长沙晚报：一个新区高效益的经济解读

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2013年，先导区管委会实际完成财政总收入250亿元，相对于成立前的2007年同口径增长50倍，可变现的优质资产总额从零达到680亿元，资产负债率仅为42%……




通讯员 郭丁文 记者 岳冠文




在中国城镇化高速发展的过程中，全国各地方政府几乎都在如火如荼地进行新区建设。在这一片喧哗和热闹中，各方面开始担心一些新区的大投入、高负债、低效益的风险。2013年11月，由著名经济学家、中国（海南）改革研究院院长迟福林带队的国家综合配套改革试验评估组来到湖南长沙大河西先导区，对长株潭两型社会建设综合配套改革试验区五年来的改革发展建设进行第三方评估。评估组一行通过查阅资料、实地考察和专题座谈，在了解先导区的发展历程后，对其建设成效给予高度肯定，特别是对先导区大投入、高效益、低负债的开发运营表示赞赏。




2013年长沙大河西先导区管委会实际完成财政总收入250亿元，相对于成立之前的2007年不足5亿元，同口径增长50倍，可变现的优质资产总额从零达到680亿元，资产负债率仅为42%。先导区的这一奇迹是如何创造的？我们试图从经济的角度来解读。




1 精确定位




长沙大河西先导区主要负责人在回顾先导区五年走过的历程时，发出一个感慨：“一座新城的建设，战略比战术重要，定位比规划关键。”长沙市委、市政府和大河西先导区管委会精确确立了开发区域、正确把握了阶段重点、科学选择了产业方向。




城市的生长是有其内在规律的，需要依托老城区的辐射，有一定的产业、文化发展基础和生态承载能力。长沙的决策者通过反复比较论证，把眼光投向了与老城区一江之隔的湘江西岸，这里经济腹地广，拥有长沙高新区等产业园区，中南大学、湖南大学、湖南师范大学聚集在此，在确定了长沙城市向西拓展的方向后，先导区在全面规划和推进1200平方公里规划区范围内生态环境及交通基础建设的同时，不分散财力，将先期开发重点集中在以岳麓山为中心100平方公里范围内，依托湘江和河西老城区规划建设了14平方公里的梅溪湖国际新城一期、19.8平方公里的洋湖生态新城和6.7平方公里的滨江商务新城。2013年6月，省委常委、市委书记易炼红经过调研，明确提出：坚定不移地推进大河西先导区的大开发、大建设、大发展，坚定不移地朝着先导区发展的近期目标和长远目标挺进，坚定不移地创新先导区的管理体制和运营机制。同时提出了加快三大片区成熟，尤其是完善公共配套和产业支撑，按照“打造两型社会标杆、建设高端品质新城”的目标，从洋湖向南推进23平方公里，建设大王山旅游度假区；从梅溪湖国际新城一期向西推进18平方公里，建设梅溪湖国际新城二期，形成100万新增人口的承载力。




罗马不是一天建成的。先导区的建设者认识到，一座新城的建设不可能一蹴而就，他们以8年为期，每一阶段有每一个阶段的发展任务，每一阶段有每一个阶段的工作重点。先导区刚成立的2008年，他们把主要精力用在抓规划和征地拆迁上，提出一切为了拆迁、一切服从拆迁、拆迁决定成败，与所在地岳麓区的干部群众一道创造了一年拆迁1万亩的奇迹；2009年开始，他们全力抓以道路框架为主体的基础设施和环境景观建设，1200平方公里内规划的“六纵八横”城市主干道路两年内全部铺开建设，用3年时间全部建成，以道路为载体，先导区地下管网一次性高标准到位，全部实现雨污分流；2011年，先导区开始建设文化、教育等公共配套设施，并着手对外招商，聚集人气和产业，在这个过程中，也有人质疑先导区怎么只看到修道路，先导区的领导告诫大家要耐得寂寞、沉得住气，不急功近利，把基础打好打牢；进入2013年，各种业态投资开始潮水般涌入，许多地块都是众多竞争者要通过几十轮的竞价才能到手。先导区的负责同志略显自豪地告诉纷纷前来参观的团队，先导区成立之初，只能领大家到规划馆看沙盘，后来领着大家看道路，去年开始领着大家看生态环境，明年就可以带领大家看大的产业项目了，他们的目标是到2016年建设起一座产城融合、宜居宜业的新城。




