不辱国家使命的湖南探索——写在梅溪湖国际服务区建设三年之际

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段羡菊 苏晓洲

        这个肩负国家使命的项目前期三年多的建设，所让人称道的奇迹，在于建设的速度之快与手笔之大，在于经济运作的成功，在于大规模征地拆迁的快捷。项目的建设已经成了长沙、湖南乃至中国发展的一张名片，项目运作展现了湖南人的决策水平、干事能力，以及对和谐发展的向往，对国家使命的担当。

　　昨晚，梅溪湖灯光灿烂，人头攒动，处处火树银花、流光溢彩。沿湖进行的艺术铜人、科技魔术、手影、唯美水影画、川剧变脸等表演节目，精彩绝伦，引来人们阵阵欢呼。在数万盏五彩斑澜的彩灯和成千上万朵在天空绽放的绚丽烟花映照下，梅溪湖成了一个瑰丽多姿、如梦似幻的美丽世界……梅溪湖的建设者们汇聚在一起，共度元宵佳节，向星城人民奉献了一台精彩的元宵大戏。曾经居住在这里的拆迁户来了，他们的脸上挂着喜庆的笑容；大河西先导区管委会、岳麓区委、区政府的干部们来了，他们的眼眶里闪烁着激动的泪光；参与建设的农民工来了，他们的脸上充满了自豪……在这个沸腾的人流中，我们感受到了胜利的喜悦，感受到了对未来的憧憬。

　　国际服务和科技创新新城，未来长沙大河西城市中心——这是梅溪湖片区开发的规划定位。未来这里将力争成为湖南城市群乃至中部地区最具竞争力的国际化商务区、创新中心，以及山水交融生态宜居的新城区。

　　这是长沙希望，这是湖南梦想，这是国家使命！

　　这个庞大的新城开发有“八年计划”，虽然实际启动至今进展还只有三年，但来自国内外的地方政府考察团、建筑大师和有实力的开发商，已经不吝感叹。

　　中国社会科学院学者在2011年城市竞争力蓝皮书中，将国内“最耀眼明星城市”的独家评价放在长沙身上——如果说，大河西是围绕长沙的一串夺目项链，那么，梅溪湖国际服务区当之无愧是让这个城市闪光的夺目明珠。

　　一

　　2007年12月16日，这是一个星期天，下午3时，长沙。

　　中央、省、市和境外媒体的记者，纷纷赶到这里，参加临时举行的一个新闻发布会。通知者甚至没有告知详细主题，只是提示内容重要，这不由勾起了记者们强烈的好奇心。时任省长周强和长沙、株洲、湘潭三市市长西装革履，坐在发布台上。

　　两天前，国家发改委下发通知，经报请国务院同意，批准长沙、株洲、湘潭（简称长株潭）城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。这是改革开放30多年来，湖南首次成为国家级改革试验区，成为我国六个综合配套改革试验区之一。

　　“意义十分重大，任务非常艰巨，实属来之不易。”周强将试验区比之为一块闪亮的国家级“金字招牌”。

　　周强语调高昂：“这是湖南难得的重大历史机遇和重大历史使命。”

　　长沙如何破题？兴奋之后有忐忑，共识之中有杂音。国家给了金字招牌，但给的政策“含金量”不高，更多要自己去试，有人因此失落。“两型”很可能意味减慢发展速度，这对长沙是好事，还是坏事？有一些人提出，这是多少年都难以破解的任务，让其他城市先“试”，跟着干。

　　2008年6月，长沙举行大河西先导区建设动员大会。在省委、省政府的批准支持下，长沙把国家改革使命的试验区，锁定在了大河西。长沙市规划2020年大河西核心区建成之后，相当于再造一个新长沙。

　　“责任容不得我们推卸，机遇容不得我们耽搁，考验容不得我们回避。”省委常委、长沙市委书记陈润儿表态：努力走出一条科学发展之路，长沙必须当主力、唱主角，不负重托、不辱使命。梅溪湖，成了大河西率先启动的五大重点区域之一。　　　　　　　　　　

