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发表于 2015-8-11 09:49:28
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武汉“地王”们:出身相同命运迥异
武汉天地、汉口精武地块去化率均超七成,二七沿江地块相比挂牌价降低近26亿元
新“地王”频出,潇洒拿地未必能潇洒收场。
中原地产的监测显示,自2009年以来,“地王”大多没有好的收场。长江商报记者初步统计发现,自2005年世茂集团豪掷31.5亿元拿下锦绣长江地块一举成为武汉首个“地王”后,来自全国各地的地产巨头开始用越来越快的速度刷新“地王”纪录,武汉逐步进入大盘时代。
那么,昔日风光无限的“地王”如今何在?作为高房价推手的 “地王”,在起落之间又给房地产行业带来了怎样的警示?8月6日,长江商报记者走访了武汉“地王”地块——武汉天地及汉口精武路。
“老地王”
争先入市
武汉天地在武汉楼市“称霸”多年,几乎成了该地高端豪宅的代名词。8月6日下午,长江商报记者走访了武汉长江二桥边该地块最新项目“武汉天地云廷”。记者现场看到,约50层的高楼已经封顶。售楼人员告诉记者,7月25日,武汉天地云廷开盘加推351平方米、322平方米户型,推出64套,去化48套,去化率约75%,成交均价39000元/平方米。目前,该楼盘的价格,在整个武汉市尚无人能敌。
随后,记者来到位于汉口精武路的“2013双料地王”。这片当年被越秀地产以90.1亿元拿下的地块,楼面价高达12617元/平方米,总价及单价均破了武汉的历史纪录。该地块被分为三期建设,包括两片住宅区以及一片商业综合体。
在该项目一期售楼部内,售楼人员告诉记者,8月2日,武汉市越秀国际金融汇正式发售了首期1号楼和4号楼的226套住宅,户型分为100平方米三房、112平方米三房、130平方米三房和155平方米四房,均价在25000元/平方米左右。自9时30分开盘到11时,一个半小时内售出160套,成交总金额超6亿元,整体去化率70.8%。
去化率均达到七成以上,在业内人士看来已是不错的成绩。“担心价格上涨是改善性购房者出手快的一大要因,而地段稀缺、配套成熟也是促使他们出手的重要推动力。” 相关研究中心总经理明晶晶对长江商报记者说。
业内人士还告诉记者,“地王”项目一般都会沉淀大量资金,因为一个高价项目而拖累企业发展,甚至拖垮企业的现象并不少见。所以,开发商拿地颇为谨慎,即使晋升为“地王”,也不急于开工,而是进入较长的等待期。
据报道,武汉2007年出现的一些地王直到2012年还在雪藏。此外,2011年1月以8778元/平方米的楼面地价,新晋成为彼时武汉“单价地王”的王家墩A地块,到2012年5月仍是荒草丛生,看不到开发迹象。
“前几年的楼市调控,使很多地王都感到‘高处不胜寒’。” 黄广平提到,去年楼市低迷时,全国50多个地王项目超过一半推迟动工,在拿地两年之后仍处于“晒地皮”状态。
而步入8月,据记者统计,共计将有至少36个项目入市,包括复地在汉阳的纯新项目——复地海上海,作为滨江楼盘,预计其首期开盘价不高于12000元/平方米,略低于世茂锦绣长江。而后湖片区也将迎来绿地汉口中心的入市。
武汉房价点评网分析师夏丽娜在接受媒体采访时认为,8月的武汉楼市又将是一个供需两旺的月份。
“地王需要等待时机,顺势而出。” 余淼告诉长江商报记者,“今年以来‘老地王’争先恐后入市,与上半年相继出台的楼市新政导致楼市回暖有关。”
准“地王”地块遭遇撤牌
中原地产2015年武汉土地市场半年报显示,2015年上半年,武汉市土地供应总建面同比减少21.7%,为近6年最低值;成交亦遇冷,成交地块总建面同比下降30.5%。
为何武汉上半年土地成交建面同比大跌?“武汉新房市场全面进入去库存阶段且优质地块供应有限,开发商拿地趋于谨慎。”中原地产方面回应称。
老“地王”纷纷瞅准2015年入市,本该成为2015“新地王”的二七地块却遭遇延期、拆分、降价、撤牌的尴尬。
“由于地块沿江,加上传言将修建一栋高达707米的摩天大楼,早在4年前,该地块就引起了广泛关注。”某不愿具名的房企高层告诉长江商报记者。
然而,4年来武汉三镇不断涌现出新“地王”,二七沿江地块却一直静默无声。直到今年年初,在江岸区公布的区域蓝图中,“707高楼”高调亮相。3月中旬,二七沿江地块首次宣布挂牌出售。
带着“2015准地王”、“沿江商务区”、“707高楼”的光环,二七沿江地块将其中的三宗地打包出让,挂牌起始价高达60亿元。不过, 4月、5月、6月,这块地连续三次在揭牌之日临近时宣布延期。
