越秀区洪桥街的“黉桥·小石集”项目

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广州“原拆原建”样板“黉桥·小石集”今日交付


2025-11-07 19:16:19
广州日报新花城
11月7日，位于广州市越秀区洪桥街的“黉桥·小石集”项目交付揭幕暨社区合伙人签约活动举办，标志着广州市首个中心城区“原拆原建”的自主更新项目——“黉桥·小石集”正式由建设阶段转入专业化运营阶段。

“黉桥·小石集”项目在体制机制上实现创新，打通土地、规划、产权等政策堵点，解决多宗地改造、消防通道宽度不足、产权登记、委托与报建、增容提质等问题，探索出市中心高密度社区危旧房自主更新的可行路径，为超特大城市的老城区更新提供可复制的制度创新样本。


“黉桥·小石集”项目位于应元路南侧的居民区，因地处洪桥街（“黉”音同“洪”，因难写后被改为“洪”）与小石街交界而得名。地块共19栋建筑，其中公房14栋、私房5栋。根据鉴定，房屋多为C、D级危房或砖木、砖混结构建筑，且房屋内无独立成套的厨房和厕所，是典型的危旧房，迫切需要改造。越秀区与市相关部门将其纳入试点，实施“原拆原建”。5户私房业主之中，3户选择出资改造，剩下2户选择进行微改造提升。“我从小在这里长大，以前空间逼仄环境也不好。后来搬走租出去，也要定期维护。街道后来跟我们说可以进行‘原拆原建’，我们家人都很赞成，在重建过程中，也有征求我们的意见，今天看到呈现的效果很不错。”参与改造的私房业主黄钰滢说。


项目打破单宗地改造局限，对零散分布的17栋建筑进行整体规划设计，增添红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，利用建筑多层退台设计营造出丰富的公共空间和立体绿化，结合周边退缩空间打造社区交流小广场，拓宽道路通行空间，提升街区的通达性和舒适性，让周边私房的“黑房”变“阳光房”，改善居住条件，实现从“忧居”向“优居”的跨越式升级。


新技术加持危旧房改造“像造汽车一样造房子”

越秀山脚下的应元路旁，高密度的居民区内，17栋无独立厨卫的危旧房连片拆除，半年时间原地建起舒适明亮的新房子。难能可贵的是，私房业主出资参与更新，项目没有走大拆大建盖高楼的房地产开发模式，延续了传统街巷肌理，消除了安全隐患，完善了社区配套，为超大城市的老城区更新提供制度创新样本。

作为广州中心城区首个小连片危旧房“原拆原建”项目，“黉桥·小石集”项目地块共19栋建筑，其中公房14栋、私房5栋。根据鉴定，房屋多为C、D级危房或砖木、砖混结构建筑，且房屋内无独立成套的厨房和厕所，是典型的危旧房，迫切需要改造。广州聚焦存量更新提质，将其纳入试点进行原拆原建。

效果图

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越秀区“黉桥·小石集”项目（下称小石集），涉及17栋建于上世纪60-80年代的1-4层低矮老旧建筑，共有商、住户45户82人。建筑多为砖木结构，部分楼栋经评估为C、D级危房，房屋本体老化严重，承重构件出现不同程度损坏，墙体剥落粉化，三线杂乱，存在安全隐患，居住环境品质低下，亟待改造。



经过专家论证，项目因地制宜采用现浇混凝土框架+钢结构模块体系，中间区域共装配56个模块。模块主体结构采用钢梁+钢柱+钢筋桁架楼承板的钢框架结构，配套集成墙板、整体卫浴等装配式装修产品，整合机电系统，在工厂形成箱式结构后现场整体吊装。通过工厂预制、现场快速组装的方式，有效降低施工噪音、减少扬尘，减少了对周边居民生活的影响，缩短约3个月的建造周期，同时具备结构安全可靠、使用寿命长的优点。此外，还采用了节能玻璃、屋顶光伏体系等技术，打造绿色建筑。

落实“好房子”建设理念。优化入户通道，满足疏散需要，增加共享门厅。在建筑内部空间抽疏，主体建筑中部区域巧妙腾挪18㎡用地及首层1.8米退缩位，新辟出一块“7”字型中庭区域补充空间采光，增加内庭院交流空间。结合周边建筑退缩空间打造社区交流小广场，补充完善周边无障碍通道，营造更加宜居舒适的居住环境。

项目公房部分规划建设4层，在项目一楼增设约250㎡公共服务空间，规划嵌入社区颐康服务站及普惠托育点，完善“一老一小”群体服务保障，满足辖区民生需求。此外，首层骑楼设置健康茶饮、新街市等功能用途，二到四层保留居住功能，引入项目建设方整体运营，将着力打造具有市场竞争力、可持续发展的“租商融合”新业态。


小石集“原拆原建”前






项目效果图