　　二

　　奇迹，在于建设的速度之快与手笔之大。

　　从高空拍摄的大河西卫星片图看，一片浓郁深绿的地带和密集格子般的城区之间，有一条浅绿的狭长带，这就是岳麓山侧、桃花岭畔的梅溪湖。

　　梅溪湖名虽优美，却无溪无湖。弯曲的龙王港河里，经常流淌着发臭的河水。过去，这里成了长沙防汛抗洪常常让人心惊胆战的地方，以致村民们发出“梅溪滩，十年遭九淹”的叹息。直到数年前，这里的泥泞小道才打造成水泥路。村民开始告别稻谷加稻草的传统耕作，栽种葡萄。

　　东三环，西二环，南有荟萃中南大学、湖南大学、湖南师范大学的国内少见的大学城，北有实力居全国同行前列的长沙高新区。梅溪湖正处于这个正方形的中点，是国内城区少见的一块有巨大的潜力的新城开发之地。

　　宛如李冰父子在都江堰结合自然地形巧妙治水，长沙市引入国际大师推出的规划设计也是灵光闪现，充满智慧。村民迁出之后，梅溪湖的低洼之地退耕蓄成3000亩水面的大湖，从而为国际服务区的建设奠定了难得的优越的生态环境。

　　三年来，这里的建设速度被认为完全可以与当年特区开发三天一层高楼的“深圳速度”PK。不少来自外地的考察者惊叹：如果按部就班，没有高速的办事效率，如此大规模的项目至今虽然历经三年，很可能出现各种手续没有完全办妥，破土动工还迟迟难以开展的局面。

　　2010年年中，记者亲眼目睹180多台挖土机同时现场作业的壮观场面。2011年年中，梅溪湖湖水初涨，8.7公里环湖的大道拉通，节庆岛上的大桥贯通，104万平方米的景观带和3000亩湖泊工程全部建成，共完成投资28亿元。

　　更多的项目将进入开发之中。今年一季度，国际研发中心准备动工，10月份建成之后，国际文化艺术中心紧接着准备破土。通过竞标获得开发权、央企香港上市平台公司方兴地产旗下的金茂投资(长沙)有限公司，怀揣数百亿投资计划，正在全力投入开发。总经理张志超举例告诉记者，公司以前瞻视野对前期规划作了部分调整，增加了绿化轴带，这不但将使视觉空间更加开阔，而且增加通风，降低热岛效应。梅溪湖实业公司董事长彭心旷则感觉到，国际服务区“正在积蓄很大的能量”，项目投资一年比一年大。

　　投资1300亿元的梅溪湖国际服务区全面建成后，将聚集人口超过32万，成为代表长沙21世纪水平的国际新区。陈润儿这样评价：“梅溪湖将是我们大河西的点睛之笔，将是我们长沙城的地标支柱。”

　　仅2011年，这个项目接待来自中央部门、省内外政府部门的考察人次1500余人次。当株洲党政代表团近百人到长沙考察，梅溪湖先做规划、环境然后引入开发商，政府获得不菲收益的项目运作方式让他们有“化腐朽为神奇之感”。岳阳市党政代表团参观完后，市委书记黄兰香感叹“梅溪湖的高起点规划，大手笔建设，成功的市场运作是我们学习的样板。”

　　2011年，国际众多建筑界的诺贝尔奖——普利兹克建筑奖获得者云集长沙，聚焦梅溪湖项目。“这次感觉就是一个词，震撼。”来自欧洲最大设计工程与顾问公司的阿特金斯公司菲利彼谈到，这种强烈的感觉不仅来自于政府强大的支持，国外罕见的近15平方公里的新城规划，更在于实践的力度。“在目前已经成熟的国外，您很难在短期内看到你的梦想变成现实，而在中国，正好相反。”

　　梅溪湖国际服务区的建设，已经成了长沙、湖南乃至中国发展的一张名片。

　　三

　　奇迹，在于这个项目经济运作的成功。

　　推进城市建设不易，但要做到低负债甚至赢利，那就更难。梅溪湖项目推进的难度突出在于，要拿出3000亩土地造湖，不能出让一分钱，这导致经营性用地比例大大低于一般片区开发的比例。同时，为了保障国家级探索的高品质要求，这个项目基础设施、公共配套的投入很大，资金运作很难平衡。

