与历史和艺术相融共生 | 北京商业市调（1）

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楼主来自武汉，从事商业地产自媒体。去年10月底的时候，来北京主要看了SKP和SKP-S，顺道把北京的主要商业体都逛了一遍，主要集中在朝阳区，也有很多商业体没有逛到，下次来补上。一番走马观花，深有感触，也和很多北京的同行进行了交流。希望和北京的版友以文会友，有错漏的地方，欢迎大家拍砖，码了13000字，照了470多张图，就分几次发上来，以下为正文：

与历史和艺术相融共生 | 北京商业市调（1）

（在北京坊的Page One书店二楼眺望正阳门箭楼）

在7月去过上海之后，L君在10月底也到北京进行了3天的商业市调。作为中国内地最繁华的两座商业城市，上海的商业地产项目展现出与城市气质一致的特点，精致、华丽、洋气、格调等等美好的形容词都不为过。

北京的商业地产项目则体现出另外一种城市气质，悠久的历史文化底蕴，浓郁的城市艺术氛围，开放包容的精神姿态。这座千年帝都不仅只有雄伟的故宫、肃穆的国家博物馆和灵秀的颐和园，也有引领国内商业发展的时尚地标——太古里的潮流，大悦城的跨界，芳草地的艺术，北京坊的历史，SKP-S的创新，甚至还有作为「新国门」的大兴国际机场的华美。

（2019年9月正式启用的北京大兴国际机场和入驻的Louis Vuitton门店，机场的商业总体量和引入的国际一线品牌的数量相当于内地的一座重奢商场）

以下，L君将带来3天逛遍北京14处具有代表性的商业体、打卡2家品牌旗舰店的「帝都商业市调」。在L君看来，北京商业的繁华程度与上海不相上下，如果不算两城之间相差的那几百家便利店的话。

（本次北京商业市调地图，由西向东，排列如下）

西单商圈：西单大悦城、老佛爷百货

（看点：传统商业中心的商业变革）

前门商圈：大栅栏、北京坊

（看点：历史保护建筑的商业开发）

王府井商圈：王府中環、APM、Zara旗舰店

（看点：传统商业中心的商业提升）

朝外商圈：侨福芳草地

（看点：独一无二的艺术商业圣地）

三里屯商圈：三里屯太古里、话梅旗舰店

（看点：引领潮流的现代时尚街区）

华贸商圈：SKP、SKP-S、华贸购物中心

（看点：中国店王的商业内核和自我革新）

双井商圈：朝阳合生汇

（看点：在非传统商圈打造人气特色街区）

亮马桥商圈：颐堤港

（看点：极具品质的社区商业体）

朝青商圈：朝阳大悦城

（看点：自我成长的跨界标杆）

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01

北京的城市格局和商业布局

中轴对称 背靠群山 东强西弱

仔细看我们本次的北京市调地图，会发现这座城市的商业布局有着明显「东强西弱」的特征，这也是北京的城市格局和发展趋势所决定的。

被称作「四九城」的老北京城，从空中俯瞰就像一个四方四正的巨大棋盘，中央那条南北竖直、闻名世界、留存至今的古代城市中轴线展现出北京独有的「严谨对称」的壮美城市秩序，也深远影响到北京的城市空间布局和各区的功能定位。

（北京中轴线俯瞰图 @北京阅读季）

北京作为中国的政治中心，同时也是文化、教育、科技、金融、商业、国际交往中心，承担了不同于中国其他城市的「多重功能」。在城市中轴线以西，由内及外分布着诸多的ZF机构、文化场馆、历史建筑、公园景区、知名大学、科创园区等占地面积较大的低密度建筑群，而再往西、往北就是连绵的燕山山脉，北京的地理位置决定了城市功能的区分和可持续发展的方向。

（位于北京西北部海淀区的颐和园，隔着烟波缥缈的昆明湖远眺对岸的万寿山（摄于2018年4月））

（在八达岭长城上遥看北京西北连绵起伏的燕山山脉，由于西部和北部的山脉阻隔，地势平坦的东部和南部成为北京城市发展的主要方向 （摄于2018年4月））

在城市中轴线以东，国贸CBD的聚集效应带动了城市建设的「一路向东」，使得位于北京城东占地面积广阔、拥有足够发展空间的朝阳区逐渐成为承载商务、商业、国际交往等重要功能的核心城区，区域内的人口结构不断优化，整体的消费能力和商业活力持续增强。

（鸟瞰高楼林立的北京国贸CBD @北京航空航天大学）

以2008年的奥运年前后为分水岭，此后北京的商业零售市场得到了快速发展，涌现出SKP、西单大悦城、三里屯太古里、APM、银泰in01、银泰in88、北京来福士广场、朝阳大悦城、侨福芳草地、颐堤港、王府中環、朝阳合生汇、北京坊、SKP-S等形态不同、风格各异、人气十足的商业体，且主要分布在城东和城东北的朝阳区内的多个新兴商圈。

虽然目前的北京商业零售市场依旧以「百货」为主要形态，虽然近几年北京新开业购物中心的数量与国内其他主要城市相比显得「太少」，但北京依旧是内地最繁华的两座商业城市之一，也是国际一线品牌最集中和最青睐的内地城市之一，而北京特有的历史气息、文艺氛围、开放包容、创新精神更为商业的发展注入了独特的城市魅力。

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02

西单大悦城

中粮首秀 时尚地标 持续升级

2008年开业的西单大悦城，地处北京传统三大商圈（西单、前门、王府井）之一的西单商业区的核心位置，紧邻北京君泰百货，与汉光百货、西单商场、老佛爷百货隔街相望，是商圈内唯一的一座集购物中心（地面10层，地下4层）、甲级写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体，总建筑面积约20.5万平方米，购物中心的建筑面积约11.5万平方米，停车位约1000个。

