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本帖最后由 奔跑的李梦龙 于 2012-4-13 10:45 编辑
太原市轨道交通建设管理办公室，总工程师宋立新一进办公室，便打开记着密密麻麻各种待办事宜的记事本。一边浏览一边拿起笔，准备逐一批复办理这些事。
此刻电话铃声响了，是咨询地铁2号线出口预留红线多少米；电话铃声又响了，是咨询地铁2号线可否接入商场；东方明珠太原湖滨广场项目有关负责人带着图纸来了，也是来询问地铁预留出口事宜……
在太原的地铁时代即将来临之际，许多商家都不愿错失这趟列车带来的商机，那么这其中有多少商机可供商家搭乘把握？
A 力争早日获得国家立项审批
3月28日，国家住房和城乡建设部组织专家，对太原市城市轨道交通建设规划进行了评审。
这次评审的是轨道交通1号线和2号线一期工程，总长度约49．2公里，全线采用地下敷设方式。1号线一期工程连接了众多重要交通枢纽，2号线一期工程贯穿太原市南北主要客流通道。两条地铁线建成后，将形成太原市轨道交通的“力”字形基本骨架，将有效缓解交通拥堵问题，同时提升城市经济发展。
宋立新说，目前太原城市轨道交通建设规划已具备上报国务院的各项条件。“我们正在全力以赴开展城市轨道交通建设项目的各项前期筹备工作，力争早日获得国家立项审批。”
太原城市轨道交通建设“万事俱备，只欠东风”。
宋立新说，1号和2号线规划公布后，一些商家会考虑今后如何和地铁预留出口进行衔接。日前，地下管网、管线众多，又涉及多个部门、多头管理，如果有一个机构进行统筹，建立一个数字化信息平台，把各家图纸汇总在一起资源共享，既节约了成本，也可方便决策，可谓省时省力。
机构是问题，那么没有资金，太原城市轨道交通建设一切都等于零。“轨道交通政府投入将占到总投资的35％，其余的65％主要依靠贷款和融资等其他渠道解决。”宋立新说，贷款和融资需要有抵押，要让对方能看到赚钱的机遇和未来。“从其他城市的经验看，政府都会拿出一块土地，作为城市轨道交通建设部门的 ‘融资稻草’。”宋立新说，如果贷款有难度，将会把这种商机留给民间资本。
解决了机构和资金两大问题，还需要大量引进人才。“轨道交通建设是一项庞杂的系统工程，要涉及土建、道桥、机电设备、电气自动化等几十个专业，对人才的需求非常迫切。”宋立新说，但从眼下看，由于国内轨道交通项目的不断开建，轨道交通相关专业方面的人才非常紧缺。而本省这些工科院校，也缺少这方面的专业，即便有，人才也寥寥无几，因此需制定一系列政策“筑巢引凤”。
不过，在宋立新看来，目前除了应该解决以上这几个问题外，最为关键的是，及早在地铁沿线禁止各种新建项目。“要是不把这一问题处理好，在今后的建设中，会造成拆迁的难度，加大建设的成本。”宋立新说，如果提前把这些问题解决了，一旦获批，将会快速投入建设，早日投入使用。
B 楼盘只是小利 商圈才是大赢家
正如宋立新所说，由于太原城市轨道交通建设规划不具有保密性，难免会被一些精明的商家看出个中的利益关系。“有的城市建设地铁涉及保密，其目的是避免一些房地产商借机托关系批地。”宋立新说，太原既然让老百姓参与，这说明政府执政的透明度。
2010年年底 《太原市轨道交通线网规划方案》正式对外公示后，地铁概念可谓给楼市注入了些许活力，在2011年，“地铁楼盘”、“地铁房”成为楼盘项目宣传的最大噱头。
就目前来看，1号和2号地铁线都会在太原南站交汇，并且太原南站地铁站的主体结构开始封顶作业。而这样一来，太原南站周边的楼盘被看好，成了最受追捧的楼市热销区域。
据太原南站周边一家楼盘的售楼人员介绍，“南站片区”的楼市去年全年保持旺盛，来自该市房管局的数据显示，小店区住宅成交量遥遥领先于其他城区。
不仅太原南站片区楼盘量价齐升，迎泽西大街、长风东街、太行南路3个片区的楼盘交易量和交易价格表现也很抢眼，其营销亮点依然是建设在即的地铁1号线。