产业发展是一个新城成功的关键，先导区领导班子针对全国产能过剩的大背景，提出了支持工业园区升级，扩大需求市场的产业发展思路，不搞低水平重复建设、不搞低层次同质竞争，要在区域经济分工中占据高位，在产业链条中占据高端。先导区的建设者通过调研发现，由于现代服务业发展滞后，生产生活服务配套跟不上，制约了工业园区的产业转型升级和做大做强。先导区明确把现代服务业作为产业发展的主攻方向，坚持以需求为导向，大力发展总部经济、金融商贸、文化旅游、会议会展等高端产业，面向全国乃至全球市场创造非地域性需求，突破区域内需求的“天花板”，用三产业的发展助推二产业的发展，形成二、三产业的良性互动。五年来，先导区管委会共引进建设高端现代服务业项目50多个，包括投资50亿元以上的项目5个，投资10亿元以上的项目25个。大王山旅游度假区是先导区大手笔打造的一个大型旅游产业项目，长沙作为中部交通枢纽城市，有着发展旅游产业的有利交通条件，但一直缺大型旅游项目，他们认为，旅游产业是一个需求旺盛的朝阳产业，湘江西岸的坪塘地区有山、有水、有洲,具有发展旅游业的自然条件。从2013年开始，他们通过精心策划和规划，启动了总投资200亿元的大王山旅游度假区建设，冰雪世界、巴溪洲水上公园、湘军文化园等项目全面开工，将在今后两三年内全部建成。




2 规模投入




市场经济之所以可以创造比小农经济大得多的生产力，关键是通过聚集形成规模，通过规模产生效益。5年来，先导区坚持大片区开发、高强度投入和大项目带动，走出了一条以规模降成本、提效益、赢竞争的城市运营之路。




在以往的城市开发中，由于受资金的制约，往往开发规模以几百亩或千亩为限，这种多点式的鸡窝状开发建设，造成学校、文化、医疗、绿地等方面的公共服务开发商不愿配套，政府无力配套，不断形成新的城中村。为避免这种传统开发的弊端，5年来，先导区坚持整体规划、成片实施。梅溪湖国际新城的开发就在14平方公里内进行整体拆迁、整体推进，区域范围内的农民整村、整组拆迁，房屋、田地、山林一次全部征收，安置区统一规划建设，就业生活统一安排，农民乐于接受，区域内3所中学、4所公园同时建设，全部在2年内建成。




城市建设投资最忌“添油”战术，必须集中大规模的投入，用他们的话说，要把所有的炮弹打在一个山头，才能达到预期效果。受发展阶段、认识水平、经济实力的局限，许多地区的城市经营都经历了递进的几个阶段：第一个阶段是以地回报；第二个阶段是生地出让；第三个阶段是熟地出让，也就是在完成简单“三通一平”后再进行拍卖。先导区说自己搞的是第四代产品，就是综合配套，在完成拆迁、道路基础设施、生态景观工程建设和高标准教科文卫公共服务配套后再出让土地。这种开发模式，一次性投入很大，梅溪湖国际新城和洋湖生态新城一级开发的投入达到每平方公里18亿元和20亿元，初期一次性投入都达到近100亿元。先导区的建设者认为，大投入小风险，小投入大风险。土地是商品，深加工才能带来大增值，他们的理念是不能把有限的宝贵的土地资源作为原料卖了，要把它加工成产品，甚至是精品来卖。投入产出是成正比的，先导区土地价格从成立前平均60万元/亩，提高到600万元/亩。




