北京首座环宇坊 9月入市

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北京大兴机场通航两年多以来，京南发展迅猛。

从新国门商务区、经济技术开发区、**政务区，到大兴机场的整体规划和推进效率来看，对于北京这种超大型城市而言，新区的发展，向来兼具科学规划与产业结构的双重优势。

商业发展亦如此：

继大悦城、龙湖、宜家、北京华联、万科等主流开发商陆续布局大兴之后，位于亦庄西8号线瀛海地铁站的中海商业瀛海环宇坊项目，也定档今年第三季度正式面客。

虽然亦庄板块的商圈结构基本成形，但瀛海环宇坊所在的亦庄西区域，依然存在比较明显的商业空白地带。

因此，毗邻北京中日创新合作示范区的这座TOD综合体，成为新年我们对中海商业的第一个重点观察对象。

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京南
亦庄西
填空商业真空带

在过去几年对北京商业发展的观察与记录的过程中，我们发现，由于京城在物理空间上已经远超其他城市，因此，用传统的城市结构与项目站位的分析方法，并不适用于北京商业地产项目。

因此，要想尽可能客观全面地了解一个新项目，区域调研是必不可少的一环。

我们放大地图，可以看到，地铁8号线呈南北走向，穿城而过，最南端的一站，便是亦庄板块西侧的瀛海站。

这里有两个最大的看点：

1. 亦庄板块西侧，现代化商业完全处于空白状态。
2. 在8号线长安路以南的12个站点中，瀛海环宇坊是唯一一座TOD综合体。

由此，我们可以得出关于这个筹开项目选址方面的2点延展性思考：

1. 地缘客群的需求与市场规模。

地铁8号线通车后，随之而来的住宅与人口导入已经进入到相对稳定成熟阶段：3-5公里范围，旧宫、亦庄、南海家园、瀛海镇四大居住区环伺，近百万常驻人口集聚，为片区发展优质社区商业提供了稳定可靠的客群基础。

与国内其他几座一线城市无异，北京的新城同样是外来学子落户的首选，因此具有年轻、高知等群体特征。

与项目距离4KM左右的北京中日国际合作产业园，亦是寄予中日双向交流合作新载体、创新发展合作新典范、高端产业发展新集群、首都改革开放新高地等诸多厚望的示范区，具备了望京「韩国城」商圈同样的基础产业结构条件。

既有的百万级地缘客群与中日国际合作产业园正在陆续导入的日企员工，为瀛海环宇坊提供了两大基础客源支撑：日常刚需消费客群与树立项目独有性格特征的国际化客群。

里子和面子，都不缺了。

2. 与城市关键节点的距离带来城市远端多元化客群。

从瀛海站出发到王府井站，总计13站、约35分钟；此外，项目与首都机场距离43KM、车程约40分钟；与大兴机场距离35KM、车程约30分钟。

未来S6号线通车后，瀛海环宇坊将成为亦庄唯一坐拥双轨交通的综合体——东连亦庄副中心、南至机场新航城、北达央区首都机场，交通结构优势将更加突出。

就项目所属瀛海经济开发区的地域条件而言，商旅客群将会是重要的增量。

这对于一座体量不大的区域级商业而言，将带来更多的想象空间和业态尝试可能性——城市远端客群和商旅客群最大的特征是「短时间停留」，对应的需求大概率将会重点聚焦于品质较高的商务服务与餐饮消费。

如此一来，潜在的市场需求指向了「一座能以中型体量带来卓越体验的门面级区域商业」，而非一座简单的社区配套型商业。

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瀛海环宇坊项目最大的空间设计看点，便是「城市客厅OPEN HOUSE」。