有机构统计，广州地铁1号线1993年开工当年和第二年，沿线楼盘升值了15％～25％；1999年正式开通后，地铁沿线楼盘再升值15％～25％；2005年至2006年，广州地铁3号线开通，一些楼盘由6000元／平方米升值到8200元／平方米。而在首都北京，仅在地铁规划曝光后，地铁沿线和终端的商品住宅项目均价上涨达30％以上。
山西智诚房地产开发公司的吴雪认为，一些原本偏僻的区域，或将因为地铁的开通而摇身一变成为炙手可热的房地产发展的新热点。
“自太原地铁规划公示后，确实有一些楼盘借机炒作，效果也很明显。”山西合众房地产开发公司负责营销的王莎说，建设地铁，在使交通便利的同时，势必会提升沿线楼盘价值，使商业项目价值继续释放。
但宋立新认为，地铁沿线范围内楼盘升值也好，商铺升温也罢，随着地铁的开建和开通，仅仅炒作“地铁概念”，赢的只是小利。
“地铁建成后，拉动的是人流，快速和便利将会带动不同地段商圈的崛起，这应该才是房地产开发商的长远眼光。”宋立新说，现在包括楼盘和商圈都向南移，而城北和城西也需要大商圈的形成，随着地铁时代的到来，地段概念很可能不复存在。
C 挖掘“地下经济”尚待时机
众所周知，商业生命力源于客流聚集，而将聚集的客流转化为有效购买力则体现了商业的价值。“可以说，地铁出口就是商圈！”宋立新说。
确实如宋立新所说，由于地铁客流的庞大数量、复杂构成以及乘客服务需要，必然会使地铁商业增值。
但一个不争的事实是，随着一座城市的日益发展，地面空间势必会逐渐拥挤，因此，国内外一些城市在建地铁的同时，都大力开发地下空间，形成一个地下商业圈。
据了解，长沙地铁商业发展遵循的是“站厅零星网点＋地下商场或商业街＋地铁出入口商业”的形式。而在香港，充分利用地下空间，可谓是上三层、下三层，餐饮、购物、娱乐都能在地铁站里完成。
“其实地铁已经超出了交通概念范畴，进而全面催熟城市商业。”经常出差的太原市民姜振宇说，现在国内一些城市都在发展地下经济，有的城市在建设地铁时，就规划好了地下商铺，这种“地铁消费”让人们在出行的同时，既消磨了时间，也进行了消费。更为关键的是，地下商场也是一种特色地铁文化，总比那些地铁广告更直观更实际。
姜振宇说，成功的地下空间商业开发应该是一个吸引人的、使人愿意逗留的空间。无论档次、潮流，还是便捷度，都应该有所提升，而绝非是地下小摊点，否则将“难成正果”。地下空间开发中应体现以人为本的原则，借鉴城市设计的各种手法，创造人性化的空间。在空间处理上，应考虑与地面空间的衔接，把地下空间融入整个城市空间中去。
然 而地下商业的开发远比地上商业开发难得多。“地下各种管网和管线众多，要想大面积开发，就需要把这些管网和管线做另一种处理。”宋立新说，更为关键的是，这样造价会很高，几年可以盈利很难估算。
但一个现实的问题是，如果在新建地铁时不考虑地下经济的开发，今后一旦再想发展，造价会更高。“太原是第一次建地铁，我们没有任何先例，一切都是空白。虽然到处取过经，但地域不同、经济不同、消费不同、发展不同，我们需要从实践中和发展中慢慢地改变思路。”宋立新说，一个城市发展快速了，必然会考虑地下经济的发展，新建商场完全可以考虑这种地下经济，这也要看开发商的眼光和头脑。
不过就目前太原来说，宋立新认为现在关键是做好地铁建设各项前期筹备工作，一旦获得国家批准，即可早日开工建设。至于让政府在建设地铁时发展 “地下经济”，或许在今后会协同规划等其他相关部门共同研究，或许会等到其他地铁线建设时考虑。 |
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发表于 2012-4-13 10:39:07
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发表于 2012-4-13 10:44:03