在先导区，常听到一句话：“高举高打。”就是要上大项目，上引领性项目，2014年项目计划中，投资10亿元以上的大项目共有22个。5年来，先导区用巨额投入建设了一大批在中部地区乃至全国都叫得响的标志性项目，对完善城市功能、提升城市品质、增强区域竞争力发挥了巨大的作用。8000亩的洋湖湿地公园、3000亩的梅溪湖湖泊、4300亩的桃花岭公园、2000亩的儿童公园……一系列大而精的景观极大地提升了先导区业已具备的生态环境优势；投资10亿元建设6万平方米的科技会展中心，投资20亿元建设国际会议中心，投资30亿元建设的12万平方米的梅溪湖国际文化艺术中心可以与国际最顶尖的现代艺术建筑媲美，总面积达45万平方米的奥克斯商业广场成为长沙最大的商业综合体，总建筑面积95万平方米，包括两座高248米塔楼在内的金茂梅溪湖国际广场将成为湖南和长沙高端商业的标志。先导区管委会每年财政投入项目建设资金180亿元以上，带动社会投资每年都超过千亿元。这些大投入铸就的超级项目，使先导区形成了郊区的生态环境和央区的城市功能的巨大优势，形成对人流、物流、资金流等要素的强大吸引力。

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3 快速推进




先导区的建设者明白，资金成本是大片区开发的一个主要成本，不能做到投入的快进快出、资金的快速周转，大投入必定带来高负债，不用说赢利，巨额的财务成本也会把资金链压断。5年来，先导区坚持把速度视为生命，把时间视为金钱。




先导区提出了“求知敏行、守正出奇”的先导精神。先导区建设发展的一大法宝就是快，先谋势、再谋事。经常是一批项目开工、一批项目竣工，让人目不暇接，形成一种风生水起、热火朝天的气势，既给自己，也给别人一种压得喘不过气来的感觉。桃花岭公园从开工到竣工只用了不到5个月时间，创造了长沙同类项目建设速度的新纪录。为保证项目质量和进度，管委会主要领导靠前指挥，每周召开一次现场办公会，逐一解决施工中的实际难题；项目负责人春节期间也吃住在现场。施工期间正值春季雨雪时节，而游步道施工面坡度在70度以上，有的地方甚至达到90度，材料无法用机械运上山，施工方就用30头骡马和人扛肩挑的方式，硬是将数千吨建材、器械等运到山顶，保证了项目建设没有耽误一天时间，赶在“五一”前向市民奉献了一个多姿多彩的山体公园。




快，单靠蛮干不行，还要有智慧、敢突破。大面积的新城片区开发一般是按照先完成土地利用总体规划和城市建设规划审批，再征地报批、再拆迁后才正式开发建设。按照这个程序，完成一个片区的前期工作，快则三年，慢则五年。为提升建设速度，先导区充分发挥综合配套改革的体制优势和市委、市政府授予的先行先试的探索权力，在坚持群众自愿和绝不违法用地的前提下，创造了协议拆迁的新办法。梅溪湖和洋湖在开发之初尚未纳入城市建设总体规划和土地利用总体规划，2008年，先导区运用改革举措，按照多规合一的方式编制土地利用规划和城市建设规划，同步上报征地计划。在规划审批和征地报批的同时，根据当地政府的要求和超过95%的当地居民的申请，参照《长沙市征地安置补偿办法》的程序、标准进行协议拆迁。在征地报批和拆迁的同时，按照控规确定的技术参数指标，同步启动了道路、生态景观等重点工程的设计和招投标。2009年下半年，在省委、省政府和国土、水利、林业等部门的大力支持下，片区征地和水利项目报批全面完成，迅速进入全面开发建设。先导区从2008年6月挂牌成立到启动大规模的项目开工建设，仅用了一年时间，相对于传统开发模式至少缩短了2年以上的开发周期。




