佛山印象城：挖掘佛山传统文化 打造特色购物中心

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佛山印象城（），是深国投首次在华南地区开发的印象城品牌，由2009年开业的新一城升级而成，总面积达10万平方米，位于季华五路与岭南大道的交汇处。2014年，印象城全年总客流量1030万人次，同比增长14%，销售额约4亿元，同比上升16%。数据的背后蕴涵着什么样的运营模式及商业理念？

　　近日，赢商网记者专访深国投商用置业（集团）有限公司助理总经理、佛山印象城总经理林文彬，她总结了2014年佛山印象城项目运营情况，揭示2015年印象城发展的方向，并提出了商业地产同行需要加深对佛山传统文化的挖掘，在商业中融合文化元素，打造各具特色的购物中心。

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去年业态调整面积达6000方

　　赢商网：佛山印象城是深国投首次在华南地区开发的印象城品牌，在商业模式及运作上，项目具有哪些特点？

　　林文彬：佛山印象城也是华南首个印象城，印象城也是我们公司的主打品牌，在商业模式方面，佛山印象城是由2009年开业的新一城升级而成，由于属于旧项目改造，所以和传统的商业模式或者说是现正流行的商业模式，在地理位置、硬件环境上都有所不同。例如，在印象城中，楼层与楼层之间有跨区域的一条步行街，也是看作一条地理位置上的界线，在运营过程中，就要思考怎么把界线变成我们的一个亮点，在考虑招商、规划动线上就要花很多心思。我们把它做成一个环保型的动线，这条街就大大不同了。因为我们的动线主要是以业态来区分，所以在招商方面我们也是和别的商场所不同。

　　赢商网：在过去的一年里，佛山印象城对场内租户业态的调整以及购物环境的升级改造。目前，印象城的业态比例是多少，今年客流出现了怎样的变化？

　　林文彬：佛山是以美食著称的城市，佛山人非常注重饮食，而印象城也是以餐饮为主，但是有别于佛山的传统美食，我们所引进的餐饮会和佛山传统美食不一样，会比较有特色的，是佛山目前没有的餐饮，这也是我们的一个亮点。印象城的餐饮业态比例大约36%，零售业态约40%，休闲娱乐类约24%。

　　印象城在客流方面，2014年全年总客流量1030万人次，比去年900万增长14%。而在销售方面，截至今年11月的销售额为3.87亿元，比去年3.33亿增加了16%，这销售额不含沃尔玛超市的。

　　2014年商场客流和销售上涨，主要原因是我们对商场进行了业态调整，面积达到6000多平方米，动作是相当比较大的，包括调整坪效、优化品牌等，在保留住老顾客的基础上，又吸引了新顾客过来。在佛山这边商业体量越来越大，也越来越多，消费群体会受到分流的情况下，商场的客流还有上升，表明是市场对我们商场的认可和信心。

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今年将引进台湾餐饮品牌

　　赢商网：印象城的主力店有哪些，今年的经营情况如何，有哪些特色新品牌进驻？

　　林文彬：我们的主力店是沃尔玛，次主力店是目前佛山最大的中餐品牌汤臣，还有快时尚品牌优衣库、无印良品、H&M等，主要以年轻人为主要的消费群。2014年以儿童业态为主打，引进一些体验式的业态，比如说蛋糕DIY、精品书店，我们希望家长和小朋友能够一起到里面学习，这样的氛围就有别于其它书店的。去年新引进了MixBlu、壹鞋库、瑞可爷爷的店、SIEGO、摩提工房、哥弟、欣薇尔、童品书店、AMASS、柒牌等品牌，现在整个商场拥有270多家品牌门店。

　　此外，去年我们的租户平台上线，印象城所有租户可以通过电脑和手机微信进行电子对账、销售提报、广告位申请、维修等操作。在推广方面，印象城以儿童活动为主，开展了少儿才艺大赛、亲子足球比赛、亲子爱心义卖捐赠活动等。