　　普华永道咨询公司，国际四大会计师事务所之一。2009年，大河西先导区管委会曾经委托它对梅溪湖国际服务区做了投入产出分析。结论是，政府将亏损80－90亿元，即使是作乐观的估计，这个项目的投资收益率为零。招商的过程并不一帆风顺。毕竟，这个项目肩负的使命重，创新的目标高，投入的资金大，政策的风险不小。与开发韩国松岛新城、国际知名的盖尔公司意向性合作，就遇到挫折。

　　双方在规划上取得了相当一致，但土地出让和开发方式却出现了重大分歧。省委常委、市委书记陈润儿，市委副书记、市长张剑飞多次主持开会研究招商方案和招商政策。

　　与盖尔“分手”后，长沙面向国内外刊登公告招募开发商。国际服务区以及大河西新城中心的高起点规划，给投资者带来预期。科学预留的赢利空间，地铁、优质教育等配套资源的强势注入，吸引了投资者的目光。而建设的大手笔与神速，更是展示了长沙推进这个项目的决心和能力，成了打消有意者犹豫，给他们以坚定信心的一颗“定心丸”。

　　“攻山头最忌‘添油’战术。”市委常委、大河西先导区党工委书记赵文彬用军事术语比喻，一个排接着一个排上去，轮番被消灭，这是兵家大忌。不如一次扑上一个团。投入一定要集中，切忌分散。

　　大河西先导区管委会一次性投入80亿元，大规模推进征地拆迁与基础设施建设，打造山水交融、独具特色的优越环境，从而在高起点上避免了新城开发的同质竞争，给市场带来良好的预期，为招商创造了良好的条件。

　　通过与上十家的企业接触，通过200多个日日夜夜的谈判，2011年1月26日，中国金茂集团与长沙大河西先导区管委会正式签署了“梅溪湖国际服务和科技创新城开发协议”。背靠名列世界500强的央企，金茂集团实力强大，屹立在浦东陆家嘴国际金融中心的金茂大厦，是上海改革开放和城市建设的地标建筑。

　　“伟大的城市需要优秀的、负有责任的建设者。”金茂集团董事长何操致辞时语带激动，这个项目“规模宏大、立意高远，是一个集生态效益、社会效益和经济效益为一体的新城项目”。

　　目前，金茂集团按照合同及时给政府支付款项已上百亿元。先导区管委会一次性把前期投入的112亿元银行贷款资金全部收回，提前偿还，先导区管委会在银行树立了良好的信誉，当先导区管委会今年启动大王山旅游度假区开发项目时，七、八家银行都纷纷主动表示要给予贷款。不仅如此，先导区还收获了3000亩水面的湖泊公园，290万平方米的桃花岭公园，一个国际一流标准的国际文化艺术中心和一个高标准的国际研发中心。

　　还要说明的是，这种政府前期投入拆迁、基础设施建设，此后整体将土地开发权和增值收益分享权出让给开发商进行一、二级联动开发的合作开发方式，完全符合国家的法律法规。国内的新区开发，多是政府单方面力量推进。

　　张志超坦言相告，这个项目投入大、回报周期长，面临现在政策调控带来的困难，但接受这个项目，金茂集团已经有思想准备，也做了应对安排。在他看来，只要坚持下去，一定会有好的收益，将梅溪湖项目做出城市的标杆，为中国未来城市探路，这不但将给股东带来好的回报，也将履行央企推进新城开发的社会责任。

　　为了防止炒地和变现，合同明确制订了开发商必须自主开发50%土地，国际研发中心面积不少于40万平米等缜密的条款。同时，八年开发的进展计划，在合同中也被界定。目前，合同就像“指南针”一样，正在指引这个项目的有序进展。

　　龚蜀雄，原中国建设银行股份有限公司湖南省分行行长。走南闯北，从事金融业管理和运营近30年他评价梅溪湖项目：“地方政府在一个重大项目上经济运作如此成功，可以入选清华大学的MBA案例了。”

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四

　　奇迹，在于大规模征地拆迁的快捷。

　　征地拆迁难，是困扰国内各地建设开发的顽症。因为征地拆迁引发的社会矛盾，在不少地方一再浮现。一个项目征地拆迁牵涉到几个村上万人近两万亩土地的规模，这在省内外并不多见。

