上地NEO，这样的改造 您喜欢吗？

Diabolik

        上地软件园素有“中国硅谷”之称，上地NEO则是翰同资本在此打造的城市更新标杆作品。从“土肥圆”的老旧科研楼，到“上地引擎”概念的智慧办公，翰同携手中金佳晟成立基金，深度捆绑智慧办公运营专家办伴，通过重新定位、整体改造、运营赋能，实现了上地NEO的蜕变。在经济上实现丰厚的租金回报和巨大的物业增值的同时为上地树立崭新门户地标，提升区域形象、优化城市效能。项目于2019年1月收购，于2019年8月与新加坡上市开发商吉宝置业签署交易协议，在短短8个月内完成了收购、清租、设计、施工、招商及退出的全过程，实现了投资人、收购方、运营方的多方共赢。


        上地NEO是四千余平米的科研办公楼，位于西二旗地铁上盖，昌平线、13号线双轨交汇，紧邻上地东路、京新高速等城市干道，属于极其稀缺的区域门户、小体量独栋城市更新机会。但此前上地NEO却是不折不扣的“问题资产”，早年被法院作为不良资产拍卖、官司不断空置多年；加之设备老旧、造型呆板……无论从楼体条件还是持有风险角度，这栋诞生在2003年的小楼可谓百病缠身，急需良医妙手回春。

        2019年1月，翰同在北交所摘牌取得上地NEO，并在数月内完成了募资收购、清租应诉、银行融资、运营招商、设计改造，迅速实现了城市更新项目从收购、剥离风险到资管增值的完美闭环。

未假

上地软件园的建筑虽然不高 但也很别致

Diabolik

        对上地NEO而言，成功涅槃需要突破的关键点有三：一是解决历史纠纷；二是设计改造，打造明星地标；三是提升坪效，超越园区较低租金实现资产增值。

        无论是进场改造、还是交付未来租户和潜在买家，法律的瑕疵都将是巨大的绊脚石。因此上地NEO焕发新生的第一步就是梳理和解决历史遗留问题。物业由于早年被划归不良资产、经由法院拍卖，遗留了场地占用和诉讼纠纷等问题，使得改造进场、整体出租都面临障碍。凭借多年经验和专业律师团队，翰同最终化解重重风险，为后续改造出租乃至销售退出奠定了基础。

        城市更新过程中，重新定位至关重要。只有结合楼宇条件和区位特点、找准业态和客群，才能最大程度释放项目潜力。在综合比较各类业态坪效、考虑楼宇自身特点后，翰同选择延续其办公属性，并将客群锁定在了对小独栋办公青睐有加的中型科技企业。行业特点和“996”的工时促使他们对稳定的机电设施、舒适的空调新风等需求强烈；同时，极客思维和创新观念又使他们在风格上偏好酷炫和前卫。因此，上地NEO相中了深谙科技企业需求、产品运营能力突出的办伴深度合作。双方采取保底租金+利润分成的合作模式，工程实施由业主投入、办伴亲自操刀。经过不断打磨方案，并以“拎包入住”作为交付条件，上地NEO实现了超额租金回报。

Diabolik

        在外立面的改造上，上地NEO打破了原本形态的桎梏，以“涡轮引擎”作为灵感，将立面改为斜率各异的折面幕墙，增添律动性和科技感的同时，提高了沿窗空间使用效率。

        在材料的选择上，上地NEO抛弃原有的蓝玻和铝塑板，采用高通透的玻璃幕墙，最大程度加强了楼宇的品质感。改造后的上地NEO一改旧日“土肥圆”的碉楼造型，摇身一变成为了挺拔俊秀、富有结构质感的网红地标。

        首层则充分保留了建筑原本8.5米层高的双层挑空大堂，并通过绿植墙、精选大理石立柱、水磨石地面，用现代化的设计和选材凸显项目品质。

Diabolik

        此外，考虑到地下层是作为共享、路演等活动的主要公共空间，在大堂增设了广场式下沉阶梯以联通1F和B1，营造入户的仪式感和通畅动线。

Diabolik

        办公区域则充分体现利用圆形建筑形态带来的360度采光，打造开敞、舒适、智能空间，提供拎包入住的新式办公体验。

Diabolik

        屋顶则设置了精美的户外花园，坐享上地园区绝佳视野，提供办公之余的户外放松、休闲洽谈，并预设遮阳/遮雨系统，亦可举办路演、展示、推介等各类商务活动。

        从15年前的老旧小楼到如今的智慧办公中心，矗立在中国硅谷门户的上地NEO遵循着自然、环保、有机的一贯理念，无疑是对中国科技发展浪潮的最好呼应。


        从投资回报角度，上地NEO更是不遑多让，改造后，仅保底租金高达8元，相对园区周边5-6元的租金足足高出50%。更有甚者，自翰同收购伊始8个月，上地NEO便获得了新加坡开发商吉宝置地的青睐，实现了退出。出售方翰同为投资人带来了远超市场水平的回报，收购方吉宝获得了高回报且有增长潜力的优质资产，运营方办伴则收获了核心区域的标杆项目、扩展了全资管业务，可谓多方共赢。上地NEO的成功闭环，为产业园区的城市更新树立了良好标杆。

Diabolik

改造前：

        上地NEO其前身为盈创动力园区B座，在北京市上地中关村科技园内非常局限的一块场地内，并且恰好处于上地东路和上地十街交叉口。

        自2003年开业后一直以商办业态为主，在改造前一二层零散经营着各类快餐店，3-4层为零碎办公区，整体为废弃过时办公建筑。

Diabolik

改造后：

        整体为纯办公业态！

Diabolik

        在前期设计规划中，考虑到项目位于园区枢纽以及本身圆锥台型造型和幕墙结构立面，原外立面与各层平面水平夹角为73°，使得在墙体附近办公空间严重不足，极为压抑等问题，上地NEO采用了分层、折叠型玻璃幕墙结构。

        四边形平面玻璃相契合，阳角阴角共同交错。而每一个折叠单元阳角在空间形态中连续形成不同维度、不同角度的圆与椭圆，这些圆相互叠落，形成系统化的共生共延，让项目律动感增强，线条感更加流畅，使得建筑层次更丰富，更具现代感；同时这样的设计极大减少了对办公视线的干扰，更让色差减小，不易眩晕。

        据统计，项目总共应用了800余块玻璃，每一块玻璃均是定制，其尺寸、形态、角度各不相同。

        这是一个浩大且复杂的工程。如果将建筑工程按难度系数大致区分，相比一般的6.0-7.0系数的建筑，上地NEO项目的难度系数则在9.0之上，高出不止一个层面，这在外立面玻璃幕墙改造升级上体现尤为明显。

tt0403

改造后，漂亮多了。

braveenough

这个楼有办法进去参观吗？

18611492297

不错啊！改造得很好的

second4488

看起来夜间效果更好

大明湖南

挺别致的......