（鸟瞰西单大悦城，其也是内地划时代的商业地产项目@清悦空间）

当年，中国的商业地产行业正处于「摸着石头过河」的迭代更新期，很多项目还是以传统的建筑形态和百货模式为主，而作为中粮集团的首个「JOY CITY」项目，西单大悦城在建筑设计、空间规划、商业定位、品牌招商等方面都体现出了创新和突破。

当年少见的邀请多家国内外著名建筑设计公司参与设计，打造的全玻璃外立面，多中庭、多退台、多挑高、飞天梯等突破性的内部空间设计，「国际青年城」的项目定位和客群定位，引入的诸多年轻、时尚、国际化的优质品牌，使得西单大悦城开业之后迅速成为北京的潮流地标，开业当年即实现盈利，被誉为业内的「商业神话」。

（西单大悦城1F的平面图）

（1F主入口的天街广场和广场右侧可直抵4F的飞天梯）

（天幕圆厅视角，由于商场楼层较多，所以在高楼层也设置了服务台）

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（每层之间的室内连廊将多个建筑连为一体，错层式的布局使得视野更有延展性）

（商场1F连接酒店的通道）

（品牌总索引和不同的楼层主题，注意6F、7F的查特花园（2018年1月改造重开）和9F的样街（2017年8月改造重开））

（换一个更直接的楼层指南，注意官方微信的推广窗口和会员积分抵停车费）

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（以「年轻食客的HIGH畅聚集地」为Slogan的「查特花园」，将美食、社交、花园、艺术相结合，在敞亮的中庭位置引入了法餐品牌LA ROSEE 枫丹露原和福楼啡凡）

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（从位于「查特花园」对面的「玫瑰园」，可以通过炫目的旋转楼梯直抵位于9F的「样街」）

（也可以从8楼的扶手梯抵达「样街」）

（「样街」打造出代表自身的IP形象「NINEY」，引入了海马体照相馆、气味图书馆、一朵一果手账实验室等网红品牌，与紧邻的美食街区相融合，带动了整个商场高楼层的人气 ）

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（西单大悦城的部分主要入驻品牌）

（2F的美妆区）

（引入的部分新品牌，当时正在围挡中）

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（升级后的地下停车场，不仅颜值在线，也增加了多种新服务和“黑科技”）

如今的西单大悦城，虽然场内略显老旧，楼层空高也略显局促，但营运方十多年来在硬件设施、创意活动、主题空间、品牌引入、线上会员等方面的持续升级和不断突破使商场始终保持一流的商业活力，其2019年的全年销售业绩达40.5亿元，商场的全年客流和会员人数也极为可观。

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03

北京老佛爷百货

中国首店 轻奢定位 亮眼书店

2013年开业的北京老佛爷百货，地处西单灵境胡同西口、与西单大悦城隔街相望，是著名的法国老佛爷百货（Galeries Lafayette）阔别15年之后在中国开出的首家门店，也是当年仅次于巴黎奥斯曼大道旗舰店的第2大分店，商场共6层，总建筑面积约4.7万平方米。

（北京老佛爷百货外围）

（北京老佛爷百货3F平面图）

作为中国的首家旗舰店，商场沿袭了一贯的内饰风格，大理石和橡木地板、宽阔中庭和圆形穹顶，豪华气派自不用说。

（1F西侧入口的内景）

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（商场内景）

（中庭的圆形穹顶）

（B1F手扶梯和内景）

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与旗下主要门店的高端定位略有不同，地处西单商圈的北京老佛爷百货定位「轻奢」，引入了BOTTEGA VENETA、BALENCIAGA、KENZO、maje、MICHAEL KORS、I.T等国际品牌，业态涵盖女装、美妆、男装、童装、鞋履、内衣、配饰、餐饮、书店、健身等。

（楼层指引）

（作为「门神」的BOTTEGA VENETA）

（1F西侧入口处的部分品牌）

（1F美妆区的部分品牌）

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（1F中庭的部分品牌）

（部分餐饮品牌）

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老佛爷百货的定位和品牌与西单商圈内的其他商场形成了差异化竞争，但在L君看来，即便在营业高峰时段，整个商场也显得较为冷清，而位于B1F的钟书阁北京二店却十分亮眼。

（书店占地约1100平方米，拥有约5万册图书，分为多个主题区域，融入了许多北京的城市元素）

（入口处采用相互嵌套的多重月洞门设计的「概念区」）

（「咖啡区」的咖啡桌采用了流线造型，不仅可以读书，也可以满足读者的社交需求）

（「文创活动区」的竹林造型）

（「阅读区」采用了传统中线对称的设计，书架倾斜摆放，后方有休息阅读区）

（以世界地图为地面，并设置了多个小屋的「童书屋」）

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04

大栅栏、前门大街

历史老街 古香古色 文化旅游

位于天安门广场以南前门外的大栅栏商业街和前门大街，地处北京三大传统商业中心之一的前门商圈，不仅是老北京的中心地段，也是南中轴线的重要组成部分，至今已有约500年的历史，经过复原修复的建筑和街景保持了民国时期的风貌。

这两处古香古色的历史文化街两侧有着多家知名的标志性建筑和「百年老店」，是外地游客到北京的必打卡之处。在商业方面，两条老街经过多次整治和升级，仍然以传统商业和旅游客群为主；入驻的品牌不算高端，却也极具特色，虽然整体已无法重现当年人山人海的盛景，但依旧是最能体现北京历史文化和地域特色的旅游商业街区之一。

（大栅栏周边导游图，注意大栅栏、前门大街、北京坊的相对位置）

（从煤市街方向步入大栅栏商业街）

（大栅栏街景）

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（大栅栏商业文化老街内景）