不能把项目的时间耽误在漫长的行政审批过程中，这是先导区管委会的一条硬性要求。先导区管委会实行的是大部制，编制内干部不到100人，审批人员仅为30名，却担负着河西地区的土地、规划、建设、环境等原由12个市直部门数百名工作人员行使的45项行政审批权。如果按照传统的审批模式，先导区不仅已有的体制优势将丧失殆尽，而且将根本无法运转。5年来，先导区实施了4轮行政审批制度改革，将规划建设审批流程从串联变为并联，将规划和报建图前置审批委托给社会中介机构行使，将规划设计审查环节的初步设计评审和可研评审进行合并，规范方案设计的深度，审批时限从最初的220日缩减到42日，部分审批事项缩短为15个工作日以内，行政审批时限平均缩短了80%以上，成为全省审批效率最高的地区。同时，还在全省率先探索了建设工程分部审批、规划许可前置、缺项审批、项目建设施工分阶段许可等一系列制度创新，对重大引领性项目另外实施“主动协办、限时快办、全程督办”的绿色通道制度。这些改革创新举措的实施，不仅没有造成监管的缺失，而且极大地降低了投资的商务成本，造就了项目建设的高速度。




每3天新增1公里道路，每3天完成1亿元投资；长8.35公里、总投资6亿元的梅溪湖路从立项到开工建设只花了2个月时间；462亩的农用地转用从争取用地指标到办结用地手续，仅仅8个工作日；建筑面积40万平方米的金茂梅溪湖项目从立项到开工建设仅用了3个月时间，仅用了10个月时间即开始对外预售；14平方公里的梅溪湖国际新城开发建设，从投入到产出不到2年，80亿元的投入变成了120亿元的产出，提前一年还掉了全部银行贷款，节省财务成本8.2亿元……每日有新变化、每月有新进展、每季有新突破、每年有新亮点——这就是速度先导区的真实写照。　　4 合作共赢




人们常常称经济建设为“主战场”。诚然，经济发展和战争有许多共通之处，但其本质区别在于战争是零和游戏，而市场经济却可以实现双赢和多赢。5年来，先导区充分发挥市场和政府两只手的作用，以政府投资带动社会投资，以基础设施建设带动产业发展，通过银企合作、央地合作、政企合作、上下合作，奏响了一部大气磅礴的合奏交响曲。




新区建设需要巨额资金，在缺少资本金和抵押物的情况下，如何得到银行的信赖与支持，这是先导区面临的第一个棘手的问题。2008年底，先导区负责人找到湖南省建设银行，同他们共商了一个全新的合作模式，由先导区以应收账款质押的方式贷到了第一笔款4.5亿元。信用成为先导区与银行合作的基石，5年来，先导区在与银行的合作中，本着既对银行负责又对自己负责的精神，主动加强风险内控体系建设，严格控制资产负债率，不把贷来的钱当做赚来的钱，利息一分不少、本钱按时偿还。正是这种对信用的坚守，先导区得到了银行的高度信任，而银行也在与先导区的合作中获得了收益。先导区成立以来，累计融资537亿元，融资峰值208亿元，已累计偿还贷款本金300亿元，利息67亿元。2013年，金融机构给先导区的授信额度达60.6亿元，而先导区根据自身需要只贷了8亿元。在许多金融机构贷款利率上浮的情况下，商业银行均按基准利率向先导区放款，政策性银行还下浮利率4%。




先导区的建设者也认识到，市场经济条件下，城市建设不由政府唱独角戏，必须发挥企业作为市场主体的作用。先导区的建设从一开始就积极寻找战略合作伙伴，依托战略投资者的资金、技术、管理等方面的优势，加快新区建设速度，提升新区建设品质。2010年6月，在前期聘请世界四大会计师事务所之一的普华永道进行片区投入产出分析的基础上，经过精心策划的梅溪湖国际新城项目一经推出，迅速吸引了包括央企、上市公司在内的国内外众多知名企业的广泛关注。2011年1月，通过公开、公平、公正的竞价，先导区与中化集团旗下方兴地产达成整体经营权合作开发协议，成功实现梅溪湖的整体招商。方兴地产两年多的时间，投入资金达200亿元，为梅溪湖国际新城的快速建设注入了强大的动力。