从主入口的外观上就能看出这个空间的重要地位：位于主入口正上方3-5层，中间去掉了楼板，形成一个玻璃盒状的通透3层空间。

而它的内部被设计为CUBE的错落堆砌，并用开放式室内阶梯进行连接，形成与上海瑞虹天地太阳宫5楼的Foodie Social类似的内部挑高空间，并在不同水平面的开放平台上建成层高高达3.9米的店铺，以玻璃集装箱形态将原本的3层空间合理利用，形成体验感、探索性、展示性都极佳的开放式社交属性商业群落空间。

众所周知，这种跨层空间对商业面积的牺牲是极大的，尤其是在体量不大的盒子里面。

瀛海环宇坊舍弃了数百平米的商业面积，利用此处空间聚焦呈现「城市客厅」气质，足见中海环宇商业在北京第一座环宇坊项目上的战略高度和市场远见。

第三个值得关注的是景观

根据官方数据，瀛海环宇坊景观总面积近1.5万方，约占整体项目建筑总面积14%，主要集中在地面和屋顶两个部分。

由于公交站与地铁口位置不重叠，可以在项目内部通过东北口、西北口和西南口形成一个客流动线来源的流动结构，同时，三个出入口又分别在三个不同方向形成城市级形象展示面，利于项目快速被认知。

基于此，瀛海环宇坊围绕社区商业中心关联内容为核心，打造出6大场景景观空间，并通过引入大型地标级IP、户外大型裸眼3D屏幕、下沉式广场、出租车/网约车指定上下点、互动装置等内容，构建商场外部空间的最大张力，与城市街道有机融合。

其中，3500㎡的屋顶花园将打造为「火星运动场」，将设置沉浸式火星太空舱、火星太空人IP展陈、潮玩黑科技装置等丰富多元的内容，呈现了项目年轻而充满活力的一面。

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目前，瀛海环宇坊品牌签约率达到了60%，已签约可对外的品牌店铺类型及首店级别如下：

-代表零售：Champion、BELLE、Hush Puppies、乐高、周大福、ACC、九木杂物社、松山棉店、好特卖等；
-配套：幸福蓝海（亦庄首店）、英龙华辰（全球首批3.0APR店）、华为、小米、BHG华联超市、乐刻健身等；
-餐饮：星巴克、LAVAZZA（形象店）、多乐之日、KFC、必胜客、吉野家、麦当劳、满记甜品、烹然四季（形象定制店、亦庄首店）、马记永（亦庄首店）、喵十三（亦庄首店）、喜家德饺子酒馆（南城首店）、江边城外（南城首家形象店）、汉唐小馆、伊豆野菜村、匠人牛品、南锣肥猫烤鱼、阿目川小馆等；
-儿童：楽立方（全国首家国潮儿童乐园）、丽婴房、丽家宝贝（区域标杆店）、疯狂领域、乐客VR等。

作为我们关注的又一座新区的填空式综合体，瀛海环宇坊的硬件显然已经超越了我们此前看过的环宇坊产品线，作为中海社区商业的升级之作，诚意不浅。

而在业态品牌层面，主力店、餐饮与零售目前的签约品牌都可圈可点，对于瀛海片区而言，可以说上能接得住国际商旅与城市远端客群，下能承载地缘客群的日常生活刚需，质感还远高于周边竞品。

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中海
京城局
环宇商业的北京版图

截至目前，中海商业北京还布局有小体量高坪效的美食地标北京环宇荟、具备长安金轴核心区及毗邻冬奥场馆双重区位优势的国际窗口金安环宇荟和瀛海环宇坊，共计2座环宇荟+1座环宇坊。

