长沙楼市微观察

彼岸未蓝

在中部省会城市郑州、武汉、合肥、长沙、南昌中，长沙的楼市确实是一番独特的风景，在其他几个城市纷纷破万，一房难求的时候，长沙的房价还在慢悠悠的从6000多往7000的价格在增长。楼主最近几个月恰好在长沙，仅就个人的见闻发表一些观点：
1、长沙的楼市在2013年到达一个高点7000多之后，在14年和15年经过了不小程度的回落，最终在16年初达到6000出头的低点。漫长的楼市熊市让很多人本身就对长沙的楼市不抱有信心；
2、长沙的库存量巨大。在长沙版中就有坛友贴出数据，长沙13年和14年的土地供应量，是隔壁合肥的3倍之多。天量的土地造就了天量的住房供应量，长沙的城市人口基本等同于合肥的城市人口，在没有强大的需求的情况下，去库存的周期必然很长。最长的时候达到了20个月；
3、长沙本地的福利房巨大，本地人对于购房的需求并不大。

综合几个原因，长沙的房价在其他中部城市暴涨的时候，一直稳定在6500的价格。

不过这一轮的房价暴涨，本质上是货币现象。不是因为房子更值钱了，而是因为钱贬值了，房子的价值没有贬值而已。因此，在其他城市暴涨的情况下，房价停滞的城市相当于被褥羊毛了。而且资本是逐利的，一个价格明显低于价值的商品，最终都会被资本所覆盖，逐步回到正常价值中去。

从2016年下半年开始，长沙的楼市开始变得火热。7月份我去买第一套房子的时候，售楼部的人还没有特别多，而且房源还有的选。当时热点地区一线景观价格是9000多，二线是7000多。到9月初我去买第二套房子的时候，基本已经没有可以选择的楼盘和房源了，热点河西地区的一线价格飙涨到15000，二线也接近10000.但是长沙的均价还是没有突破7000，主要是因为长沙的河东地区房价还相对稳定，并且规模庞大的金星北片区房价还没突破5000，拉低了长沙的均价。如果仅看热点地区，那么房价基本上已经上涨了30-50%。

因此，如果不出意外，长沙的房价会继续上涨，最终跟其他几个城市的价格相接近，然后资本开始离开长沙楼市，寻找下一个被明显低估的城市。

manadona1982

涨了是什么好事吗？lz感觉你说的是涨价就是代表城市发展了吗？

彼岸未蓝

manadona1982 发表于 2016-9-19 00:04
涨了是什么好事吗？lz感觉你说的是涨价就是代表城市发展了吗？

不代表城市发展。

只是涨价了，作为这个城市的一份子，个人的财富会随之升高，仅此而已。

Hui忆

哈哈。谈个房价也要偷偷摸摸，这个论坛还真是搞笑

彼岸未蓝

Hui忆 发表于 2016-9-19 00:55
哈哈。谈个房价也要偷偷摸摸，这个论坛还真是搞笑

这样也好，落得清静。在长沙版里总有各种带有恶意的人对其他人进行攻击，版主也是一封了事。

有兴趣的就在咱这个小地儿聊聊也挺好

xilin

现在均价应该7000了，估计还能有个千元上涨吧，均价8000左右，再之后就很难预测了，长沙的土地还是很多的，之后看政府怎么卖地了，长沙房子在股市里面就属于垃圾股，但现在的楼市到了一个牛市的大顶点，在垃圾的股也会补涨的。。

HIVEN大法好

这么说吧，不涨就是亏，别人都在涨，相对应的人民币持续贬值，就你的不涨，那同样的钱购买力是不是会降低

辉天下08

xilin 发表于 2016-9-19 12:09
现在均价应该7000了，估计还能有个千元上涨吧，均价8000左右，再之后就很难预测了，长沙的土地还是很多的， ...

预测：万一拐点来了，可能长沙能独善其身，甚至成为避风港而被炒，这就是所谓的此消彼长，再就是如果牛市持续，长沙也会补涨到相应的位置 ！反正过个一两年，房价不秀气。房价看的就是政策！ 长沙政府心思和别的城市明显不同，有意甚至是下了决心烘托房价，不涨才怪了！

彼岸未蓝

首先要看这一波的房价上涨会在什么时候到达拐点。如果还有1年的时间的话，长沙应该能涨到相应的位置。

如果明年上半年楼市突变，那么长沙估计均价也就在8000-10000了。今年年底到10000是大概率事件

潇湘蒸湘漓湘

还好见到有几位来了，我个人感觉不涨真的是大祸临头，对于长沙市，我反正买了自己住也是住了，家里人多嘛，毕竟，这个论坛有的人有问题是不争的事实

彼岸未蓝

潇湘蒸湘漓湘 发表于 2016-9-19 15:06
还好见到有几位来了，我个人感觉不涨真的是大祸临头，对于长沙市，我反正买了自己住也是住了，家里人多嘛， ...

看明天的地拍会怎么样。

不过这个是河东的地，估计没啥看头。还是要等河西的地拍出来才能判断。尤其是领涨的梅溪湖或者洋湖的地，只要出一块地王，那就好玩了。

到时候论坛里很多人估计就要傻眼了。。。

彼岸未蓝

[提要] 上周长沙新房成交量继续上涨。依据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据显示，上周（2016.09.11—2016.09.17）长沙市内六区新建商品房网签5533套，55.22万平方米；其中住宅网签4864套，住宅成交均价为6734元/平方米。
http://news.0731fdc.com/fc/20169/19/14575750_1.html

上周成交量进一步放大到5533套。成交量前十基本没有梅溪湖、洋湖、滨江的楼盘，这三个地方的房源已经消化的差不多了。现在热点开始往望城跟河东拓展了

彼岸未蓝

长沙连续4天都超过1000套，四天接近5000套了

枫林之子

长沙房价这样理性比较好，符合老百姓利益，有些人总认为把城市房价炒上去就是高大上的好城市吗？其实不是。

woshitcb12

   长沙07年到11年的房价上涨是第一浪，价格从2500上涨到6500，涨幅大概250%，然后历经5年横盘调整，今年年初开始房价上涨第二浪，涨幅应该也不低于250%，平均价格应该能从6000涨到1.5万，时间应该是3-4年，1.5万是市内普通位置普通小区的价格，老破小房子及位置偏僻的小区房估计能涨到1万左右，梅溪湖、洋湖、滨江热点区域能涨到2万-4万的水平（2万为普通位置，4万为一线观景及顶级豪宅）。
   以上为我的猜测，至于对错，3年后见分晓。