　　赢商网：印象城明年的发展计划是怎样的？

　　林文彬：印象城在季华路核心商业地段里，拥有独栋的停车场，算是“奢侈”。在整个佛山的交通比较拥堵的情况下，为了解决我们停车场的堵塞问题，在3月份印象城将投入300多万对停车场进行改造，缓解中心城区停车难的问题，会对停车场的动线上进行改造，增加停车位，让消费者来到印象城有更好的体验感，让消费者的心情是舒服、愉悦的。

　　此外，我们也将投入1000万对步行街进行改造，打造豪华的步行街；在外立面上会进行提亮，四楼天台将会改造成为天面公园，给顾客提供一个休息休闲的新地方。软件方面，我们在餐饮方面还会加大力度做一些调整，正考虑引进一些台湾的餐饮品牌。

　　赢商网：印象城位于季华商圈核心位置，项目的升级及不断完善，对商圈或周边居住人群将产生怎样的影响？

　　林文彬：佛山印象城是商圈内规模大，业态全，配套齐全的购物中心，拥有2万平方米的餐饮组合和佛山唯一的休闲主题步行街。项目所处的位置是佛山的CBD，是以商务人士、政府人员、城市居民为主，我们的商场定位也是满足这些人士的需求。以往商场的定位都说要辐射周边多少公里，但随着现在佛山商业体量的增加，我认为能够做好几公里范围内的小区人群就非常不错了。我们的目标非常明确，以周围附近居民、行政白领、时尚年轻人的需求为主。

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将时尚、文化等元素传递消费者

　　赢商网：依您的了解与观察，近年来，佛山商业消费市场呈现出怎样的特点？佛山人群的消费习惯与行为发生了哪些改变？

　　林文彬：近几年来，佛山的发展突飞猛进，GDP相当高，2014年佛山的居民存款达到5000多亿，这是个非常有消费力的城市。佛山市民的资产都是“一刀一枪拼出来”，是“一针一线缝出来”，他们有消费能力的，创业思维比较务实，是一座低调的城市，这是和一线城市有所区别的。

　　佛山市民很乐意接受港澳方面的信息，内心是比较潮的，时尚的东西他们比较能接受，尤其是一些高端的品牌，他们会倾向去香港消费，但大家会发现本土的高端消费市场，其实销售不是特别理想。所以，我们还是需要去引导消费者，把时尚、文化传递给他们，也需要我们这些做商业的同行把一些时尚的元素引进来，引导整个佛山的市民消费。我觉得未来佛山发展十分具有潜力，佛山人民不但包容性好，学习能力强，而且更能够接受外来的事物和元素。

　　赢商网：电子商务对实体经济的冲击越来越大，有不少的开发商纷纷开展O2O服务，您是如何看待商业地产与电商的关系？

　　林文彬：对于电商方面，我们不要去排斥它，而是要去拥抱它，把线上、线下相融合，将体验的东西带进购物中心里面来。现在很多品牌也是线上、线下都在做，这对消费不会有太大的冲击，尤其是购物中心。我们真正要做的是进行大数据分析，进来的客人，通过这些数据去会发现顾客需要什么东西，可以有针对性的把关键数据变成对顾客的了解，在未来的经营过程中针对消费者的需求去做一些经营活动，使线上、线下更好的合作。2015年，我们主要是对O2O大数据进行分析。

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挖掘佛山传统文化 避免同质化竞争

　　赢商网：佛山的商业开发量超过了广州和深圳，面对这种商业现象，怎么打破同质化的困境？

　　林文彬：佛山的商业体量和开发有很大的关系，很多城市综合体，在佛山人口不是特别多的情况下涌现这么多的商业体量那，我们认为应该从政府着手和主导，打造佛山特有的一种文化，以文化带动旅游，以旅游带动客流，以旅游带动商业，再以商业推动文化，形成这样一个链条。

