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本帖最后由 夏天的 于 2017-4-27 16:34 编辑
根据目前临沂楼盘分布及所在区域特性，凭个人感觉划定购房推荐，欢迎讨论。
红色圈内为推荐购买区域，本区域目前房价较高，现有配套或将来潜力较好；
黄色圈内为可以购买，性价比可以，虽然不如红色区域，但基础配套齐全，仍具有较好的居住价值；
其他区域未标注，不推荐，但未标注区域房价一般较低，适合存粹刚需客户选择；
个人最看好滨河区域，原因一：城市独有的滨河资源，越来越稀缺；原因二：临沂除了滨河沿线的滨河公园，除了伍洲湖，没有一座城市公园；绿地资源几位匮乏，靠近滨河也就是靠近公园；原因三：临沂出行堵，快速交通依赖高架和滨河大道，紧邻滨河大道就能快速出行；
临沂热点购房区域房源已经紧缺，南坊已经推向二期开发，二期地块最近挂牌出让较多，明年二期将是北城的主要供应区域；价格也感觉不低；说句个人意见，虽然南坊房价高涨，临沂人购房心理上也普遍接受北城，但是北城规划简直失败，路口太多红绿灯多，出行不便，社区商业少，生活不便，数一下北城有几个农贸；随着居住率上升，北城日渐拥堵，如果再过几年，居住率攀升，估计比老城还堵；但是北城买房确实是比较升值。
12月29日更
北城二期已经入住有恒大、保利、青岛银盛泰、新鸥鹏、日照安泰，本土有城开、儒辰、万城、泰盛恒；北城二期价格17年要飞涨，一期更不用说。
1月17更
——中国的房地产市场一直是政策市，从10月份的限购开始，中央收紧政策，常见的房地产三年循环，预计17年年底前全国楼市都比将平稳，不会出现去年的暴涨，15年、16年政府除了这么多政策终于把三四线城市的购房欲望刚刚催醒，这下可能迎来缓慢的收紧。
北城篇
——从临沂本土来看，全市房价仍任趋于平稳，但区域分化将更为严重，北城二期目前涨势迅猛，其余区域也已回暖，但未来大市场上长远看仍然是二期，北城产品因为多是洋房，目前房价但从均价已经超过兰山主城区，如果是因为前期房源紧俏导致价格飙升，未来二期供应井喷，将会缓解房源紧缺的情况，但二期地价上涨，价格肯定水涨船高，加上保利、恒大、新鸥鹏等大鳄入主，价格上涨无需多言；唯一不确定的就是上涨幅度；这要看临沂本土对二期的认可和接受度，还要看近期临沂置业需求量。
——先说需求量：临沂作为三线城市，整体发展及房地产价值都远不如二线如青岛、济南等，而且参考上一次人口普查，临沂为全市人口净流出区域，所以房价平稳，但三区一直是人口流入区域，本土和九县支撑起了临沂的楼市；这种需求短期内仍将持续，有一定供应，有平稳需求；所以房价始终是平稳状态；
——再说临沂人对北城的认可度：北城新区的硬件配套、道路、绿化以及教育，均已经在城市发展方面超过其他区域，加上商业氛围逐渐成熟，北城二期超越主城区只是时间问题，但这里所说的超越仅仅停留在居住和楼市上，能不能全面超越还要看临沂的主体产业（物流商贸批发），不然北城也是个睡城而已；上边说到北城对比其他区域优势明显，对于年轻置业者当然是更易接受；同时随着二套房即改善型居住的崛起，二次置业的群体将更看重居住环境和楼盘品质，从这方面考虑，北城优势仍然巨大，但总地价就可以自动过滤中小开发商，既然都是大开发商，产品实力、服务水平、形象包装自然也是一流水准，改善性需求自然趋之若鹜；从现阶段新闻大厦片区老社区全部移步北城买洋房、别墅就能看到其中的趋势。
以上两个问题，需求量稳定，本地人认可，北城二期，未来房产热销已成定局。
兰山篇
——兰山地块供应大多来自于棚改，原有价格本身不低，加上还迁成本，自然价格不会低，但交通出行依然是个大问题；价格将是最为稳定也最为坚挺的区域，但长期看除个别黄金位置，未来房产价格有可能北北城反超。
河东篇
——用镶金边来形容河东楼市再好不过，百分之九十的楼盘位于滨河-东兴路区域；虽然是城区，但老九曲镇的影子依然到处可见，但个人认为河东非常适合居住，配套不差，出行不堵，差在城建和教育上，加上老临沂人一直以来的观念，河东一直是房价洼地；价格一直憋屈着，憋屈着也挺好，留给那些看重性价比的人。但是河东未来只能说会稳定发展，难以看到突破的地方，听说莒南划区，可以畅想一下。
罗庄篇
——罗庄不熟，不说了，罗庄人我就买罗庄，不是罗庄的，也不会去，不过罗庄本土需求足以支撑区域楼市，很稳定；
经开区
——你是经开区上班的，好，买经开区就行了，不是的话，除非是图便宜，不推荐；及时买也是买滨河区域洋房产品价值尚可，或者金九路沿线；
4月27日更
——16年12月本帖预测临沂北城二期房价暴涨，果不其然，具世联行的数据，北城报盘价格已经涨到8000元，一年前不过是6000元，尤其是北城二期，一个庄家占股五家楼盘，引青岛、济南炒房团，借助供需失衡炒热片区，玩的一首好牌，另外几个巨头也是喜闻乐见，这个时候北城二期置业的门槛高，性价比丧失，不如选择市中心优质项目置业。北城如果将来没有产业引入，缺少就业机会，住在北城，上班在老城，早晚高峰的拥堵只会加剧。但是本帖仍然看好北城，临沂最适合炒房的就是这个区域。总有人前赴后继，这一波北城上涨，会波及其他片区的房价，主城区、河东或许是收益片区，火车站片区也是一个潜力区域，沂蒙路打通南延后随着后期发展，该片区将是下一个热点片区。主城区旧城改造项目或许是临沂房地产的未来方向之一，临沂的城市框架很大，有了量但缺少质，主城区大量的城中村仍然是潜力市场。
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狗仔卡
发表于 2016-11-4 11:38:52
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楼主
发表于 2016-11-5 09:37:28