　　负责征地拆迁的岳麓区基层干部深深感到，拆迁并不是政府发展的一厢情愿，梅溪湖的很多农民有着强烈的同样需求。尽管留恋过去的生活，绝大部分的他们内心深处还是希望告别劳作艰辛、收入并不很高的村庄，能够过上崭新的城市生活，享受到社会保障。

　　然而，不少村民不理解的是长沙市刚刚实施的政府拆迁103号令。此前实施多年的60号令，采取的是不改变农民身份、不给保障，但划地给老百姓建房、可以“上有天、下有地”的安置方式。然而，他们的担心很快被消除了。103号令不但给予村民比较满意的高补偿，而且通过健全的保障，解决了养老、生病等后顾之忧。学湖村全村14个组的村民，98.9%仅用8个月时间完成了签约、拆迁、征地整个程序。

　　村支书陈水晶认为，用“拆得开心，走得安心”比喻梅溪湖的征地拆迁，确实比较贴切。他分析的原因是：“政府组织拆迁公平公正，维护百姓利益，让村民真正得了实惠。”

　　政府对梅溪湖村民的补偿就高不就低。4000亩葡萄园分布在梅溪湖狭长的田野之上。按照政策规定，一亩田农作物的青苗补偿最高不超8000元。政府考虑到农民投钱搭建了葡萄架，每亩增加了4000元的补偿费用。

　　梅溪湖保障性住房一期工地，离梅溪湖湖面直线距离不到1500米。17栋拔地而起的楼房已经接近全面封顶，正在脱去外面围罩的绿装。这里能够提供2127户住房，今年9月就可以迎接拆迁户。

　　这确实是一个难得的黄金码头，因为紧靠的四周都是一流的配套资源。南面和西面，分别是即将建成的长郡实验中学和梅溪小学，西北边是湖南省第一师范新校区，东北为公园。

　　政府选址于此的精细，乃是充分考虑拆迁户生活与生计。先导区土地储备（交易）中心主任李福成告诉记者，因为学校众多，村民们不但能够得到更多的就业机会，而且方便出租富余房子从而得到收入。

　　38岁的妇女雷玉林，家在天顶村路边组。征地拆迁后，想到自己以后的人生路很长，不能过拿了征收的钱就躺在上面睡大觉的生活。当岳麓区的官员了解到他们想开一家铝合金门窗的创业想法，又遇到不少困难后，不但帮助联系了门面，而且申请了小额贷款担保。如今，小店生意红火，“钱途”一片看好。

　　五

　　这一系列奇迹的出现，当然是政府、企业、民众等多方力量汇聚的结果。

　　然而，谁也不能否认，地方政府“有形的手”在引导梅溪湖国际服务区项目建设当中，由于对经济形势的判断得当，决策果断，激情干事，从而在破解改革难题、融合市场资源过程中发挥了不可替代的核心作用。

　　2008年，金融危机席卷全球，中国提出了以4万亿投资带动内需的应对之策。长沙大规模推进包括梅溪湖在内的大河西先导区建设，正迎来了国家放宽银根的历史性机遇。前期有效的融资为梅溪湖项目开发，打下了坚实的物质基础。

　　从项目定位到规划设计、配套建设，都倾注了决策者的关注。时任省委书记张春贤亲自带队，到韩国、日本考察，为梅溪湖的规划定位倾注心血。现任省委书记周强担任梅溪湖建设领导小组组长，在大河西调研时明确要在用地、创新、融资上向梅溪湖项目倾斜。省政府决定，建设梅溪湖创新科技园，并与科技部签订省部合作协议。

　　让长沙官员难以忘记的是，湖南省国土厅、建设厅、“两型办”、财政厅、地税局等多个部门，对长沙的这个项目齐心协力给予支持。或者出谋划策，或者现场办公，或者分忧解难，或者勇于担担子。

　　湖南经济总量快速壮大，进入全国“前十”。长沙实力全面增长，过去五年连续超过五个省会城市对手。洞庭之南的这个大省，已经成了中国中部地区最受客商、企业家、资金感兴趣的地区之一。这是从更大区域层面而言，梅溪湖项目推进所得到的有力支撑。