作为环宇坊产品线的升级版作品，瀛海环宇坊也是今年中海商业内部极为重视的一个新项目。

着眼于最实际的角度，我们可以看到中海商业在瀛海项目上的硬件投入相当大手笔，资源方面的集团支持想必就更不用说了。

今年9月，瀛海环宇坊正式开业后，中海商业在北京的「金三角」将初步成形。

之后，依托北三环外的北京环宇荟、京西石景山的金安环宇荟、以及京南亦庄西的瀛海环宇坊，中海商业在北京的版图将继续稳健扩大。

北京瀛海环宇坊项目所展现的商业创新与空间打造能力，也让我们对其主力产品线「环宇城」的全新产品，充满更多期待与想象。

在2022年，中海环宇商业将相继迎来沈阳和平之门环宇城、济南华山环宇城、苏州环宇荟、北京瀛海环宇坊等新项目的入市亮相。

项目名称：中海商业北京瀛海环宇坊
地理位置：北京市大兴区京福路与瀛安街交汇处
建筑面积：10万㎡
商业体量：7万㎡
建筑层数：地下三层，地上五层 ，共计八层
预计开业：2022年第三季度

fossilcwh

扯蛋。
就是服务周边居民的社区mall
等同于北边天通苑的龙德广场，新一点。

wuzhongjichang

fossilcwh 发表于 2022-5-11 12:27
扯蛋。
就是服务周边居民的社区mall
等同于北边天通苑的龙德广场，新一点。

还不如龙德广场呢

fossilcwh

wuzhongjichang 发表于 2022-5-12 08:10
还不如龙德广场呢

比龙德好点吧
新
龙德又村又旧又脏的。

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当餐饮消费成为新一代消费者彰显个性化、品质化生活方式的一种自我表达，瀛海环宇坊便依托项目特性，网罗中外顶级食府，为消费者带来一场社交、美食与场景的饕餮盛宴。

项目携手湘菜界中“爱马仕”的隐厨、人气日式餐馆伊豆野菜村、烹然四季形象定制店、老字号松鹤楼、韩式烤肉店姜虎东、南锣肥猫烤鱼等常年的霸屏必吃榜的打卡餐厅以及阿目川小馆南城首店、喵十三亦庄首店、喜家德饺子酒馆南城首店、江边城外南城首家形象店、马记永亦庄首店等完成区域的首次亮相，人气美食首店集聚，为项目未来积攒火爆人气注入了有力保障。此外，项目还精选了星巴克、乐乐茶、复煮、多乐之日、麦当劳、必胜客等众多网红品牌，给消费者提供体验尝鲜的更多可能，一座亦庄美食首店的打卡圣地。

凭借网红流量级餐饮矩阵，瀛海环宇坊搜罗各地鲜食好物，浓缩城市回忆的宴客美食品牌，全方位满足了区域品质家庭、商务白领、城市新贵等多元客群的多样化、多层次需求。

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在物质丰富的现今，精神需求愈显其重要性。瞄定品质生活场景，瀛海环宇坊引进了BHG生活超市LifeStyle,电影院——幸福蓝海亦庄首店，艺术画室——同或绘馆，进一步提升了生活的舒适度，在保持休闲生活质感的同时不失乐趣。英龙华辰全球首批3.0APR店、华为等极具科技气息的品牌的进驻，让生活黑科技无处不在；乐刻健身、U3美甲、木北造型、Nike、Adidas等则为都市人群的自我提升带来新的出口，打造运动健康的元气力场。

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陪伴是社区家庭型购物中心的更高进阶，在当前**反复，生活充满充满变数的当下，需要购物中心扮演一个温暖、常情的角色，瀛海环宇坊十分注重这方面的塑造，为此不断深耕品质家庭客群，并围绕教育、娱乐、时尚等细分领域，打造一站式家庭生活中心。

全国首家国潮儿童乐园楽立方、丽家宝贝、疯狂领域、乐客VR等众多品牌单元，涵盖亲子乐园、运动健身、主题电玩、亲子餐饮、儿童零售等一站式需求，极大丰富孩子的成长体验，彰显项目的生机与活力。

凭借沉浸式场景、寓教于乐的体验、“定制化”的品牌矩阵，瀛海环宇坊将融入到周边居民生活的方方面面，成为京南品质家庭的新趣处。

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值得注意的是，北京瀛海环宇坊还积极运用空间的多变性及多元场景延伸玩法，如依托极具特点的跨层互动空间，以营造潮流生活客群为核心，引进诸如LIVE HOUSE、脱口秀剧场、厂牌说唱、室内滑雪、剑道射箭，VR电竞、手工制作等全新体验业态，打造亦庄首个新兴休闲体验集群，让更多的消费者在瀛海环宇坊找到生活休闲与社交之间的“最优解”。