湖北房地产经济学会常务理事李国政认为,“如今房地产市场虽然较之前有所回暖,但‘地王’项目所面临的市场环境仍旧极为复杂和艰难,审慎拿地是情理之中。在局面尚未明晰之前,撤牌等待更加合适的时机出让,对政府和开发商都有好处。”
在这期间,打包地块被“一分为二”,先出让12号地块A地块及公园地块,再出让C地块。而且,相比起初的挂牌价,总额变为34.2亿元,降低了近26亿元。
从开发商层面来讲,这块土地的性质由纯商业用地变为住宅+商业,容积率从5.0调整至6.5,超高层的主体高度由528米变为不低于480米,超高层部分楼面地价由6499元/平方米降低至3354元/平方米。这一系列调整,使得这块优质宝地更具吸引力。
此次与二七地块一起挂牌出售的青岛路地块,从2013年提出改造至今已近两年时间。从整个现场实地探访及百度地图显示,地块辖区内虽然较多英租界百年历史建筑,但划归为历史文物类建筑的仍然集中在南京路与鄱阳街、胜利街交会处,此次出让的青岛路旧区改造并非历史遗留建筑最多的。目前地块内住户已全部搬迁完毕,部分建筑物尚未拆除。
青岛路项目总建筑规模只有12万平方米,且住宅只占48%,而剩余的商业建筑中,开发商必须自持至少75%,这些因素都推高了可售房源的成本。
根据挂牌公告显示,华沙此次拿下的武汉江岸区青岛路片ABCD地块的总用地面积7.72万平方米,净用地面积6.52万平方米,用途为住宅、商服、公园绿地,容积率1.86,起始价15.65亿元,折合楼面单价1.29万元/平方米。出让条件要求,青岛路地块未来的住宅占比为48%;且商业建筑面积中,开发商必须至少自持75%。同时,土地竞得人需按文物保护要求,将A地块两处文物建筑迁移至E地块集中保护,并承担相关费用,D地块必须保留10处武汉市优秀历史建筑。
“青岛路地块的优越性几乎是其他地块无法比拟的,这是促使华发成为‘地王’重要原因。”李国政对长江商报记者表示。
武汉“地王”
区位价值底板坚挺
“成本越高,售价就越高,卖房时压力自然越大。昔日‘地王’,有的一鸣惊人,飞黄腾达,有的败走麦城,一蹶不振。欲想得高收益者必担高风险。”韩长吉在接受长江商报记者采访时表示,“地王”之争,推高了地产市场的泡沫,也增加了地产行业的投资风险。
事实上,国内已有不少地王深陷“降价即亏本、保价则滞销”的两难境地。“面粉”价贵过在售“面包”价的尴尬局面,也是时有发生。楼面地价比竞品都高,要保证同样的毛利率,可选的方向有哪些?
“地王突围有四大方向:降低资金成本、提高销售均价、平价高周转和匹配区域价值提升。” 湖北中原研究中心经理杨丽宇提出。在竞争红海区域,实现高溢价率的可能性极低,提高周转速度才是更明智的选择方向,为此,需要考虑在成本与售价适配的前提下,打造项目亮点,实现竞争突围,越秀星汇君泊便是平价高周转的代表项目;首地、华发均为国企,资金成本比竞品有明显优势;武汉天地则是豪宅化路线下的产品打造和营销动作;复地东湖国际的区域配套加速成熟,开盘时点与区域利好兑现时点匹配。
“青岛路地块和拆分的二七沿江商务区C地块,促使华发成为‘地王’并非没有道理,其地段的优越性几乎是其他地块无法比拟的,”李国政分析称,开发商容易因“地王”项目巨大的资金需求,不堪重负,但武汉的优质的土地资源较少,“地王”项目大幅度降价的可能性并不大。
反观武汉,后湖地王、武汉新单价地王还存在什么样的机会?“后湖已成为了汉口中心外扩的主要阵地,区域延续修路、住宅、商业、商务的发展脉络,目前进入商业完善与商务兴起时期,未来将发展为含商业、商务功能的城市副中心。”中原地产相关人士表示。
该行业人士同时提出,武汉两江四岸目前仅呈现为断点式发展,尚未连线成片。而反观伦敦、上海、重庆等国内外主城区的滨江区域多是连线成片发展,同时由于潜在土地价值高,需要单位面积土地产生更高的经济效益,因此多为高端居住、高端商务办公的聚集之地。
武汉的两江四岸未来由断点式发展向连线成片发展是必然趋势,政府率先大力启动的就是二七滨江片区。杨丽宇告诉长江商报记者,二七滨江片区的优质地块价值在于 “对于住宅而言,南向集中了主卧、客厅等主要功能空间,南向观江的价值明显高于北向观江,而二七滨江就处于汉口南向观江的核心区域;2、6、7、8号线、二七长江大桥、长江隧道实现了二七滨江片区的出行效率;武汉天地壹方中心填补了区域大型商业的空白,并可享受其街区商业,区位价值底板坚挺。”
杨丽宇预测,上半年武汉知名开发商销售情况良好,并已通过各种渠道积极扩充现金储备,对后市预期积极,因此,预计下半年拿地动力将比上半年强,土地或房企并购现象更加频繁,更多全国知名房企入汉。
“预计下半年拿地动力将比上半年强,土地或房企并购现象更加频繁,更多全国知名房企入汉。” |
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