　　在这个链条里面，我们有很多东西可以做的，商业也可以根据这条链条做不同的环节，在不同的区域里面打造自己的特色出来，这样才能避免同质化。现在佛山政府非常重视、用心来打造佛山文化的名片，支持佛山从第二产业向第三产业转型，在这个转型过程中，政府起了很大的作用，我们相信政府有能力把佛山商业环境做得更好。

　　而对于商业地产开发商，尤其是本土的商业地产商对佛山的文化更了解，可以把佛山的一些文化元素融入到项目里面去，这样就能够形成自己的特色。就像岭南新天地一样，把岭南的文化融入得非常好，佛山人认为岭南天地有一种味道在里面。另外，我们要根据项目所在区域中的人群去定位，形成他们自己的特色，错位定位与经营。

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季华路是佛山真正的核心地段

　　赢商网：您作为2015年季华商务同盟会的秘书长，季华商圈在佛山的商业发展中担任了什么样的角色？

　　林文彬：回顾季华路20年发展历程，政府这只”有形的手“建设、规划赋予季华路平台、环境；市场这只”无形的手“配置资源投入资本带动商务带逐渐成型。季华商圈的沿线商家自发成立季华商务带同盟会，抱团互补形成共识。这也标志着，季华商务带的打造上，有形与无形的手正在互动、形成合力。从彩管厂、电视塔等当时的城市地标，到形成季华商圈、总部一条街，到如今形成五个三产组团，季华路已超越城市主干道路的功能，成为城市的经济轴线。季华商圈已形成中心城区最强的商务带。在建项目总投资300多亿元，这是佛山历史上从未有过的商业项目聚集。季华商圈是佛山最鲜明、最焦点的CBD。而随着正在进行的改造提升，它将成为佛山城市形象的代表和标杆。

　　赢商网：对于季华商务同盟会明年的发展，您有什么样的期待和展望？

　　林文彬：同盟是一个沟通，合作，发展的平台。互动共赢是同盟的使命。我们同路，同心，我们更要同盟；我们握手，联手，让有形之手携手无形之手，凝聚各方能量共同出手。期待通过同盟会这个平台，激发企业社会责任感；引导会员强化企业责任，奉行科学发展，以人为本，用创造的经济财富回报社会。展望季华商务同盟会为产业转型探路，为城市升级铺路，为发挥市场决定性作用闯路。

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2015年中国商业地产“大浪淘沙”

　　赢商网：如果用一个词来形容2015年商业地产发展趋势，您认为是哪个词？为什么？

　　林文彬：我觉得2015年商业地产发展趋势是非常严峻的，应该是大浪淘沙的阶段。商业地产每个企业都能够去做，它要求的专业性真的很强。原来做房地产的一些企业转型过程中也会去做商业地产，但要转变企业的基因是非常困难的。做商业地产是一种精细化的管理，和传统的地产会不一样，商业地产要持续要做很多的服务，是一个重资金的产业，回报期很长，不是立竿见影就能够有收益的。在这个过程中部分开发商会有一些想法得不到市场的认可，在理念方面会有一些差异，有一些企业在这个过程中就会被淘汰掉。

　　赢商网：您认为要用什么样的一种心态去打造好商业项目，对从业人员有哪些心得总结和建议？

　　林文彬：我觉得做商业真的要把它作为自己的一种兴趣这样去做，这样才能做好商业地产。因为你喜欢它，所以你才会在这个环境里面很开心，如果单纯当成一种工作来对待，你会觉得非常累。所以有很多的困扰，一些纠纷，一点点的投诉都会让你很难受。如果你当成一种挑战，或者一种享受，一种乐趣，你心态方面就会比较平和，就会微笑的去面对所有困难，并解决困难。

　　个人心态非常关键，因为顾客是上帝，这是很多年前提出的一个口号，目前竞争这么激烈的情况下，顾客已经是主导者了，怎么服务好顾客是非常关键的，如果没有一个好的心态就没有一个好的工作环境，认真做事值得信赖，用心做事值得托付！