先导区管委会始终把自己定位于一个建设的推动者、企业的服务者的角色，反复在干部中强调“为客户创造价值”的理念，注重为招商项目提供全程保姆式服务，建立包括征地拆迁、用地、行政审批等方面的问题销号制，将项目建设中的问题逐一列出，解决一个问题销一个号，仅2013年下半年就为社会投资企业解决了80多个问题，有力地促进了项目的迅速启动、迅速建设。先导区第一个商业综合体奥克斯广场从拿地到开业只用了两年半时间，为保证该项目按时开工，先导区主要负责人在开工前一个月，每三天到现场调度一次。2013年11月5日，步步高·新天地（梅溪湖）项目开工，由此拉开这个总建筑面积约60万平方米、湖南最大的国际城市综合体的建设序幕。步步高集团董事长王填介绍，这个项目从拿地到开工，仅用了3个月时间，期间，先导区管委会共为项目协调解决了20多个问题。优越的投资环境使先导区成为了资本追逐的高地，这片充满希望和商机的热土风生水起。5年来，先导区共引进各类投资项目1000多个，引进资金1200亿元。




先导区的建设始终得到省市党委、政府强有力的支持。省委书记、省人大常委会主任徐守盛每年至少有两次到先导区指导工作，省委常委、市委书记易炼红到长沙工作后，半年时间内就先导区建设进行了5次调研和现场办公。市委、市政府从2008年到2013年，每年投入先导区建设资金5亿元，并明确从2008年起10年内先导区范围内市级税收新增部分全部留存先导区；投资近80亿元建设湘江长沙综合枢纽和营盘路湘江隧道，并与先导区管委会共同出资建设大河西综合交通枢纽和福元路大桥、湘府路大桥、南湖路隧道、地铁2号线等跨湘江通道，打通河东与河西的连接。一个新区往往容易与所在地的行政区产生利益矛盾。先导区从一成立开始，就旗帜鲜明地向区县宣布，不上收县区一寸权、不上收县区一分钱，与区县共享发展成果。作为先导区核心区的岳麓区地方财政收入从2008年的11亿元增加到2012年的41亿元，2013年有望突破50亿元，增幅居全市各区县（市）之首。而岳麓区也积极支持先导区项目的拆迁，四大家领导全部联系先导区的重点项目拆迁，抽调2000余名干部投身到先导区项目拆迁的第一线，占全区干部总数的三分之一，形成了一种上下同心、各方协力的局面。




5 做大预期




市场经济条件下，土地价值是由未来的收益决定，而不是由过去的成本决定的。5年来，先导区坚持以规划创造预期，以活动扩大预期，以项目建设兑现预期，把市场预期做大，通过市场机制把未来的预期收益贴现，让未来的预期收益转变为当前的滚滚财富。




一个城市的规划决定一个城市的未来，影响投资者的预期。先导区在规划编制上有一个重要的指导思想，首先要带着理想、怀着梦想来做规划，然后再去考虑落地，用他们的话来说，先上天，后入地。他们坚持对规划编制的大投入，以国际化的视野，邀请世界一流的规划设计团队，编制了空间发展战略规划、重点建设区域的控制性详细规划以及产业发展、交通体系、生态环境保护、市政设施等专项规划，各项规划互相衔接、彼此融合、动态提升，确保了规划的高水平、高起点。梅溪湖的总体规划，由国际顶级规划团队美国KPF公司进行概念性规划设计后，又邀请美国阿特金斯公司进行优化。大王山旅游度假区的城市设计由美国GENSLER建筑设计事务所编制和优化。梅溪湖国际文化艺术中心、大王山冰雪世界、渔人码头等引领性、标志性单体建筑由扎哈哈迪德、汉斯霍莱因、蓝天组等世界顶级设计事务所反复深化设计。2013年，先导区又按照长沙市委、市政府提出的新要求，在原有规划的基础上，进一步从交通体系、生态环境、产业发展、功能配套等四个方面对规划进行了提升和优化，始终坚持在规划理念上的高标准、高水准和领先的优势。




