龙湖商业北京10年发展记：

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投资物业稳定现金流是风险蓄水池，是熨平周期的缓冲垫

房地产行业是典型的周期性行业，投资长期物业能作为风险蓄水池，获得稳定现金流，且以核心资产最为关键。

2022上半年，龙湖租金收入排前十的项目，租金收入占全部项目近四成。但对比往年，租金收入集中度略有下降，2020年TOP10项目租金收入占比高达53.3%。

具体看，龙湖有8个项目常年位居租金收入TOP10阵营，贡献了稳定的收入来源，尤其是北京长楹天街、重庆北城天街与重庆时代天街I期，三年来租金收入贡献均在4%以上。

其中，除重庆北城天街开业较早外，其余均是开业10年内的项目，且都位于商业一线及准一线城市、项目体量较大，是名副其实的核心资产。

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版图有新

多年来，龙湖商业一直坚持有质量的增长，“天街系”在全国的成功运营也不断论证着“空间即服务”概念正引领着商业变革。作为龙湖商业版图中的重点区域，近年来华北区的网格化布局不断加深，先后在北京、天津、济南、青岛、沈阳、石家庄、烟台等城市落子。

2022年，龙湖商业华北区在北京、青岛、沈阳开业三个项目，以空间不断创造新的内容与话题来呼应城市发出的阵阵回声。

5月27日，青岛胶州天街正式开业，作为龙湖商业在青岛的首座天街。青岛胶州天街携70%区域首进品牌强势入驻，让青岛感受到了龙湖商业的满分诚意。开业三日内，青岛胶州天街揽获27.8万客流、2030万销售额，亮眼数据背后映射出的是青岛与龙湖商业这位”新朋友“一拍即合的默契与相见恨晚的情绪。

8月26日，龙湖商业在东北的首个项目——沈阳浑南天街惊艳亮相，在12.3万方的活力空间内，沈阳浑南天街从城市的生活方式、潮流文化、消费场景出发，通过200+重磅品牌与多元业态的组合，呈现互动性与沉浸式共存的商业新场景，将项目打造成为既有生活氛围又有潮流文化的青年聚集地。

9月16日，龙湖商业在北京的第七座天街——北京亦庄天街如期开业，北京亦庄天街围绕“自在生活”概念，精选300+品牌打造国际化理想生活业态矩阵，其中150+品牌为区域首进，在北京南城构筑起了理想生活与商务社交属性共存的新消费地标。

从北京颐和星悦荟到北京亦庄天街，龙湖商业华北区将开业项目数从1升至11，其深谙商业运营以人为本、与城共振的底层逻辑，扩延商业版图面积的同时，以极致的运营赋予城市生活更多内涵，升维城市商业活力与生活质感。

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自我成长

商业地产赛道激烈竞争，对于商业领域头部玩家的管理运营“内功”，要求也越来越高。龙湖商业的专业运营能力驱动着其一直修炼内功、关注自我成长。2022年，龙湖商业华北区又通过商业空间的革新和内容的升级完成了自我进阶，进一步强化了“空间运营”的能力。

潮玩场景融合创新内容，趣味IP与网红品牌强强联合的嗨时区经过三年的运营，沉淀出了空间创新运营的方法论。今年，嗨时区的潮玩概念和文化理念在北京长楹天街得以扩延——北京长楹天街融合项目消费打卡地的定位，聚焦年轻力，汇集手办、潮玩、杂品、网红美食、手作、桌游等30+灵感品牌，通过妙趣场景的打造及潮流内容的输出，构筑年轻能力场，实现客流、销售双提升，将自身塑造成为兼具品质生活与潮流社交的城市风尚引力场。

嗨时区在北京大兴天街和北京长楹天街的创新演绎，打开了龙湖商业华北区场景化运维的新思路。

北京房山天街借助屋顶空白区域，在北京首发”共享天台计划“，在天台配置消费内容和社交场景，快速触达目标圈层，引爆区域消费热潮。随后北京房山天街不断迭代新思路，在1.0”城市农场”概念之上又创作了2.0“向阳花海”，再到今年3.0版本举办的“云端花境”，让时尚灵感在绿意盎然中跳动。未来，北京房山天街将以天台花海作为场景创新的阵地，携手众多时尚、艺术、文化资源，将天台打造为“城市微旅目的地”，与消费者形成长效链接与互动。

不难看出，龙湖商业华北区在每个城市的商业演绎，都遵循了城市发展的逻辑与消费者心底的期许，在捕捉城市消费热点与公众情绪后，进行场景化深度加工，触动城市情绪，实现商业的破壁运营。

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品牌引领

品牌作为最直接展现商业项目定位与价值传播的载体，一直是购物中心的核心内容。2022年，龙湖商业华北区凭借成熟的品牌甄选逻辑与强势的商业运营能力，对区域内已开业项目进行了品牌的焕新升级，以全新的品牌矩阵推动着城市消费升级，保持着项目在城市的新鲜感。

北京长楹天街作为北京的第一座天街，用8年的时间成长为城市的商业旗舰，离不开其与城市同向共进甚至超前引领的商业运营理念。

如今走进北京长楹天街，消费者所追求的美好生活质感扑面而来。DIOR Beauty北京首家全新概念精品店、CHANEL、GUCCI Beauty、GUERLAIN、VERSACE、Van Cleef & Arpels、POLA、L'OCCITANE等美妆精品已于今年悉数亮相；深挖客群餐饮消费升级的需求，北京长楹天街今年陆续引入莆田、毕萃、巴奴、西堤等米其林、必吃榜餐厅，进一步强化北京长楹天街精致餐饮地标的地位。