　　2009年9月26日，在大规模征地拆迁启动之后，梅溪湖国际服务区基础设施建设启动。大河西先导区工委授权批准注册的梅溪湖实业有限公司，作为开发、融资、招商合作的平台。成立之初，项目团队10多人，平均年纪30岁，负责人彭心旷时年33岁。实践证明，这是一个敢闯敢干，争分夺秒，能够从荆棘中冲出一条路来的干事团队。

　　尽管长沙市果断决策，对接了当时面临国家扩大投资启动内需的机遇，但融资最大的困难，乃是梅溪湖项目还仅停留在概念规划之中，导致很多银行不敢放贷。

　　项目启动之初，精通业务的先导区土地储备交易中心副主任吴国清负责融资，摸清各个银行的信贷偏好和政策倾斜方向，设身处地为银行的信贷资金安全及合理收益着想，一个人开着车，打着背包，一家一家银行上门。

　　短时期吴国清负责从多个银行融资70多亿。回想这幕壮举，现在很多人都视之为难以相信的“神话”。

　　一个项目的前期审批环节，如果按照传统模式短则半年，长可能要数年。然而，在大河西先导区，由于实行大部制、下放审批权限等行政体制改革，时间则平均不到三月。他对先导区管委会是的精干高效与快速解决企业的诉求印象深刻，认为这说明行政流程设置科学，从而遏制了“官僚病”。

　　六

　　二十一世纪人类的两大奇迹，一是美国的高科技发展，二是中国的城市化。

　　以此观之，我们不难发现，梅溪湖国际服务区肩负的国家使命，包括科技创新与“两型”城市两个母题，都是世界性难题。

　　“中部最美新城”，“千城之城”，“长沙的浦东”，人们把最美的发展期望叠加于梅溪湖。然而，“两型”城市的建设，绝非唾手可得。

　　1961年，建筑杂志编辑雅各布斯对美国导致拥堵、冷漠、浪费与贫富分化的城市规划和建设理念给予了猛烈的抨击，在世界范围引起共鸣。

　　正如原清华大学校长梅贻琦所言：“所谓大学者，非谓有大楼之谓也，乃大师之谓也。”国际研发中心今年有望投入建设，但建好的关键不仅仅是建起大楼。运营的压力将比建设更难。先导区党工委委员、国土规划部部长文雄表示，管委会将与开发商合作，有力地推进这一软实力的培育。

　　从农民变为市民，也不是一朝之事。经验表明，失地农民融入城市，往往要经历十年甚至两代人的时间——长沙同样面临着艰巨探索。

　　美国硅谷，韩国松岛新城，是长沙建设梅溪湖新城的参照目标。

　　深圳特区的繁荣，上海浦东的强大、天津滨海新区的繁荣，重庆两江新区的突进，都是长沙思考梅溪湖发展时的追赶对象。

　　这些神奇热土的涌现，都离不开建设者们的敢闯敢干，创新奋斗。但谁能否认，它们得天独厚的条件，是湖南的城市所不能具备的呢！国家真金白银的大把支持，金融、保税等政策的利好优惠，沿海开放的优越地理位置，副省级城市框架的行政优势，是经济运作多么珍贵的启动资源呵！

　　梅溪湖湖水咫尺相连的水源，正是流淌着敢为人先、经世致用传统的湘江。湖南人不等待，没怨尤。大手笔建设与开发的梅溪湖国际服务区，正在展现了他们的决策水平，干事能力，以及对和谐发展的向往，对国家使命的担当。

　　省委常委、市委书记陈润儿说：“一个城市没有梦想，就没有未来。”梅溪湖国际服务区代表着长沙的梦想和未来。

        (转载自长沙晚报）

steven27

切，软的不能在软的文章……

星辉闪耀

恢弘的的场面和秀美山水,养老房,就买这里了

星辉闪耀

金茂集团按照合同及时给政府支付款项已上百亿元。


先导区管委会一次性把前期投入的112亿元银行贷款资金全部收回，提前偿还

星辉闪耀

先导区真的有钱啊

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看来梅溪湖城市中心已经是大势所趋了！！

DZWMY

。。。。。。。。。。。。。。。。。。梅溪湖到底搞得起来不咯

masker

总感觉那边交通还是不够四通八达，建筑用地还是太少，不适宜建大型公共建筑