先导区定了一个规矩，有些事只做不说，有些事要先做再说，有些事要既做又说，不准浮夸、不准搞形式主义，不宣传个人，但要有品牌意识。先导区成立以来，坚持把举办有规模、有质量、有影响的文化活动，作为树立品牌、吸引人气、升温预期的主要途径。一年一度的梅溪湖国际文化艺术周邀请了22个国家的30余支高水准的艺术团队参演，14个国家的30余名大使、领事参加，成为湖南高雅艺术的品牌，树立起了先导区开放、时尚、高雅的形象。一年一度的梅溪湖国际灯光节暨元宵灯会将传统的灯笼注入了全新的声、光、电技术，按照法国里昂、德国柏林、澳大利亚悉尼等知名国际灯光节的标准打造，吸引了上百万观众参观。梅溪湖国际新城的影响力和知名度迅速在省内外树立起来。2013年，到先导区考察学习的团队达900多批次。




我们常常看到，一些地方规划做得很漂亮，计划定得很宏伟，口号喊得很响亮，但往往是挂在墙上，停在嘴上。先导区对自己有一个严格的要求，要么不说，说到的一定要做到。先导区的领导者告诫干部，不要认为老百姓记性不好，投资者记性不好，忽悠老百姓，忽悠投资者，最后的结果是他们会背你而去。必须言必信、行必果，靠一诺千金来赢得市场的信任。先导区的建设严格按公示的规划实施，不减少一分绿地，不减少一个公共配套项目，不为节省成本降低建设标准。梅溪湖规划了3000亩水面，东区剩下的300亩拆迁成本很高，先导区毫不犹豫地投入2亿元将其建完。不仅如此，先导区对原来规划中没有承诺，但又是事关入住市民生活品质的项目，也毫不吝啬地上马。在梅岭公园和银杏公园之间投资5000万元建设了连接两个公园的人行天桥；在文化中心广场前建设了长达600米、亚洲最长的音乐喷泉……先导区的建设坚定了市场和市民对大河西先导区的信心，他们看到了先导区说到的都能做到，甚至做得比说的还好。2013年12月30日，先导区又一次将驻长沙的新闻单位请来，通报项目建设完成情况和新一年项目建设计划，他们这种做法就是要让全社会来见证，这既是对自己加压，也体现了他们的一种自信。来先导区投资的企业对先导区的干部有一个评价：他们是做事的，他们是搞经济的。先导区的领导者对记者说：“有这两句话我们就感到我们的所有付出都是值得的。”

hujiao22

ruanwen........

hexingge520

我承认我只扫了一下

dugujian513

虽然是ruanwen，很多话说的很实在，顶一个，

blxha

值得认真研究，讲得很实在，长沙快速发展的样板。

Rucky

不知有多少人愿花如此多的时间并有如此好的雅兴来看如此长的文章

RICHARD19

我认真看完了！。。。

YHuang

只觉得p话一堆~。。。

qiagen

就是自夸嘛，好像赚了好多钱，其实都是买地挣的钱，只要不是傻子都会。土地哪来的，依靠政府从农民手里征收的，政府哪里来的，49年前一群农民拿命换来的。

y10-4

觉得河西这些年变化还是蛮大的。

blxha

赵常委还是很有两把刷子的！！！

460783924

软就一个字.您的帖子长度不符合要求

xpzhaozhao

回复 10# qiagen


    说得实在~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~·

monach

{:5_117:}自夸