场的明星项目，因为自带“地王”光环，它在诞生之初就备受关注，加上与宝能之间的一些神秘瓜葛而变得更具话题感。
2013年8月，华润置地成功竞得深圳前海T201-0078地块，凭借着109亿元的成交价，该地块一举跃升为彼时深圳的新一任总价地王，该纪录一直到2016年才被龙光打破。
T201-0078地块坐落在前海桂湾的中心位置，临近地铁1号线（鲤鱼门站）、5号线（前海湾站），以及在建5号线南延线与11号线交汇处桂湾站，占地面积6.18万平方米，总建筑面积约50万平方米。按照华润置地的计划，地块将开发成深圳前海的领先高端商用综合体。
2018年4月8日，因为万科独立董事刘姝威的一篇文章，华润前海中心与宝能之间的微妙关系被公之于众。
据悉，在拿下T201-0078地块两年后（2015年），华润置地申请将地块划分为四宗小地块，划分后希润（深圳）地产有限公司建设T201-0078（1）地块；润福（深圳）地产有限公司建设T201-0078（2）地块；华润前海建设T201-0078（3）地块；T201-0078（4）宗地为地下车库和设备用房，为T201-0078（1）、T201-0078（2）、T201-0078（3）宗地共有。
而就在地块划分的同一年，华润置地将希润地产、润福地产的100%股权转让了宝能系，同时持有华润前海的股权从100%降至50%。
而刘姝威当时炮轰华润置地的是，其拿下T201-0078地块耗资109亿元，但将希润地产、润福地产出售予宝能仅获得了3.44亿元的收益。面对刘姝威的质疑，华润置地仅以“该言论与事实严重不符，缺乏基本逻辑和常识”为由进行回应。
因为与宝能合作开发华润前海中心，市场还一度引发了“华润集团与宝能是一致行动人，华润集团是宝能第二大股东”的质疑，但均被华润集团否认。
尽管质疑声不断，但从最新情况来看，华润前海中心的开发并没有受到太大的影响，除商场部分外，其余均进入开发尾声。
至于华润前海中心的归属问题，于2018年年报中，华润置地披露，其应占该项目50%实际权益。
来源：时代财经 |
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狗仔卡
发表于 2019-12-28 10:39:50
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发表于 2019-12-28 10:45:19