可以期待，荟萃众多顶尖时尚品牌，云集中外美味食府，孕育着极富期待感生活方式的瀛海环宇坊势必将成为具有城市级价值影响力的生活新地标。

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瀛海环宇坊品牌更新

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环宇坊接棒龙湖天街，亦庄9月连开俩大商场。

北京南城亦庄的商业氛围组即将再添新成员。继龙湖亦庄天街之后，位于大兴区京福路与瀛永街交汇处的北京瀛海环宇坊（简称“瀛海环宇坊“）也将于9月30日正式开业。

8月30日距离开业还有一个月，瀛海环宇坊的建筑主体已经修建完成，场外草坪等基础设施正在修建中，目前整个区域尚处围挡遮盖中。据现场施工人员介绍，商场营业区域包括地下1层+地上5层，大部分餐饮集中在负1层和4、5层。

公开信息显示，瀛海环宇坊将引入35%的亦庄区域首店、31%的高级别定制店、12%的区域旗舰品牌，主要面向家庭、白领、青年客群等。

现阶段，瀛海环宇坊品牌招商已现雏形。招商中心项目负责人透露，商场引入了多家京南首店和定制品牌主力店等。其中，永辉超市的精品店Bravo YH、幸福蓝海国际影城、北京首家“国潮”主题儿童乐园乐立方和由中国国家图书馆独家授权的品牌国图书店是四家主力店，隐厨中国菜馆、三泉冷面、荷花泰菜等都是京南首店。

听到“环宇坊”这个名字，相信不少小伙伴会联想到位于安贞门和石景山的两个商场“环宇荟”。它们确实都出自同一家公司——中海地产。

相比两座环宇荟，环宇坊更聚焦社区商业。据中海地产官网，核心商业地产“UNI环宇系”购物中心共分为四个类型，其中，环宇荟更针对商务白领配套，定位为社交属性购物中心；环宇坊则更注重于社区商业配套，定位为家庭型购物中心。

从环宇荟到环宇坊，三座购物中心用了近5年时间，不过，中海地产在菜市口附近也在建设一个新的商业项目。公开资料显示，这里未来将会是5.5万平方米合院式街区商业，将引入黑珍珠米其林等国际一线餐厅、打造顶级特色奢场。

不难看出，中海地产在北京的布局在明显加快。想必未来还会有更多的商业项目出现在北京。根据中海地产发布2022年上半年中报显示，2022年上半年，中海地产在商业方面新增了北京金安环宇购物中心，下半年全国还有十个项目将陆续投入运营。

对于中海地产在北京商业的陆续布局，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平指出，无论环宇荟还是环宇坊，在北京都属于区域配套商业，环宇荟配套周边写字楼，环宇坊配套周边社区。目前，中海在北京尚未有大体量、辐射整个城市的大项目，恐难以成为北京地标性项目。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利认为，作为周边住宅的配套型商业瀛海环宇坊在一定程度上拥有发展潜力，该区域有新涌入的住宅人口支撑，以及配套产业工作园区，但想要让商场快速激活，需要强调“粘性”和“高频”，定位成为该区域消费者日常生活的主要配套商业。

单从亦庄商圈而言，瀛海环宇坊或许还有机会占有一席。郭增利指出，随着地铁S6号线的开通，亦庄商业的上升空间也越来越大。

381218467@qq.co

一般般吧。。北京真的已经好久好久好久没开新商场了。每次跟朋友想约个不一样的地方见见，最后想了半天，还是三里屯吧。再不然就是朝大、蓝港。国贸也没啥吃的，合生汇又偏，吃完都不知道下一趴去干嘛