|
|
日前，北辰实业董事长贺江川公开表示，公司今年制定目标销售金额为人民币40.5亿元元。但据北京市住建委公开数据显示，北辰在售的北辰香麓项目在2010及2011年分别领取3次现房销售证，在售现房为1-15号楼共412套房源，但至今这部分现房签约率仅15%。同时，其早年入市的碧海方舟项目，在2007年领取销售证入市后，现房房源为1-30号楼的60套房源，这部分房源至今仅签约17%。另外，在土地市场上，2006年北辰实业拿下北京海淀区温泉镇居住地块，创下了68.8%的高溢价纪录，成为北京最早的一批地王之一。2007年，急于全国扩张的北辰，又以92亿元高价拿下了长沙三角洲地块。
两地王项目成交陷入胶着
2006年4月18日，北京北辰实业股份有限公司以11.5亿元的价格，拿下北京海淀区温泉镇D1地块办公、住宅及商业用地，溢价率高达68.8%。楼面地价高达4863元/平方米，引来众人热议。
然而，时隔6年后，该地块开发的北辰香麓项目，却不像当初想象的美好。
据查，北辰香麓项目在2010及2011年分别领取3次现房销售证，在售现房房源为1-15号楼共412套房源，但至今仅签约62套，签约率仅15%。
早在该地王“诞生”后，业界就不断质疑其地价过高。业内人士认为，地价成本过高，导致其项目必须严格精准定位才能赢得市场。但从目前项目销售情况来看，定位显然不够恰当。
对此，贺江川表示，由于北辰香麓项目所定位的客群，是收入相对较高但又不是富豪的一群人，这类人在当前楼市调控形势下，观望情绪比较重，因此造成项目销售滞缓。
海淀区温泉镇的地王，并不是北辰唯一棘手的地王项目。2007年7月24日，北辰与北京城开联合体以92亿元天价竞得了长沙市新河三角洲地块。楼面地价加建安成本、税费等，每平方米成本在5000元/平方米以上的价格，对于当时长沙仅3000多元/平方米的整体房价来说，无异于天文数字。
虽然据贺江川介绍，该项目去年销量为“2011年长沙销量前三甲”。但北辰实业2011年年报中却显示，截至报告期末，公司库存高达179亿元，同比增加18%。而在这179亿元当中，长沙北辰三角洲项目就占去115亿元库存。中航证券有限公司研究员在一份报告中指出，北辰在北京及长沙的几个项目上，压了至少300亿元的销售收入。这些会令北辰实业原有的全国扩张计划进展缓慢。
40亿销售目标恐难兑现
尽管多个项目进展胶着，但北辰制定的2012年销售目标为人民币40.5亿。据贺江川介绍，公司去年合同销售面积仅24万平方米，但在这24万平方米的销售面积中对应的实际入账收入仅17亿元。
对于40.5亿元的销售目标是否过于激进，贺江川解释道：“40亿元的销售目标主要包括两部分，一是去年销售但并未结转的、会在今年交付的部分，二是今年销售的并且已经入账的。”他进一步解释，今年公司在售存货主要涉及7个项目，合计占145亿元，其中3个项目将在今明两年竣工，一旦竣工后，势必将为公司带来更多销售业绩。
记者获悉，今年北辰实业主力推广项目为长沙北辰三角洲及碧海方舟等。
然而，现实和理想总有差距。据报道，体量最大的长沙北辰三角洲项目，由于受长沙房地产调控政策影响，购房者观望情绪显现，项目成交量自去年9月起呈现同比下降，且降幅逐月加大。
再看北京碧海方舟项目，该项目自2003年首次开盘后，2007年领取销售证转为现房入市。现房房源为1-30号楼的共60套房源，但至今仅签约14套，签约率仅17%。
记者获悉，该项目近期再领预售证入市，推出22套别墅房源，拟售单价最高为108888元/平方米，最低价也在8万元/平方米以上，目前无成交。
天相投资顾问发布的一份报告指出，该公司主力项目开发周期较长，成本高，在调控形势下，不利于快速销售。从去年北辰业绩来看，商业的销售弥补了发展物业销售下降的问题，因此，该公司去年营业收入才有所增长。
上述顾问公司研究员告诉记者，与北辰实业的净利润额中，持有型物业比重占到一半，因此公司整体业绩才没有大幅下滑。但如果拆分计算的话，住宅部分的销售状况并不乐观，公司发展潜在风险较大，要警惕公司的销售可能不达预期。 |
|
[复制链接]
IP卡
狗仔卡
发表于 2012-4-20 22:27:23
提升卡
喧嚣卡
显身卡
楼主
发表于 2012-4-20 22:33:47
没赶上前两年世纪城的好日子~