此外，2022年济南奥体天街全年品牌焕新迭代75个，占比36%；北京大兴天街全年主动焕新超70个品牌，去化迪卡侬、H&M，焕活空间超5000平米，引入NITORI、句象书店、MOUSSY SLY、九本居酒屋、大渝火锅、中体倍力等优质品牌；北京长安天街全年调整引进首进品牌共29个，刷新京西消费场景……

北京丽泽天街、北京熙悦天街、北京房山天街也对重点业态和高量级品牌进行了焕新。开业仅一年的北京丽泽天街重磅引入湖里春风全国首店、龙人居区域首店、肉问屋丰台区首店等，同样去年亮相的北京熙悦天街则引入了奥玳咖啡、源氏木语房山区首店等，而北京房山天街则强势引入麻六记、松鹤楼、左庭右院等高热度餐饮品牌的房山区首店。

2022年，龙湖商业华北区以不断迭代丰富的空间内容，在多城引爆消费浪潮，提升项目在城市的消费引领力。

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情绪营销

当下复杂的时代情绪下，购物中心营销需要从情绪出发对消费者展开深入理解，产出与消费者共情的内容。龙湖商业华北区始终秉持常变常新的态度，不断延伸营销场景，以不同的内容创作、社交互动等新体验，对话更多圈层用户，同时以珑珠为纽带带来更高的客户黏性，维系购物中心与消费者的高效连接。

在龙湖商业年末联动的“天街庙会”档期，华北区以“妙会天街好戏”为主线，联动国风IP资源，嵌入洛神飞天、山海幻境等极具东方美学韵味的场景，将传统年味文化元素融入项目节庆景致中，带来沉浸式的新派美学中国年。

除此之外，2022年北京熙悦天街、沈阳浑南天街深耕项目定位，洞察城市青年文化的深厚根基，分别落地《中国说唱巅峰对决》巡回快闪北京首站和拾光音乐节，借助音乐无边界的魅力，将青年力在项目释放。

北京长楹天街、北京丽泽天街延续一贯品质时尚营销的特性，分别携手国际著名时尚杂志《世界时装之苑ELLE》、《OK!精彩》，打造「CHANGING长楹·城市风尚季」和「明星衣橱0K! SPACE 特别展陈」活动，将时尚态度不断传播，夯实项目城市时尚地标的定位。

北京长安天街2022年首创“天街熟人节”，以周边消费者社交需求为主，邀约消费者参与自主创办线下市集，开展“旧书漂流”、“飞盘体验”等，让消费者通过活动在长安天街成为“熟人”，也跟长安天街产生情感链接，打造购物社交的新生活体验。

总结来看，龙湖商业华北区以潮流、艺术、体育、音乐、动漫等元素为抓手，构建起商业与消费者沟通的多维通道，强化商业社交场景属性，引领城市对未来社交空间的建构与思考，在城市中创造更多的话题价值。

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与城同行

在行业竞争已从运营能力的竞争逐步转变为运营能力+规模体量双线竞争格局后，一直处于“蓄势”状态的龙湖商业，在稳定运营的基础上加快扩张步伐。2023年龙湖商业华北区版图将进一步扩大，其中北京北苑天街、石家庄裕华星悦荟、济南北宸天街将于明年相继开业。

龙湖天街首次进驻京北，作为北京第八座天街北京北苑天街的筹开备受行业关注。以“都市理想生活中心”为定位的北京北苑天街，借助龙湖商业品牌资源优势，将引入一批城市首店、旗舰店，打造京北全新品质商业旗舰，释放区域消费潜能，带动北京北城商业升级。

龙湖商业首进河北的项目——石家庄裕华星悦荟落子城市副中心裕华区二环内核心区域，3KM内辐射超55万高品质都市客群，打造集精致、美意、欢聚、社交于一体的“城市名片”，与万千高知客群双向奔赴，打造都市臻美生活新聚场。

借助济南奥体天街的成功，济南第二个TOD项目——济南北宸天街也将于2023年亮相，项目定位新东站品质生活新中心，在有限的空间中串联多种场景，项目规划品牌230+，其中济南首店达15%，区域首店占达45%，引领新东站商圈品质升级；在未来，济南北宸天街将与济南奥体天街、济南西客站项目合力共创，共筑济南消费生活新风尚。

2023年，龙湖商业华北区将继续深耕TOD模式，加速奔跑、引领风向，倾听每一座城跳动的声响，以龙湖式效率与节奏在更多的城市创造商业惊喜。

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长盈天街体量够大，品牌很全，主力店也很多。

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龙湖最新业绩显示，2024年上半年共有75座天街在营，租金总收入51.2亿元。75座天街中2023年之前开业的可同比天街有65座，其中28座天街租金收入同比下降， 37座天街租金收入同比增长，涨跌参半。

租金收入贡献最大的前5大天街依次为：
北京长楹天街
重庆北城天街
杭州滨江天街I期
苏州狮山天街
重庆时代天街I期

天街/上半年租金收入（万元）/同比涨跌（%）
北京
北京长楹天街 27,321  -1.2%
北京大兴天街 12,621  +0.7%
北京房山天街 9,782  -5.9%
北京长安天街 5,241  -2.4%
北京丽泽天街 7,530  -4.8%
北京熙悦天街 8,676  +8.4%
北京亦庄天街 11,204  +6.5%
北京北苑天街 6,652  -